Schatting van vastgoed bij een overlijden: wie doet het beter?

Geschreven door Mr. Julie De Pooter, Delboo Advocaten, www.delbooadvocaten.be

In een aangifte van nalatenschap dienen de erfopvolgers de verkoopwaarde van de onroerende goederen op te nemen. Hierop wordt dan de erfbelasting berekend. Deze waardering is niet altijd eenvoudig. Indien de waarde te hoog wordt ingeschat zult u meer erfbelasting betalen dan nodig. Indien de waarde te laag wordt ingeschat loopt u het risico dat u, naast betaling van de aanvullende rechten, nog een belastingverhoging krijgt wegens tekortschatting. Hoe kunt u dit vermijden?

Experten-schatting en aanvraag bindende schatting

De grootte van de belastingverhoging bij tekortschatting is afhankelijk van het verschil tussen de aangegeven waarde en de werkelijke waarde. Een tekortschatting van minder dan 10% wordt nog door de vingers gezien, maar bij een tekort van 10 tot 25% wordt 5% aangerekend, en boven de 100% is een tarief van 20% van toepassing. In het Vlaamse Gewest bestaan er twee manieren om dit risico te beperken.

1) Een experten-schatting

U kunt een beroep doen op een erkende schatter-expert om de waarde van de onroerende goederen te bepalen. De erkende schatter-expert zal een schattingsverslag opstellen dat aan een aantal formele en kwaliteitseisen moet voldoen. Indien de schatter-expert deze regels respecteert, is de Vlaamse Belastingdienst gebonden door de schatting. In principe kunt u er dus van uitgaan dat de schatting zal worden aanvaard. Enkel bij manifeste afwijkingen of een fout van de schatter-expert kan de Vlaamse Belastingdienst alsnog besluiten tot een tekortschatting.

Door het verslag van de schatter-expert bij de aangifte van nalatenschap te voegen en zijn waardering over te nemen in de aangifte van nalatenschap, geeft u de Vlaamse Belastingdienst te kennen dat u zich akkoord verklaart met de waardering. Om die reden hanteert de Vlaamse Belastingdienst de stelling dat, indien u later bezwaar zou indienen tegen de waardering in de aanslag erfbelasting, dit bezwaar in principe zal worden afgewezen, tenzij u kunt aantonen dat er sprake is van een materiële vergissing (bv. schatting van het verkeerde onroerend goed).

Indien u meent dat de schatting te hoog is, kunt u nog altijd beslissen om het verslag niet bij de aangifte van nalatenschap te voegen en toch een lagere waardering opnemen (met opnieuw het risico op tekortschatting). U zou ook een andere schatter-expert kunnen aanstellen. Als opdrachtgever zult u wel altijd de kosten van de schattingsopdracht moeten dragen. Indien u afwijkt van het verslag van de schatter-expert door zelf in de aangifte een ander bedrag op te geven, voeg dan zeker het verslag van de schatter-expert niet toe. De Vlaamse Belastingdienst zal desgevallend immers bij het vestigen van de aanslag toch rekening houden met de bijgevoegde experten-schatting.

2) Een aanvraag bindende schatting (ABS)

Daarnaast is het sinds 1 april 2019 mogelijk om een schatting te vragen aan de Vlaamse Belastingdienst zelf. Deze schatting is kosteloos en bindend. U dient deze schatting aan te vragen voordat u de aangifte van nalatenschap indient en voordat de aangiftetermijn is verstreken.

U kunt dit concreet doen door het formulier "Aanvraag van een bindende schatting van een onroerend goed voor de aangifte van een nalatenschap" in te vullen (belastingen.vlaanderen.be/sites/default/files/atoms/files/Form_Aanvraag_bindende_schatting_onroerend_goed_voor_aangifte_nalatenschap.pdf) en dit vervolgens te uploaden via het portaal fiscaliteit op de website van de Vlaamse Belastingdienst.

De schatter kan het mogelijkerwijs nuttig vinden om ter plaatse een bezoek te brengen. Het resultaat van de schatting zult u onder de vorm van een gemotiveerd verslag ontvangen. Opgelet: indien u niet akkoord gaat met deze schatting, zult u na ontvangst van het aanslagbiljet voor de erfbelasting een gemotiveerd bezwaar moeten indienen. U kunt dus niet zelf beslissen om bij het indienen van de aangifte van nalatenschap de schatting van de Vlaamse Belastingdienst toch niet te hanteren.

Volg op 1 oktober 2019 van 12 uur tot 14 uur het online seminar Bestuurdersaansprakelijkheid in het licht van het nieuwe Boek XX WER en het WVV met Alexander SNYERS

Keuzevrijheid

Grosso modo beschikt u aldus over drie methoden om de waarde van het onroerend goed aan te geven: u doet beroep op een erkend schatter-expert, u vraagt een bindende schatting of u doet het op een andere niet-bindende manier (bv. een eigen waardering).

Gezien er samenloop tussen deze verschillende waarderingen kan ontstaan, heeft de Vlaamse Belastingdienst op 7 juni 2019 het standpunt nr. 19051 gepubliceerd waarin wordt uiteengezet welke waardering voorrang zal krijgen. Zo zal indien u bijvoorbeeld zowel een experten-schatting als een ABS aanwendt, de ABS altijd voorrang krijgen. Wel zou een lager schattingsverslag van de schatter-expert nog bruikbaar kunnen blijven om een bezwaar in te dienen tegen de ABS.

Lees ook: Nieuw bouwformulier is er

Ook kan bijvoorbeeld de situatie zich voordoen waarbij u beroep doet op een eigen niet-bindende schatting, een tweede erfopvolger op een experten-schatting en nog een derde erfopvolger op een ABS. Indien aanvaardbaar, zult u belast worden aan de hand van de niet-bindende schatting. Indien uw schatting te laag zou zijn, zult u een tekortschatting krijgen. Voor de tweede erfopvolger zal in principe de experten-schatting gelden, behoudens tekortschatting wegens manifeste afwijking. De derde erfopvolger zal belast worden op de waarde die in de ABS wordt opgegeven.

Wat is nu de beste methode?

De waardering van onroerend goed is geen exacte wetenschap. De nieuwe regeling van de kosteloze ABS geeft u de zekerheid dat de schatting sowieso bindend is voor de Vlaamse Belastingdienst. Nadeel is dat u bij niet-akkoord na ontvangst van het aanslagbiljet erfbelasting een gemotiveerd bezwaar zult moeten indienen. De schattingstool van de Vlaamse Belastingdienst (die gebruikt wordt voor de ABS) zou de verkoopprijzen van alle vastgoedtransacties combineren met een computertoepassing en een lerend algoritme. De praktijk zal leren of deze schattingen eerder hoog of laag zijn.

Wij zouden nog even afwachten en voorlopig nog opteren voor een eigen waardering (eventueel met bijstand van een derde met ervaring ter zake). Zolang het vastgestelde tekort minder dan 10% bedraagt, zal er immers geen belastingverhoging zijn. Eventueel zou u beroep kunnen doen op een schatter-expert, waarvan u dan wel de kosten zal dragen. Indien deze schatting u te hoog voorkomt, kunt u nog altijd beslissen om er geen gebruik van te maken.