Vakantie in eigen land en aankoop van een tweede verblijf aan zee: gewijzigd federaal standpunt

Geschreven door Murielle Gijbels, Tiberghien, www.tiberghien.com

De aanbevolen “vakantie in eigen land” doet de vraag naar tweede verblijven aan zee spectaculair stijgen [1].Bij dergelijke vastgoedaankopen komt ongetwijfeld de fiscaal gunstige techniek van de “gesplitste aankoop” ter sprake. Vaak bemind maar niet onbesproken, getuige de wijzigende visies van zowel de federale fiscale administratie als de Vlaamse belastingdienst doorheen de jaren[2]. Ook de tussenkomst van de Raad van State twee jaar geleden blijkt niet helemaal definitief, nu in het Brussels Hoofdstedelijk en Waals Gewest voor gesplitste aankopen vanaf 1 augustus 2020 opnieuw een (licht)[3] gewijzigd standpunt geldt

Ter herinnering: de gesplitste aankoop

Ouders kopen het levenslang vruchtgebruik van een appartement aan zee, hun zoon koopt de blote eigendom. Bij het overlijden van de langstlevende van de ouders dooft het vruchtgebruik uit en wast dit aan bij de blote eigendom van de zoon. De zoon wordt bijgevolg volle eigenaar van het appartement en dit in principe zonder dat hij erfbelasting verschuldigd is. “In principe”, want op basis van een fiscale fictiebepaling[4] wordt een dergelijke “gesplitste aankoop” geacht als legaat in volle eigendom aanwezig te zijn in de nalatenschap van de ouders (en dus alsnog belast met erfbelasting), behoudens indien wordt aangetoond dat de verkrijging door de zoon geen bedekte bevoordeling is. Anders gezegd, indien aangetoond kan worden dat de zoon de blote eigendom heeft verkregen ingevolge een “openlijke” schenking.

In de praktijk zal de (per hypothese meerderjarige[5]) zoon echter vaak niet over voldoende geldmiddelen beschikken om de blote eigendom van het appartement te kunnen aankopen. Hij zal daarom de nodige gelden middels schenking ontvangen van zijn ouders. Wanneer is er dan sprake van “openlijke” schenking en wordt aldus het vermoeden van bedekte bevoordeling weerlegd? Dat heeft vanuit fiscaal oogpunt een groot belang want deze fictiebepaling speelt onbeperkt in de tijd, dus ook buiten de ‘normale’ driejaars-risicoperiode en zelfs indien het betrokken onroerend goed later door de blote eigenaar wordt overgedragen aan een derde[6].

Ook een voorafgaandelijke niet-geregistreerde schenking kan als tegenbewijs gelden

De Raad van State heeft in zijn arrest van 12 juni 2018 beslist dat noch uit de wet noch uit de parlementaire voorbereiding blijkt dat enkel een in België geregistreerde schenking (waarop dus Belgische schenkbelasting is betaald) als tegenbewijs kan dienen[7]. Ook indien de gelden voorafgaandelijk bij een niet-geregistreerde buitenlandse notariële akte, door een handgift of door een bankgift worden geschonken aan de zoon en hij hiermee de blote eigendom betaalt, wordt dit op vandaag in alle drie de Gewesten als tegenbewijs aanvaard.

Nieuwe federale beslissing

Het federaal standpunt meldt in dat verband uitdrukkelijk dat “zodra de verkrijger van de blote eigendom kan aantonen dat hij ingevolge de schenking definitief eigenaar was van de geldmiddelen en dat hij effectief daarmee zijn deel in de prijs van de verrichting voorzien in artikel 9 W.Succ. heeft betaald,  is het van weinig belang hoelang tevoren deze geldmiddelen hem geschonken werden door de verkrijger van het vruchtgebruik: in deze veronderstelling, wordt artikel 9 W.Succ. niet toegepast.”[8]

Specifiek voor inwoners van het Brussels Hoofdstedelijk en Waalse Gewest gelden voor aankopen vanaf 1 augustus 2020[9] enkele bijkomende voorwaarden, voornamelijk inzake het “voorafgaandelijke” karakter van de schenking:

1.  Een vereiste van voorafgaandelijke schenking van het totale door de blote eigenaar te betalen bedrag vóór ondertekening van de onderhandse akte (in de praktijk vaak een compromis) zodra in deze onderhandse akte in een betaling wordt voorzien:

“Zodra er in de betaling van een bedrag (voorschot, waarborg of andere) wordt voorzien in de ondertekende onderhandse verkoopakte voorafgaand aan de authentieke akte, blijft de datum van deze onderhandse akte het bepalend ogenblik, zelfs indien de aankoop onder opschortende voorwaarde plaats heeft. Dit betekent dat het totale door de blote eigenaar te betalen bedrag moet zijn geschonken vóór de ondertekening van deze onderhandse akte, zelfs bijvoorbeeld voor het geval waarbij deze som volledig door de verkrijger van het vruchtgebruik wordt betaald terwijl ze achteraf in mindering wordt gebracht van het eigen aandeel van de vruchtgebruiker in de verkoopprijs of deze som uiteindelijk niet in mindering wordt gebracht van de te betalen prijs.”

“Het totale door de blote eigenaar te betalen bedrag”, zegt de beslissing. Dat zou dus – bij een letterlijke lezing - inhouden dat, wanneer de blote eigenaar zelf een deel van de prijs gespaard heeft, de schenker niettemin de volledige prijs van de blote eigendom op voorhand moet schenken. Dat lijkt niet de bedoeling te zijn.

Volg het on demand seminarie Eén jaar WVV: stand van zaken, praktische knelpunten en blijvende vragen met Christophe DE BACKERE

2. Een vermoeden van gelijktijdigheid en bijgevolg toepassing van de fictiebepaling ingeval van gelijktijdigheid van (de uitvoering van) de schenking door de vruchtgebruikers aan de blote eigenaar en de betaling van de blote eigenaar:

“In geval van gelijktijdigheid van (de uitvoering van) een schenking en de betaling, artikel 9 W. Succ. toepasselijk blijft. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer voorafgaand aan de authentieke aankoopakte (in de hypothese waarbij niet voorzien was in de betaling van een bedrag in de ondertekende onderhandse verkoopakte voorafgaand aan de authentieke akte) een authentieke schenkingsakte wordt verleden waarin wordt bepaald dat de levering van de schenking pas gebeurt op het ogenblik van het verlijden van de authentieke aankoopakte en de vruchtgebruiker op dat ogenblik betaalt voor rekening van de begiftigde (blote eigenaar), hetzij wanneer de authentieke schenkingsakte in dit geval wordt verleden net voor de authentieke aankoopakte;”

Betekent dat dat als de schenking de authentieke aankoopakte onmiddellijk voorafgaat (zie onderstreepte passage) de fictiebepaling toch van toepassing zou zijn? Dat lijkt in strijd met hogervermelde passage in de beslissing.  

3. Een vermoeden van gelijktijdigheid bij gebrek aan bewijs van voorafgaande schenking:

“Bij gebrek aan bewijs van het voorafgaan van de schenking, er een reden is om de gelijktijdigheid van de verrichtingen te vermoeden, wat hun vrijgevig karakter versterkt.”

Hoe precies bewezen moet worden dat de schenking aan de aankoop vooraf gegaan is, wordt in deze versie van de beslissing[10] niet aangegeven.

Beoordeling

Wie dacht dat na de tussenkomst van de Raad van State de rust op dit vlak volledig was weergekeerd, komt dus bedrogen uit. Niet alleen blijft – in dit geval de federale – administratie voorwaarden aan de wet toevoegen, ook de het wetsvoorstel houdende verplichte registratie van buitenlandse notariële akten zal zijn impact hebben.

►Lees ook: Aanslag geheime commissielonen: fiscus volgt Grondwettelijk Hof

Praktisch betekent dit dat ouders/fiscaal inwoners van het Brussels Hoofdstelijk en Waals Gewest in vele gevallen het volledige bedrag dat de blote eigenaar moet betalen, dienen te schenken vóór de ondertekening van de compromis, aangezien hierbij wel gebruikelijk in de betaling van een voorschot wordt voorzien. Enkel het pro rata bedrag schenken dat bij ondertekening van de compromis door de blote eigenaar betaald moet worden en nadien het pro rata saldo van de aankoopsom volstaat niet. Dat impliceert dan ook in principe dat “gegeven gegeven is”, ook indien de compromis om een of andere reden niet wordt ondertekend.

In de wet is nochtans alleen voorzien dat de verrichting zelf geen bedekte bevoordeling mag inhouden. Wanneer bewezen wordt dat de schenking de betaling van de prijs voorafging, lijkt het  tegenbewijs toch geleverd zijn. De federale administratie voert hier dus opnieuw voorwaarden in die niet in de wet voorzien zijn.

In het Vlaamse Gewest is er momenteel geen specifiek standpunt over de gesplitste aankoop van vastgoed gepubliceerd. Laten we hopen dat de Vlaamse Belastingdienst hier redelijker zal zijn.

Een gesplitste aankoop blijft dus met aandacht te bekijken, te meer omdat de fiscale woonplaats bij overlijden bepalend is. Indien dus een inwoner van Hasselt in 2020 een appartement aan zee gesplitst aankoopt, maar 10 jaar later overlijdt als inwoner van Brussel zal de federale regelgeving én interpretatie (bv. voor wat betreft de schenking van de volledige aankoopsom vóór ondertekening van de compromis ingeval er een betaling voorzien wordt) van toepassing zijn. Eens te meer blijkt dus tevens het belang van het bijhouden van bewijsmateriaal (bv. bankafschriften) om te kunnen aantonen dat de blote eigenaar met eigen middelen zijn deel betaald heeft.

Tot slot, de gesplitste aankoop kan niet enkel toegepast worden voor de aankoop van Belgisch onroerend goed, maar tevens voor de aankoop van een vakantiewoning in het buitenland, al moet in dat geval uiteraard ook rekening gehouden met de buitenlandse wetgeving en fiscaliteit. Mogelijk zorgt dat ervoor dat andere methoden van aankoop meer aangewezen zijn.