Toch nog uitbreng van onroerend goed met “kapitaalvermindering” aan vast recht bij de BV?

Geschreven door Mr. Robin Messiaen, Spartax, www.spartax.be
Foto: Phil Roeder  

Uitbreng van vastgoed uit een personenvennootschap in een notendop

Het bestek van deze nieuwsbrief is veel te kort om de volledige regeling inzake registratierechten te schetsen. Er kan in dat verband verwezen worden naar eerdere nieuwsbrieven (zie voor de laatste). Voor personenvennootschappen houdt dit heel beknopt in dat het verkooprecht normaal van toepassing is, tenzij het goed wordt teruggenomen door de vennoot (of de vennoten) die het oorspronkelijk heeft ingebracht of een vennoot die reeds vennoot was (of opnieuw meervoud) toen de vennootschap het onroerend goed verwierf met evenredige verkooprechten.

In die omstandigheden (mits nog wat voorwaarden en nuances) wordt de transactie dan niet automatisch belast als een koop-verkoop maar wel volgens haar “werkelijke aard”. Al naargelang het geval kan dit aan het vast recht van € 50,00 zijn, aan verdelingsrechten (1,00% of 2,50%) of alsnog aan de evenredige verkooprechten.

Vast staat dat dit een complexe materie is, doorspekt van vele voorwaarden en uitzonderingen. Er bestaat echter ook zoiets als de “wachtregeling” , zodat (in eerste instantie) slechts het vast recht van € 50,00 verschuldigd is indien de uitkering van het onroerend goed past:

  • ofwel in het kader van de vereffening van een vennootschap en dit in verhouding tot de aandeelhoudersstructuur;
  • ofwel in het kader van een reële kapitaalvermindering, eveneens in evenredigheid met de onderlinge aandeelhoudersverhoudingen.

Een praktisch belangrijke nuance bij deze wachtregeling is dat alle voorwaarden inzake historisch aandeelhouderschap en dergelijke niet van toepassing zijn. Het volstaat dat het gaat om een personenvennootschap en dat het onroerend goed wordt uitgekeerd aan alle aandeelhouders samen in onverdeeldheid, naar evenredigheid van hun rechten. Naar planning toe biedt dit veel mogelijkheden om toch uit te keren aan het vast recht van € 50,00 – mits men kan in onverdeeldheid blijven (vb. gehuwden) – terwijl de eigenlijke voorwaarden daartoe niet vervuld zijn.

Een vereffening is natuurlijk zeer definitief. Het uitkeren door middel van een kapitaalvermindering is daarom zeer populair als vorm van “cherry picking”: het gewenste onroerend goed uit de vennootschap halen en de vennootschap voor de rest laten bestaan.

Impact van de hervorming van het WVV op de wachtregeling bij een BV

Door de hervorming van het vennootschapsrecht werd het begrip “kapitaal” afgeschaft zodat sinds 1 januari 2020 enkel nog de naamloze vennootschap het kapitaalbegrip kent. Voor de bvba’s (BV’s) betekent dit dat het volgestorte deel van het kapitaal en de wettelijke reserve van rechtswege worden omgezet in een statutair onbeschikbare eigen vermogensrekening (hoewel deze mits statutenwijziging beschikbaar kan worden gemaakt). Het niet volgestorte deel van het kapitaal wordt een eigen-vermogensrekening “niet-opgevraagde inbrengen”.

Het schrappen van het begrip “kapitaal” heeft ook zijn weerslag op het vlak van registratierechten voor alle andere vennootschapsvormen dan de NV, waaronder de populaire BV. De Vlaamse decreetgever vond het daarom passend om de verwijzing naar de kapitaalvermindering (in het kader van de wachtregeling) te schrappen aangezien het kapitaal (en de vermindering ervan) niet meer bestaat voor personenvennootschappen zoals de BV.

In het licht van het nieuwe WVV werd beslist om de wachtregeling in de VCF vanaf 1 mei 2019 (met een overgangsregeling) te wijzigen door ze voortaan van toepassing te maken op de “gehele of gedeeltelijke vereffening conform boek 2, titel 8, hoofdstuk 1, afdeling 2, van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen” op voorwaarde dat de vennoten het onroerend goed verkrijgen in verhouding tot de aandeelhoudersstructuur van de vennootschap en dus niet meer op kapitaalverminderingen.

Echter blinkt deze aanpassing niet uit in duidelijkheid aangezien het geoefende oog meteen door had dat de tekst nu een lapsus bevat. Het onderdeel van het WVV waarnaar verwezen wordt, heeft enkel betrekking op “de” vereffening, dus de gehele vereffening van een vennootschap, en niet op een “gedeeltelijke” vereffening. De verwijzing naar het WVV in combinatie met de notie van de “gedeeltelijke vereffening” is aldus minstens zeer stroef verwoord.

Volg op 28 januari 2020 van 12 uur tot 14 uur het online seminar Hamsterhuren: hamster uw huur om uw (droom)woning aan te kopen met Anne LOENDERS

Vlabel verduidelijkt en…

Met haar standpunt 19037 van 29 april 2019 verduidelijkte Vlabel alvast dat de wachtregeling mogelijk bleef voor kapitaalverminderingen die worden uitgevoerd voor de periode tussen de inwerkingtreding van het aangepaste VCF-artikel 2.9.1.0.4 op 1 mei 2019 en de laatste dag voor de inwerkingtreding van het nieuwe WVV, met name 31 december 2019, tenzij men als vennootschap voorafgaandelijk zelf voor de toepassing van het nieuwe WVV had gekozen (de zogenaamde opt-in).

Her en der werd daaruit a contrario afgeleid dat de wachtregeling in het kader van de “kapitaalvermindering” vanaf de inwerkingtreding van het WVV dood en begraven was. De wettekst verwijst echter ook naar de “gedeeltelijke vereffening” en de parlementaire voorbereiding maakt enkel gewag van een terminologische aanpassing, twee elementen waarmee de vermeende inhoudelijke koerswijziging (= schrapping van de wachtregeling bij “kapitaalvermindering”) moeilijk te rijmen viel.

Met haar standpunt 19078 van 9 december 2019 gaat Vlabel nu dieper in op de stand van zaken vanaf 1 januari 2020 (of ruimer, vanaf de inwerkingtreding van het WVV). In de hypothese dat de uitkering in natura van het onroerend goed plaatsvindt in hoofde van alle vennoten samen, naar verhouding van hun aandelenparticipatie (cf. de hypothese van de wachtregeling) blijft de wachtregeling aan het vast recht van € 50,00 volgens Vlabel mogelijk:

  • Dit wordt uitdrukkelijk bevestigd bij de aanrekening op de “inbreng”: Vlabel herinnert er aan dat deze situatie de “oude” kapitaalvermindering beoogt; of aan de voorwaarden om de verlaagde tarieven te genieten (historisch vennoot etc.) wordt voldaan, is daarbij van geen tel moet men daarbij ook denken in het achterhoofd;
  • Bij de (minstens gedeeltelijke) aanrekening op de “beschikbare reserves” stelt Vlabel dat er sprake is van een dividenduitkering in natura maar lijkt zij a contrario (enige voorzichtigheid is daarbij altijd passend natuurlijk) te stellen dat hier onder de voorwaarde van uitkering naar evenredigheid der rechten evenzeer de wachtregeling kan worden toegepast (wat praktisch een grote opsteker kan zijn! – zie verder).

In mensentaal verwoord: indien het kapitaal wordt uitgekeerd, zij het dat dit thans inbreng heet in plaats van kapitaal, kunnen de “oude” regels van de kapitaalvermindering nog steeds worden toegepast. Bovendien lijkt hetzelfde onder voorwaarden mogelijk ingeval van een dividenduitkering!

…Breidt de wachtregeling uit?

Dat laatste is wel erg belangrijk, aangezien Vlabel (ten overvloede) bevestigt dat bij niet-toepassing van de wachtregeling het vast recht eventueel kan genoten worden bij een kapitaalvermindering (als de voorwaarden van historisch vennoot e.d. zijn voldaan), terwijl dit haar insziens sowieso niet kan bij een (minstens gedeeltelijke) dividenduitkering. Bij belasting volgens de werkelijke aard (= bij  niet-toepassing van de wachtregeling) gaat een dergelijke dividenduitkering volgens Vlabel om een overdracht onder bezwarende titel onder evenredige registratierechten (een standpunt dat sterk bekritiseerd kan worden (zie onze eerdere nieuwsbrief) maar op zich niet nieuw is in hoofde van Vlabel), te weten het verkooprecht of, ingeval van een vooraf bestaande kwalificerende onverdeeldheid, het verdeelrecht. 

De vraag is echter of Vlabel ook geen deur opent om deze verrichtingen (dividenduitkering, verkrijging van eigen aandelen, etc.) onder het vast recht te laten plaatsvinden, voor zover men zich in de hypothese van de wachtregeling heeft geplaatst (en in de mate dat men daar geen kunstgrepen heeft bij toegepast die in se fiscaal misbruik inhouden). 

Naar praktische planning toe zou dit zeker een pragmatische oplossing zijn voor vele gevallen. Het is immers niet altijd evident om een uitkering van een onroerend goed ingeval van continuïteit van de vennootschap integraal aan te rekenen op het kapitaal (thans: de inbreng). Bij de minste uitkering van reserves (omdat de inbreng onvoldoende groot is) dreigt men anders – minstens volgens de visie van Vlabel – getroffen te worden door een taxatie aan evenredige rechten.

Dit laatste wordt nog versterkt door het advies van de Commissie voor Boekhoudkundige Normen 2019/01. De impact daarvan (gevaren en/of opportuniteiten) op de uitbreng van vastgoed uit de vennootschap wordt in de volgende nieuwsbrief besproken.