Van garage tot appartement aan 6% btw

Geschreven door Dhr. Benedikt Torney, Alaska Accountants, www.alaska-group.be
Foto: Daria Focht  

In 32 bepaalde steden en gemeenten kan de afbraak van een gebouw gevolgd door de oprichting van een nieuwe woning gebeuren aan het verlaagd 6% btw-tarief. De Rulingdienst heeft zich onlangs uitgesproken over de vraag of de afbraak van een kleine garage voldoende is om van die 6% btw te kunnen genieten.

Uitzondering op de 21%

De oprichting van een pand geschiedt in principe tegen 21% btw, maar daar zijn uitzonderingen op zoals het afbreken van een pand gevolgd door de wederopbouw van een woning (op hetzelfde perceel) voor zover dat gebeurt in welbepaalde bij K.B. vastgelegde 32 gemeenten en/of steden. Het gaat o.m. om Brussel, Antwerpen, Mechelen en Hasselt. In dat geval kan van 6% genoten worden, maar afbraak én wederopbouw van een nieuwe woning buiten die 32 steden/gemeenten is gewoonweg onderhevig aan 21% btw. Dat neemt uiteraard niet weg dat hier ook wel 6% btw kan genoten worden, maar dan moet het gaan om renovatiewerken aan een privéwoning van minstens 10 jaar oud. Ook afbraakwerken in kader van een renovatie kunnen 6% btw genieten tenminste als aan alle voorwaarden terzake is voldaan. Voor de volledigheid geven we mee dat o.m. de aanleg van een zwembad en tuinafsluitingen niet voor de 6% btw in aanmerking komen.

Volg op 17 november 2020 van 12 uur tot 14 uur het online seminar Tips & tricks voor schuldeisers met Pieter VAN AERSCHOT

Privé-woning

Na de afbraakwerken mag het weder op te richten pand niet zomaar eender welk gebouw zijn. Het moet nl. gaan om een privéwoning (hoofdzakelijk privégebruik), maar een kantoorgebouw of magazijn komen dus niet in aanmerking voor het 6% btw-tarief in kader van afbraak én wederopbouw in één van de 32 steden/gemeenten. Meer discussie kan er met de Btw-Administratie al wel eens ontstaan over het af te breken gebouw. In een zaak die in april 2020 voor de Rulingdienst kwam, ging het om de afbraak van een kleine garage van circa 60 vierkante meter. In de plaats kwam een appartementsgebouw met een bewoonbare oppervlakte van in totaal 250 vierkante meter. Omdat de belastingplichtige in kwestie zekerheid wou bekomen vooraleer met de werken te starten, legde hij de zaak voor aan de Rulingdienst. De uitspraak van de Rulingdienst is immers ook bindend voor de Btw-Administratie.

Antwoord Rulingdienst

De Rulingdienst moest zich m.a.w. uitspreken over het feit dat de omvang van het af te breken gebouw (garage) significant is om van de 6% btw te kunnen genieten. In de eerste plaats moet het om een gebouw gaan en vanuit btw-oogpunt is dat iedere constructie dat vast met de grond verbonden is. Wat m.a.w. de bestemming is van het af te gebreken gebouw is dus in principe niet relevant. Het kan dus gaan om een woning, maar ook een kantoorgebouw of magazijn komen in aanmerking. Echter, zoals vermeld moet het af te breken gebouw significant zijn. In casu oordeelde de Rulingcommissie dat hieraan voldaan was. Het feit dat het af te breken gebouw kleiner is dat het appartementsgebouw dat in de plaats komt, staat niet in de weg dat het 6% btw-tarief in kader van afbraak én wederopbouw kan gebruikt worden, aldus de Rulingdienst.