Vlaams regeerakkoord 2019-2024 - Onroerend goed

Geschreven door Lexalert
Foto:

Het Vlaams regeerakkoord 2019-2024 bevat tal van maatregelen met betrekking tot vastgoed. Deze betreffen woningkwaliteit, het klimaatvriendelijk maken van residentiële en niet-residentiële gebouwen, de ondersteuning van eigendomsverwerving en de private huurmarkt en de doorlooptijd van administratieve procedures.

Krachtlijnen

We verschuiven tijdens deze bestuursperiode het fiscale voordeel van het “hebben” van een woning naar het “verwerven” ervan. De woonbonus – die de huizen duurder heeft gemaakt - laten we uitdoven.

Nadat de registratierechten tijdens de vorige regeerperiode van 10% naar 7% zakten, verlagen we ze nu verder naar 6%.

We stimuleren de renovatie van woningen, zodat ze minder energie gebruiken en CO2 uitstoten. Maar net zo goed houden we de privé-huurmarkt kwalitatief en betaalbaar.

Ook de open ruimte staat in Vlaanderen onder druk. We kunnen ons niet permitteren alle ruimte die er nog is, vol te bouwen. Daarom maken we werk van een bouwshift, waarbij we naar een beter evenwicht streven tussen kwaliteitsvol wonen, ondernemen en het beschermen van de open ruimte. De overheid moet betrouwbaar zijn. We waken erover dat het eigendomsrecht gewaarborgd blijft: wie nadeel ondervindt van een herbestemming, wordt volledig financieel gecompenseerd.  Tegen 2030 moet er 10.000 hectare bos bijkomen. Daarenboven moet er 20.000 bijkomende hectare natuur onder effectief natuurbeheer komen. Vlaanderen zal dus groener worden. Bescherming van de open ruimte gaat hand in hand met een duurzame en innovatieve land- en tuinbouw als belangrijke schakel in de voedingssector en de Vlaamse industrie. Ook voor het welzijn van dieren blijven we het voortouw nemen. Lokale besturen met veel open ruimte krijgen extra middelen om die ruimte ook te vrijwaren.

Vanuit de principes van BRV zorgen we voor voldoende gevarieerd aanbod om te werken en te ondernemen.

We brengen de noden en toekomstige ruimtevraag van ondernemingen in kaart en ontwikkelen een concept dat competitief en toonaangevend is op wereldschaal. We hebben daarbij aandacht voor duurzaamheid, zuinig ruimtegebruik en innovatief bouwen. PMV en LRM nemen hierin een trekkende en faciliterende rol op.

We brengen het aanbod verder in kaart en gebruiken deze digitale inventaris om enerzijds beleidsbeslissingen m.b.t. ruimtelijke invulling te ondersteunen en anderzijds snel en doelgericht locaties voor specifieke ondernemingen te zoeken.

Via brownfieldconvenanten creëren we nieuwe mogelijkheden na sanering, onder andere voor ondernemingen. Vanuit de principes van het BRV streven we verdichting en multifunctionaliteit gecombineerd met groenblauwe dooradering overal na. Het huidige governance model, met de geïntegreerde en interdepartementale aanpak en afstemming, zetten we verder en trekken we door naar andere complexe projecten, en waar mogelijk naar blackfieldconvenanten.

Binnen onze regelgeving wordt het regelluw zijn een voortdurend streven. We creëren ook regelluwe zones waarin geëxperimenteerd kan worden met verdichting, verhoging, verdieping, … om tot nieuwe kwaliteitsvolle en duurzame bedrijfsruimten en werklocaties te komen. Bestaande bedrijventerreinen worden in de eerste plaats voorbehouden voor ondernemingen. Andere functies (wonen, retail, landbouw, …) kunnen enkel indien ze een ondersteunende meerwaarde bieden voor de bedrijfsfunctie. Alleen op die manier kunnen we de doelstellingen van het BRV in de praktijk realiseren.

We zorgen voor soepele instrumenten en soepele normering om ondernemingen snel en flexibel aan bedrijfsruimte te helpen, en stimuleren gemeenten om meer samen te werken rond voldoende ruimte om te ondernemen. Door voortdurend te leren uit concrete terreinrealisaties inzake verweving en verdichting voor bedrijfsruimten en werklocaties brengen we de regelluwe regelgeving ook permanent in de praktijk.

Woningkwaliteit

Het reeds goedgekeurde nieuwe woningkwaliteitskader treedt in werking op 1 januari 2021. Die tijd is nodig om lokale besturen, verhuurders en huurders én eigenaars vertrouwd te maken met de nieuwe regelgeving.

  • We zetten de woningkwaliteitsinstrumenten meer proactief en resultaatgericht in om zo het Vlaamse woningpatrimonium in het algemeen en de private huurmarkt in het bijzonder op te waarderen. Naast de bestaande technische verslagen wordt binnen het beoordelingskader van de woningkwaliteit een initiatief genomen om constructies m.b.t. nieuwe woonvormen te kunnen beoordelen.
  • In het technisch verslag wordt de energetische component verder uitgewerkt. Naast de verplichting tot dakisolatie en dubbele beglazing wordt de maximale EPC-score richting 2050 gradueel bepaald, rekening houdend met de woningtypologie. Een duidelijk langetermijnperspectief bevordert het draagvlak en planningsproces voor energetische ingrepen.
  • De woningcontroles kunnen worden uitbesteed aan opgeleide en gecertificeerde private woningcontroleurs. Ook lokale besturen moeten hiermee aan de slag kunnen gaan. De afwikkeling van de administratieve procedure blijft altijd op ambtelijk niveau verzekerd.
  • Bij een woningkwaliteitsonderzoek van domiciliekamers wordt de vergunning mee in rekening genomen. Indien op voorhand wordt vastgesteld dat de kamerwoning onrechtmatig is opgedeeld, wordt het conformiteitsattest geweigerd. Als de niet-vergunde situatie wordt vastgesteld nadat er een conformiteitsattest is afgeleverd, wordt het conformiteitsattest als niet bestaande beschouwd.
  • Ter bevordering van de klantvriendelijkheid en de transparantie worden zoveel mogelijk premies die gericht zijn op kwaliteitsverbetering en aanpassing van de woning in 1 frontoffice gebundeld. De administratieve afhandeling gebeurt in back-office door de verschillende bevoegde diensten.
  • Na   een   eerste   tussentijdse   evaluatie   van   de   projecten   van   de   ‘proefomgeving experimentele woonvormen’ worden hindernissen in het instrumentarium van het beleidsveld Wonen, onder meer in sociale huisvesting, maximaal weggenomen en stimuleren we het gebruik van nieuwe woonvormen.
  • Het  Vlaams  overlegplatform  studentenhuisvesting  wordt  op  een  structurele  wijze verdergezet en vanuit de afdeling Woningkwaliteit wordt een structureel overleg aangegaan met het Netwerk Brandweer.
  • Heel wat Vlaamse steden en gemeenten ondervinden moeilijkheden om een gepaste herhuisvesting te vinden voor gezinnen die hun woning dienen te verlaten, bijvoorbeeld door een ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring of een uithuiszetting. Om de lokale besturen te helpen bij de herhuisvesting van deze gezinnen wordt een open oproep ‘noodwoningen’ uitgeschreven. Via deze open oproep kunnen lokale besturen investeringssubsidies aanvragen, waarmee ze d.m.v. cofinanciering het aanbod aan noodwoningen kunnen vergroten.

Eigendomsverwerving wordt verder ondersteund

Vlaanderen wordt gekenmerkt door een hoog eigenaarsaandeel van meer dan 70%. Een eigen woning hebben is dan ook voor veel burgers een belangrijke vorm van sparen en geeft in hoge mate woonzekerheid.

  • Voor   de   bijzondere   sociale   leningen   wordt   de   komende   vijf   jaar   de   huidige leningsmachtiging verder aangehouden en jaarlijks geïndexeerd met de ABEX-index.
  • Het beheer van de bijzondere sociale leningen wordt geconcentreerd bij het Vlaams Woningfonds. De VMSW stoot deze taak af. De vergoeding die SHM’s ontvangen voor het verstrekken van een sociale lening wordt herbekeken in functie van het bekomen van een marktconforme prijs in verhouding tot het werk.
  • Het Vlaams gewest stopt met het geven van een dubbele waarborg aan de erkende kredietmaatschappijen. Zowel de hypothecaire kredieten die ze verstrekken als de funding die ze hiervoor moeten opnemen, worden niet langer gewaarborgd.
  • De VGW wordt ondergebracht bij het VWF en er wordt nagegaan of de Vlaamse overheid deze verzekering nog wel moet uitbesteden aan een verzekeraar.
  • Voor regio’s waar de betaalbaarheid van het wonen in het gedrang komt en sociale verdringing een probleem vormt, versterken we de instrumenten, al dan niet via een alternatieve regeling rond wonen in eigen streek (WIES).

De private huurmarkt versterken

  • Het Vlaams woninghuurdecreet is van kracht sinds 1 januari 2019. Deze regeerperiode wordt het decreet met de nodige voorzichtigheid geëvalueerd, met specifieke aandacht voor de medehuur en de studentenhuur, en waar nodig geoptimaliseerd.
  • Er  wordt  verder  werk  gemaakt  van  de  bescherming  tegen  huurachterstallen  en wanbetaling voor de verhuurder enerzijds en continue huisvesting voor de huurder anderzijds. Het herwerkte ‘Fonds ter bestrijding van de uithuiszettingen’ zal op 1 juni 2020 in werking treden. Uiterlijk na 2 jaar werking wordt het fonds geëvalueerd en zo nodig bijgestuurd.
  • We onderzoeken het  opstellen van  een dynamische lijst  voor malafide  huurders  en verhuurders met respect voor de privacywetgeving en waarbij we duidelijke criteria bepalen voor opname op en schrapping van deze lijst.
  • Inzake de aanpak van discriminatie op de private huurmarkt, gaan we verder op de ingeslagen weg. We zetten in op zelfregulering en het versterken van de bestaande handhavingsinstrumenten. De afgesloten convenant anti-discriminatie met de verhuurdersorganisaties wordt op het einde geëvalueerd door alle ondertekenende partijen. Indien de evaluatie negatief zou zijn, bekijken we welke bijkomende stappen we moeten nemen.

Residentiële gebouwen en klimaat

De Vlaamse Regering zal de lange termijndoelstelling 2050 voor woningrenovatie van gemiddeld 100 kWh/m²  verfijnen in functie van de gebouwtypologie, op regelmatige basis evalueren en zekerheid garanderen door tussentijdse ijkpunten in te voeren in lijn met het Vlaamse energie- en klimaatplan 2030.

Voor nieuwbouw is de performantie van de woningen geregeld via de EPB-regelgeving. We vereenvoudigen het EPB-beleidskader, maken het gebruiksvriendelijker, integreren sneller innovatieve bouwtechnieken en zorgen dat het zijn sturende werking naar klimaatvriendelijke woningen blijft vervullen. Vanaf 2021 kunnen daarom geen stookolieketels meer geplaatst worden bij nieuwbouw en ingrijpende energetische renovaties en kan een aardgasaansluiting bij nieuwe grote verkavelingen en grote appartementsgebouwen enkel nog voor collectieve verwarming via warmtekrachtkoppeling of in combinatie met een hernieuwbaar energiesysteem als hoofdverwarming. Daarnaast evalueren we in overleg met de sectoren periodiek of de EPB-eisen nog in overeenstemming zijn met het kostenoptimale niveau. Om de tussentijdse en lange termijndoelstellingen te bereiken, moet echter veel meer ingezet worden op vernieuwbouw en is een sterk verhoogde renovatiegraad nodig. We treden hiervoor in overleg met de bouw- , financiële en energiesector. Waar nodig geven we aan hen instrumenten om hier een actieve rol in op te nemen. Zo zullen we aan kredietgevers de mogelijkheid geven om in het kader van een kredietaanvraag met onroerende bestemming en/of voor energiebesparende renovaties, het digitale EPC-attest van het betrokken onroerend goed te gebruiken.

Nieuwbouw na sloop vervangt oude woningen met slechte energieprestatie en onvoldoende comfort en helpt onze dorps- en stadskernen te verdichten en aantrekkelijker te maken. De Vlaamse Regering vraagt aan de federale overheid om het 6% BTW-tarief voor vernieuwbouw na sloop zo snel als mogelijk te hervormen tot een gericht instrument op de gebouwschil in alle Belgische steden en gemeenten.

Via vernieuwende ontzorgings- en financieringsinitiatieven stimuleren we de verhoging van de renovatiegraad.

  • Ter bevordering van de klantvriendelijkheid en de transparantie worden zoveel mogelijk premies die gericht zijn op energiebesparing, kwaliteitsverbetering en aanpassing van de woning         in         1         loket         gebundeld         met         het         oog         op         een overkoepelende  woningrenovatiepremie. Door een energieprestatiecertificaat met energetische renovatieaanbevelingen (EPC) helpen we de eigenaars bij de duurzame en kwaliteitsvolle renovatie van hun woning.   Voor het verkrijgen van een substantiële renovatiepremie (min. € 5.000) of energielening (min. € 7.500) dient men te beschikken over een EPC.
  • We  stimuleren  de  integratie  van  de  dienstverlening  van  de  energiehuizen  in  een eengemaakt energie- en woonloket op lokaal niveau om het begeleidings- en financieringsaanbod naar de burger te verbeteren.
  • We blijven kwetsbare gezinnen ontzorgen via energiesnoeiers.  Het beleid van renteloze energieleningen zetten we voort.
  • We evalueren de effectiviteit van het noodkoopfonds met het oog op eventuele verlenging van de leningsformule.

Wanneer er een aardgasnet in de straat ligt, mag vanaf 2021 een bestaande stookolieketel niet meer vervangen worden. De eigenaars worden over alle mogelijke alternatieven geïnformeerd.

Om het energieverbruik en de energiefactuur van nieuwe eigenaars te beheersen en tegelijk onze klimaatdoelstelling te realiseren, stimuleren we o.m. door een versoepeling van de voorwaarden voor een energielening dat niet energiezuinige woningen vanaf 2021 uiterlijk vijf jaar na een notariële overdracht in volle eigendom grondig energetisch gerenoveerd worden om een maximale EPC-score per gebouwtypologie te bereiken.

Huurders hebben ook recht op comfortabele energiezuinige woningen. Huurwoningen dienen daarom te voldoen aan een steeds verbeterende maximale EPC-score die we afstemmen op de ijkpunten en lange termijndoelstelling 2050.

We werken samen met de bouwsector een actieplan uit om het aanbod van vakmensen te verzekeren zodat de kwaliteitsvolle uitvoering van ambitieuze renovatiedoelstellingen kan worden gegarandeerd.

Niet-residentiële gebouwen en klimaat

De Vlaamse Regering werkt een lange termijndoelstelling 2050 uit voor de renovatie van niet- residentiële gebouwen, zal ze op regelmatige basis evalueren en voert tussentijdse ijkpunten in die in lijn zijn met het Vlaamse klimaat- en energieplan 2030.

Om de klimaatvoetafdruk van niet energiezuinige tertiaire gebouwen te reduceren, moeten ze vanaf 2021 uiterlijk vijf jaar na een notariële overdracht in volle eigendom grondig energetisch gerenoveerd worden. We werken een gebouwenpas uit voor niet-residentiële gebouwen en voeren een energieprestatielabel in.

Vanaf 2025 moeten alle grote niet-residentiële gebouwen waar de mogelijkheid tot verwarming of koeling in voorzien is, over een energieprestatielabel beschikken en vanaf 2030 moeten deze gebouwen een minimaal energieprestatielabel bereiken. De overheidsgebouwen op Vlaams grondgebied geven het goede voorbeeld door minstens 2 jaar eerder te voldoen aan het minimaal energieprestatielabel.

Vanaf 2021 kunnen geen stookolieketels meer geplaatst worden bij nieuwbouw en ingrijpende energetische renovaties. Wanneer er een aardgasnet in de straat ligt, mag vanaf 2021 een bestaande stookolieketel niet meer vervangen worden. De eigenaars worden over alle mogelijke alternatieven geïnformeerd.

We verlengen de energielening aan 1% voor huidige doelgroepen (niet-commerciële rechtspersonen en coöperatieve vennootschappen).

Ook de Vlaamse en lokale overheden nemen hun verantwoordelijkheid en geven het goede voorbeeld. Net zoals de Vlaamse Overheid zullen gemeenten, steden, intercommunales, OCMW’s, provincies en autonome gemeentebedrijven worden gevraagd dat zij hun broeikasgassen met 40% reduceren in 2030 ten opzichte van 2015 en vanaf 2020 per jaar een energiebesparing van 2,09% realiseren op het energieverbruik van hun gebouwenpark (inclusief technische infrastructuur, exclusief onroerend erfgoed),. De Vlaamse overheid helpt de lokale besturen in de onderlinge kennisuitwisseling. De eigen Vlaamse doelstelling wordt verscherpt naar 2,5% per jaar. Het Vlaams energie- en klimaatagentschap ontwikkelt hiervoor een monitoringsysteem. De Vlaamse overheid neemt zelf een voorbeeldrol op door haar vastgoedportefeuille via het Vlaams EnergieBedrijf en het Facilitair Bedrijf verder te optimaliseren en energie-efficiënter te maken.

Doorlooptijd adminstratieve procedures

Administratieve procedures zorgen te vaak voor grote vertragingen in maatschappelijke relevante projecten en/of zijn een potentiele rem op de creatie van een gunstig investeringsklimaat. Er is nood aan een optimalisering van de bestuursrechtspraak van de Raad van State en de Vlaamse Raad voor Vergunningsbetwistingen, zodat investeringsprojecten sneller en gemakkelijker kunnen worden gerealiseerd.

  • Bij  complexe  maatschappelijke  investeringsprojecten  zetten  we,  samen  me  de initiatiefnemers, maximaal in op het creëren van een maatschappelijk draagvlak. We zetten daarom in op het betrekken van de verschillende actoren in een zo vroeg mogelijk stadium en op transparante communicatie met de nodige inspraakmogelijkheden gedurende het proces of traject.
  • Wanneer dat niet lukt, blijven we ernaar streven om zo veel mogelijk betwistingen inzake het Vlaams Omgevingsrecht door de Vlaamse bestuursrechtspraak te laten behandelen. We onderzoeken daarom of we de Raad voor Vergunningsbetwistingen ook bevoegd kunnen maken voor de beroepen tegen ruimtelijke uitvoeringsplannen en complexe projecten.
  • Bij  complexe  maatschappelijke  investeringsprojecten  doen  we  een  beroep  op bemiddelaars wanneer nodig.
  • We versterken de beginselen van behoorlijk burgerschap. Zo moeten beroepsmogelijkheden open staan voor alle burgers en verenigingen, maar mag van die burgers en verenigingen verwacht worden dat zij actief participeren in de loop van het proces en hun opmerkingen, bezwaren en aanbevelingen in een nuttige fase inbrengen. Wanneer die mogelijkheden niet benut worden, onderzoeken we welke gevolgen we hieraan kunnen verbinden.
  • De    Raad    voor    Vergunningsbetwistingen    trekt    volop    de    kaart    van    de geschillenbeslechting binnen een redelijke termijn, om zo de bestuursrechtspraak af te stemmen op de noden van een gunstig investeringsklimaat. De Raad zal steeds de verschillende belangen in de schaal leggen in haar uitspraken. We onderzoeken hoe we de procedure voor de Raad voor Vergunningsbetwistingen kunnen verbeteren door onder meer de afschaffing van het gewoon kortgeding, de invoering van een relativiteitseis, de verbetering van de bestuurlijke lus en de erkenning van de vergunninghouder als volledig volwaardige partij in de procedure. We onderzoeken ook hoe we de substitutiebevoegdheid verder kunnen uitbreiden, zonder dat de rechter zich volledig in de plaats kan stellen van het bestuur. We bekijken de vereisten voor een geïntegreerd beroep wanneer er door de adviesverlenende instanties een geïntegreerd advies is afgeleverd. We onderzoeken hoe we kennelijk en onredelijk misbruik van beroep verder kunnen beteugelen en hoe we de bestuursrechter alle middelen van een beroep kunnen laten beantwoorden.
  • We schrijven in de regelgeving de mogelijkheid in om bij uitspraken door de Raad van State en de Raad voor Vergunningsbetwistingen over complexe projecten, RUPs, investeringsprojecten, ook voorwaarden te stellen zodat een project door kan gaan met aanvaardbare oplossingen.
  • Zolang de Raad van State bevoegd blijft voor betwistingen inzake complexe projecten, beperken we decretaal de uitspraaktermijnen bij de Raad van State voor complexe projecten tot een jaar (op basis van onze impliciete bevoegdheden).
  • Van  zodra  de  resultaten  van  de  studie  “grensoverschrijdende  samenwerking  bij grensoverschrijdende investeringsprojecten” gekend zijn, werken we aan een eenvormige beroepsprocedure in geval van grensoverschrijdende investeringsprojecten.

Sociale woningen

We blijven ook in sociale woningen investeren. Iedere gemeente engageert zich op het zogenaamde Bindend Sociaal Objectief. Gemeenten die het BSO hebben bereikt, kunnen financiering van de Vlaamse overheid verkrijgen tot maximum 15%.

De toewijzing van sociale woningen aan de mensen zelf gebeurt chronologisch: wie eerst komt, heeft voorrang. Daarbij geldt de absolute voorrangsregel van lokale binding: een kandidaat-huurder moet de jongste tien jaar voor de toewijzing minstens vijf jaar onafgebroken in de gemeente hebben gewoond. Om misbruiken te voorkomen, voeren we ook een middelentoets in bij de inschrijving en toewijzing van een sociale woning