FAQ FOD Financiën – Onroerende inkomsten – Nieuwe versie

Geschreven door Lexalert
Foto: Bill Wilson

De FOD Financiën heeft op 30 april 2019 een nieuwe versie gepubliceerd van de de FAQ over de onroerende inkomsten gepubliceerd.

1. Algemeen 

2. Eigen woning 

3. Verhuurd 

4. Tweede verblijf 

 

1. Algemeen 

1.1 Wat zijn onroerende inkomsten? Wat moet ik aangeven in mijn belastingaangifte? 

Onroerende inkomsten zijn de inkomsten die voortkomen uit uw onroerende goederen (woningen, appartement, gronden, enz.) en die niet belastbaar zijn als beroepsinkomsten of diverse inkomsten. 

De onroerende inkomsten worden bepaald op basis van het kadastraal inkomen (K.I.) (https://financien.belgium.be/nl/particulieren/woning/kadaster) of de ontvangen huur, naargelang de bestemming. In uw belastingaangifte vermeldt u het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen en/of de brutohuur van elk onroerend goed. 

Het in de belastingaangifte te vermelden kadastraal inkomen, kunt u doorgaans vinden op uw aanslagbiljet van de onroerende voorheffing van het aanslagjaar 2018. U kan ook een overzicht vinden in vak III van uw aangifte Tax-on-Web. 

1.2 Wie moet het onroerend inkomen aangeven? 

De inkomsten uit onroerende goederen moeten worden aangegeven door: 

  • de eigenaar 
  • de bezitter  
  • de erfpachter 
  • de opstalhouder 
  • de vruchtgebruiker. 

Wie een onroerend goed in blote of naakte eigendom heeft moet daarentegen niets aangeven. 

Echtgenoten of wettelijk samenwonende partners geven volgens hun huwelijksstelsel allebei hun eigen onroerende goederen inkomsten aan en/of hun eigendomsaandeel in de gemeenschappelijke inkomsten. 

Opgelet! 

U moet de onroerende inkomsten van uw eigen woning niet in uw belastingaangifte vermelden, tenzij in specifieke gevallen (FAQ 2.1 'Onroerende inkomsten'). 

Volg op 24 mei 2019 van 15 uur tot 17 uur het online seminar Het WVV in 10 (praktische) vragen met Anneleen STEENO en Kim VAN HERCK

1.3 Ik word samen met mijn echtgenoot (of mijn wettelijk samenwonende partner) belast. Hoe moeten wij ons onroerend inkomen aangeven? 

1ste geval: huwelijk onder het wettelijk stelsel 

Het wettelijk stelsel is gebaseerd op het bestaan van drie vermogens: 

  • het eigen vermogen van echtgenoot A 
  • het eigen vermogen van echtgenoot B 
  • het gemeenschappelijke vermogen van beide echtgenoten. 

De onroerende goederen verkregen vóór het huwelijk of door schenking, nalatenschap of testament zijn eigendom van elk van de echtgenoten. Dat is niet het geval voor inkomsten (kadastraal inkomen, huurgelden…) uit deze onroerende goederen. Die behoren tot het gemeenschappelijk vermogen van de echtgenoten. Zij moeten dus ten belope van 50 % door elk van de echtgenoten worden aangegeven. 

Voorbeeld: 

Mijnheer en Mevrouw Peeters zijn sinds 2003 gehuwd onder het wettelijk stelsel. Mevrouw Peeters is eigenaar van een woning die ze reeds vóór haar huwelijk gekocht had. Deze woning, met een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 1.000 euro wordt verhuurd aan een gepensioneerd echtpaar. 

Hoewel het onroerend goed uitsluitend eigendom is van Mevrouw Peeters, is het onroerend inkomen van de woning gemeenschappelijk. Hierdoor moeten de twee echtgenoten ieder de helft van het kadastraal inkomen vermelden in hun belastingaangifte (en dus niet volgens hun eigendomsaandeel). 

Mevrouw Peeters moet 500 euro vermelden naast de code 2106. 

Mijnheer Peeters moet 500 euro vermelden naast de code 1106.  

2de geval: huwelijk onder het stelsel van scheiding van goederen 

Onder het stelsel van scheiding van goederen, is er geen gemeenschappelijk vermogen. Elke echtgenoot blijft eigenaar van al zijn goederen. De goederen die beide echtgenoten samen kopen, zijn in principe voor de helft eigendom van elk van hen. De inkomsten (kadastraal inkomen, huurgelden…) uit deze eigen onroerende goederen zijn eveneens eigen inkomsten. Bijgevolg moet elke echtgenoot de inkomsten aangeven uit zijn eigen onroerende goederen. 

Voorbeeld: 

Mijnheer en Mevrouw Peeters zijn sinds 2003 gehuwd met scheiding van goederen. Mijnheer Peeters is eigenaar van een woning die wordt verhuurd aan een gepensioneerd echtpaar. De woning heeft een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 1.000 euro. Mevrouw Peeters bezit geen onroerende goederen. 

Mijnheer Peeters moet 1.000 euro vermelden naast de code 1106. 

Mevrouw Peeters moet niets vermelden naast de code 2106. 

3de geval: de wettelijke samenwoning 

De vermogens van de wettelijk samenwonende partners blijven gescheiden. 

Het stelsel van wettelijke samenwoning is vergelijkbaar met dat van gehuwden onder het stelsel van scheiding van goederen. 

 

1.4 Ik ben mede-eigenaar en ik word alleen belast. Hoe moet ik mijn onroerend inkomen aangeven? 

Als u samen met een andere persoon eigenaar bent van een onroerend goed moet u het gedeelte van het kadastraal inkomen aangeven dat met uw eigendomsaandeel in het onroerend goed overeenstemt. 

Voorbeeld: 

U bent samen met uw partner, met wie u feitelijk (niet wettelijk) samenwoont, eigenaar van een in België gelegen woning, die u verhuurt aan een gepensioneerd echtpaar. De woning heeft een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 1.000 euro. Uw eigendomsaandeel in de woning bedraagt 50 %. 

U moet 500 euro (1.000 euro x 50 %) vermelden naast de code 1106 van uw belastingaangifte.  

 

2. Eigen woning 

2.1 In welke gevallen moet ik het onroerend inkomen van mijn 'eigen woning' in mijn belastingaangifte vermelden? 

Het onroerend inkomen van uw eigen woning is altijd vrijgesteld en u moet dit niet meer in vak III van de belastingaangifte vermelden. In onderstaande gevallen, wanneer u een lening of schuld heeft afgesloten voor uw eigen woning, dient u wel het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen op te nemen in uw belastingaangifte onder de code(s) 3100/4100 in vak IX, rubriek I, 3, a), 1), eerste streepje (voor het Vlaamse en Waalse Gewest) of in vak IX, rubriek I, 2, a), 1), eerste streepje (voor het Brusselse Gewest): 

  • u heeft in 2018 een (hypothecaire) lening of schuld die interesten oplevert die vermeld worden onder één van de volgende codes (vak IX, rubriek I, 3, b) en/of c) voor het Vlaamse of Waalse Gewest en vak IX, rubriek I, 2, b) en/of c) voor het Brusselse Gewest): 

* 3133/4133 (gewestelijke vermindering bijkomende interesten voor nieuwbouw) (enkel voor het Waalse en het Brusselse Gewest) 
* 3138/4138 
* 3134/4134 (gewestelijke vermindering bijkomende interesten voor vernieuwbouw) (enkel voor het Waalse en Brusselse Gewest) 
* 3139/4139 
* 3150 (gewestelijke vermindering gewone interesten) 
* 3146 
* 3151 (enkel voor het Vlaamse Gewest) 
* 3152. 

Voorbeeld: 

Jan en Ann zijn gehuwd onder het wettelijk stelsel. Zij bewoonden gedurende het hele jaar 2018 hun eigen, in België gelegen woning (kadastraal inkomen = 1.000 euro). Zij zijn beiden eigenaar van de woning (Jan voor 60 % en Ann voor 40 %). 

Zij gingen in 2004 een niet-hypothecaire lening aan, voor het verwerven van hun woning (de interesten worden vermeld naast de code 3146). 

Zij zijn gehuwd onder het wettelijk stelsel en moeten hun vrijgesteld onroerend inkomen over hen beiden verdelen op basis van het huwelijksvermogensrecht. 

Zij vullen het vrijgestelde inkomen van de 'eigen woning' als volgt in: 

  • Code 3100: 500 euro 
  • Code 4100: 500 euro 

Opgelet! 

Wanneer u in de hiervoor vermelde omstandigheden in 2018 een lening of schuld heeft voor uw eigen woning die u niet zelf betrekt omwille van sociale of beroepsredenen maar 

  • die u verhuurt aan een particulier die het niet voor zijn beroep gebruikt, dan moet u het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van uw eigen woning naast de code(s) 3106/4106 van uw belastingaangifte vermelden (en niet naast de code(s) 3100/4100) 
  • die u verhuurt aan een particulier die het (gedeeltelijk) voor zijn beroep gebruikt, dan moet er een onderscheid worden gemaakt tussen de volgende mogelijkheden: 

er is geen geregistreerde huurovereenkomst of er is een geregistreerde huurovereenkomst, maar die vermeldt slechts een globaal huurbedrag (geen onderscheid tussen het beroepsgedeelte en het privégedeelte van de huur en de huurvoordelen). 

In dit geval moet u aangeven: 

  • het totale niet-geïndexeerde kadastraal inkomen naast de code(s) 3109/4109 (en niet naast de code(s) 3100/4100) 
  • de totale brutohuur en de huurvoordelen van 2018 naast de code(s) 3110/4110. 

er is een geregistreerde huurovereenkomst die het beroepsgedeelte en het privégedeelte van de huur en de huurvoordelen apart vermeldt. 

In dit geval moet u aangeven: 

  • het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van het woongedeelte naast de code(s) 3106/4106 (en niet naast de code(s) 3100/4100) 
  • het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van het deel gebruikt voor de beroepsactiviteit naast de code(s) 3109/4109 (en niet naast de code(s) 3100/4100) 
  • de huur en de huurvoordelen van 2018 van het deel dat voor de beroepsactiviteit wordt gebruikt naast de code(s) 3110/4110. 

 

2.2 Ik word samen met mijn echtgenoot (of mijn wettelijk samenwonende partner) belast. Ik gebruik een gedeelte van onze woning voor beroepsdoeleinden. Hoe moet ik mijn onroerend inkomen aangeven? 

1ste stap: u moet eerst het deel van het onroerend goed dat u voor uw beroep gebruikt, bepalen 

Dit deel van het (niet-geïndexeerde) kadastraal inkomen moet u naast de code 1105/2105 van uw belastingaangifte vermelden, en dit ongeacht: 

-       het huwelijksvermogensrecht 

-       wie van de echtgenoten (partners) eigenaar is van het onroerend goed 

-       uw eigendomsaandeel in de woning. 

2de stap: het saldo moet worden aangegeven als een onroerend inkomen 

Geval 1: de echtgenoot/wettelijk samenwonende partner heeft geen huur betaald aan de andere echtgenoot/wettelijk samenwonende partner voor het deel van de woning dat hij/zij voor beroepsdoeleinden gebruikt. 

Voorbeeld: 

Mijnheer en mevrouw Peeters zijn sinds 2003 onder het wettelijk stelsel gehuwd. Mevrouw Peeters gebruikt 50 % van de gezinswoning voor haar beroep. De woning is uitsluitend eigendom van mijnheer Peeters, die in 2018 een lening aflost die vóór 01.01.2005 afgesloten is voor zijn eigen woning. Het kadastraal inkomen van de woning bedraagt 1.000 euro. 

Belastingaangifte: 

Aard van onroerend goed 

Mijnheer Peeters 

Mevrouw Peeters 

  

Code van aangifte 

Aan te geven bedrag (euro) 

Code van aangifte 

Aan te geven bedrag (euro) 

Gezinswoning 

3100 

250 

4100 

250 

  

1105 

- 

2105 

500 

         

Geval 2: de echtgenoot/wettelijk samenwonende partner gebruikt een deel van de woning voor de uitoefening van zijn beroepsactiviteit en betaalt huur aan de andere echtgenoot of partner, eigenaar van de woning en hij brengt de huur in mindering als beroepskosten. Die huurgelden moeten altijd belast worden als onroerende inkomsten. 

Voorbeeld: 

Mijnheer en mevrouw Peeters zijn sinds 2003 onder het wettelijk stelsel gehuwd. Mevrouw Peeters gebruikt 50 % van de gezinswoning voor haar beroep. De woning is uitsluitend eigendom van mijnheer Peeters, die in 2018 een lening aflost die vóór 01.01.2005 afgesloten is voor zijn eigen woning. Het kadastraal inkomen van de woning bedraagt 1.000 euro. Mevrouw Peeters heeft aan haar echtgenoot huurgeld betaald voor het deel van de woning gebruikt voor de uitoefening van haar beroepsactiviteit. Het totaalbedrag van aftrekbare huurgelden bedraagt 1.200 euro.  

Belastingaangifte: 

Aard van onroerend goed 

Mijnheer Peeters 

Mevrouw Peeters 

  

Code van aangifte 

Aan te geven bedrag (euro) 

Code van aangifte 

Aan te geven bedrag (euro) 

Gezinswoning  

3100 

250 

4100 

250 

  

1105 

- 

2105 

- 

  

1109 

250 

2109 

250 

  

1110 

600 

2110 

600 

         

 

3. Verhuurd 

3.1 Ik ben eigenaar van een in België gelegen gebouwd onroerend goed dat ik verhuur aan een particulier die het niet voor zijn beroep gebruikt. Hoe moet ik mijn onroerend inkomen aangeven? Hoeveel bedraagt mijn belastbaar onroerend inkomen? 

U moet het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen vermelden naast de code(s) 1106/2106 van uw belastingaangifte. 

Het belastbaar onroerend inkomen is het geïndexeerde kadastraal inkomen (indexatiecoëfficiënt voor inkomsten 2018: 1,7863), verhoogd met 40 %. 

 

3.2 Ik ben eigenaar van een in België gelegen gebouwd onroerend goed dat ik verhuur aan een particulier die het (gedeeltelijk) voor zijn beroep gebruikt. Hoe moet ik mijn onroerend inkomen aangeven? 

Als uw huurder (natuurlijk persoon) slechts een gedeelte van het verhuurde onroerend goed gebruikt voor zijn beroepsactiviteit, moet een onderscheid gemaakt worden tussen de volgende mogelijkheden: 

1ste mogelijkheid: er is geen geregistreerde huurovereenkomst of er is een geregistreerde huurovereenkomst, maar die vermeldt slechts een globaal huurbedrag (geen onderscheid tussen het beroepsgedeelte en het privégedeelte van de huur en de huurvoordelen) 

In dit geval moet u aangeven: 

-       het totale niet-geïndexeerde kadastraal inkomen naast de code(s) 1109/2109 

-       de totale brutohuur en huurvoordelen van 2018 naast de code(s) 1110/2110. 

2de mogelijkheid: er is een geregistreerde huurovereenkomst die het beroepsgedeelte en het privégedeelte van de huur en de huurvoordelen apart vermeldt 

In dit geval moet u aangeven: 

-       het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van het woongedeelte naast de code(s) 1106/2106 

-       het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van het deel gebruikt voor de beroepsactiviteit naast de code(s) 1109/2109  

-       de huur en de huurvoordelen van 2018 van het deel dat voor de beroepsactiviteit wordt gebruikt naast de code(s) 1110/2110. 

 

3.3 Ik ben eigenaar van een in het buitenland gelegen gebouwd onroerend goed dat ik verhuur. Hoe moet ik mijn onroerend inkomen aangeven? 

In dit geval moet u de bruto huurprijs van dit onroerend goed aangeven na aftrek van de buitenlandse belastingen op dit onroerend goed. 

Is het gebouwd onroerend goed gelegen in een land dat met België een overeenkomst heeft gesloten om de dubbele belasting te vermijden? 

-       Zo ja, geef in uw belastingaangifte de bruto huurprijs aan naast de code(s) 1130/2130. 

-       Zo niet, geef in uw belastingaangifte de bruto huurprijs aan naast de code(s) 1123/2123. 

(Lijst met landen waarmee België een voorafgaand akkoord heeft afgesloten)

 

4. Tweede verblijf 

4.1 Ik ben eigenaar van een in België gelegen gebouwd onroerend goed dat ik gebruik als tweede verblijf. Hoe moet ik mijn onroerend inkomen aangeven? Hoeveel bedraagt mijn belastbaar onroerend inkomen? 

U moet het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen vermelden naast de code(s) 1106/2106 van uw belastingaangifte. 

Het belastbaar onroerend inkomen is het geïndexeerde kadastraal inkomen (indexatiecoëfficiënt voor inkomsten 2018: 1,7863), verhoogd met 40 %. 

 ► Lees ook De fiscale implicaties van de verwerving, het bezit en het doorgeven van buitenlands onroerend goed

 

4.2 Ik ben eigenaar van een in het buitenland gelegen gebouwd onroerend goed. Ik gebruik de woning als tweede verblijf. Hoe moet ik mijn onroerend inkomen aangeven? 

In dit geval moet u de bruto huurwaarde (*) van dit onroerend goed aangeven na aftrek van de buitenlandse belastingen op dit onroerend goed. 

(*) De huurwaarde is de gemiddelde jaarlijkse brutohuur die u, in geval van verhuring gedurende het belastbaar tijdperk, had kunnen krijgen. De administratie aanvaardt dat de huurwaarde kan worden bepaald aan de hand van een door de buitenlandse overheid vastgestelde of uitdrukkelijk goedgekeurde waarde. Deze waarde geldt niet als een verplichting, maar is een mogelijkheid waarvan u in het kader van uw onroerende inkomsten gebruik kan maken.

Is het gebouwd onroerend goed gelegen in een land dat met België een overeenkomst heeft gesloten om de dubbele belasting te vermijden? 

-       Zo ja, geef in uw belastingaangifte de bruto huurwaarde aan naast de code(s) 1130/2130. 

-       Zo niet, geef in uw belastingaangifte de bruto huurwaarde aan naast de code(s) 1123/2123.