Pop-up - Handelshuur van korte duur in Brussel

Geschreven door Lexalert
Foto: gordonplant  

Sinds de Zesde Staatshervorming beslissen de gewesten onder andere over handelshuur. Met de Brusslese Ordonnantie van 25 april 2019 betreffende de handelshuur van korte duur volgt het Brussels Hoofdstedelijk Gewest de twee andere gewesten. Waar gaat het over en hoe zit die korte handelshuur precies in elkaar, zijn vragen die we beantwoorden. Lees gerust verder.

Brussel beschikte voor 25 april 2019 niet over een specifiek juridisch kader voor de korte handelshuur. De geest van de federale wet van 30 april 1951 werd gestemd in een heel ander economisch klimaat. Met de opkomst van "pop-ups", voeldoet de huidige regelgeving niet langer aan de noden een nieuwe, jongere handelssector en de bijhorende handelaars in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

Natuurlijk bestaan er al even Pop-ups in Brussel, maar tot op heden gebruiken deze een omslachtig juridisch achterpoortje om de heersende handelshuurwet te omzeilen. Er wordt dan ook, rekening houdend met de huidige rechtsmogelijkheden in het Brussels Gewest, gebruikgemaakt van de « overeenkomst voor precaire bewoning » om gerichte behoeften aan tijdelijke huurovereenkomsten in te vullen. Via die tijdelijke oplossing kunnen de partijen echter niet correct beschermd worden en heerst er wat rechtsonzekerheid.

► Hoe zit het bij de andere gewesten? Lees hierna Handelshuur van korte duur - Wettelijk kader voor pop-up handelszaken!

Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest hoopt met de invoering van deze ordonnantie enkele ambities waar te maken:

  1. de handelssector stimuleren ;
  2. leegstand van handelszaken tegengaan ;
  3. en feitelijke situatie een juridisch kader geven ;
  4. jonge ondernemers aanmoedigen om een onderneming op te starten ;
  5. zich afstemmen op de twee andere gewesten ;
  6. vernieuwde concepten een plaats geven.

Dit nieuwe juridische kader zou een hefboom moeten vormen met het oog op de ondersteuning van de ontwikkeling van de stedelijke handel en zo onrechtstreeks de ondernemingszin en de opleving van de handelssector stimuleren.

 

Wat is het toepassingsgebied?

Artikel 2 van de ordonnantie legt het toepassingsgebied vast. Het gaat om een schriftelijke huurovereenkomst van onroerende goederen, of gedeelten daarvan, die door de huurder in hoofdzaak gebruikt worden voor kleinhandels- of ambachtelijke activiteit, waarbij er rechtstreeks contact is tussen de huurder en het publiek. De huurovereenkomst moet overeen zijn gekomen voor een jaar of minder.

Hoe lang duurt zo'n korte handelshuur?

Artikel 3 herhaalt dat de huurovereenkomst gesloten moet worden voor maximaal één jaar.

Artikel 4 stelt dat de verlenging van de overeenkomst enkel schriftelijk kan gebeuren. Dus niet mondeling en niet stilzwijgend, let daarvoor op. Is de overeenkomst voor minder dan een jaar aangegaan, kan deze wel steeds verlengd worden tot maximaal één jaar sinds het sluiten van de oorspronkelijke overeenkomst.

Belangrijk voor de verlenging van de overeenkomst is dat, met het oog op de specifieke aard van pop-ups, dat een verlenging van de overeenkomst niet de bedoeling is. Als u de overeenkomst verlengt, gaat het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ervan uit dat u geen handelshuur van korte duur wilt en wordt u gebombardeerd naar een standaard handelshuurovereenkomst van 9 jaar, te rekenen vanaf de oorspronkelijke ingang van de korte handelshuur. Vanaf dan valt de overeenkomst dus binnen het toepassingsgebied van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling II bis, van het Burgerlijk Wetboek.

Hoe beëindig ik een korte handelshuurovereenkomst?

Artikel 5 en 6 leggen de opzeggingsvoorwaarden vast. De huurder mag de huurovereenkomst te allen tijde verbreken, mits een vooropzeg van een maand die ingaat op de eerste dag van de maand volgend op de bekendmaking ervan. De huurder doet dit via een aangetekende brief of bij deurwaardersexploot. De partijen kunnen, te allen tijde en in onderlinge overeenstemming, de overeenkomst beëindigen om de overeenkomst definitief stop te zetten of om een nieuwe te sluiten, op voorwaarde dat dit akkoord schriftelijk wordt ondertekend.

Het is interessant dat artikel 7 uitdrukkelijk vastlegt dat een vroegtijdige stopzetting van de overeenkomst door de verhuurder geen recht op vergoeding geeft voor de huurder, tenzij als de overeenkomst een vergoeding voorzag.

Hoe weet ik of ik mijn huurwaarborg terugkrijg?

Artikel 8 verplicht een plaatsbeschrijving te laten opnemen, al dan niet door een expert. De kosten van een eventuele expert worden gelijk verdeeld tussen de partijen. Artikel 9 legt een maximumhuurwaarborg op van één maand huur. De verhuurder is niet verplicht een huurwaarborg te vragen.

En wat met verbouwingen?

In artikelen 11 tot en met 14 worden enkele bijzondere modaliteiten inzake verbouwingen opgenomen.

In tegenstelling tot bij de klassieke handelshuurregeling is het recht van de huurder om werken uit te voeren gekoppeld aan de voorwaarde van voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. Tenzij anders werd overeengekomen, mag de huurder alle verbouwingen doen die nuttig zijn voor de onderneming, maar pas na de verhuurder bij aangetekende brief op de hoogte te stellen. Aangezien de verhuurder aldus op de hoogte werd gebracht, kan hij zich er binnen de tien werkdagen om wettige redenen tegen verzetten. Dat wil zeggen gronden die, mits ze voldoende gerechtvaardigd zijn, een inbreuk op de veiligheid, de gezondheid of de esthetische waarde van het goed kunnen inhouden. De "wettige redenen" voor de verhuurder worden hier begrepen als een algemeen verzetsmiddel en deze lijst van gronden niet beperkend is.

De verhuurder kan ook een vergoeding eisen om de verbouwingen na afloop van de overeenkomst ongedaan te maken. Als hij deze behoudt, heeft hij geen recht op vergoeding.

De verhuurder mag bij overeenkomst alle soorten verbouwingen uitsluiten.

Wat de overdracht van huur en vervreemding van het onroerend goed betreft:

Artikel 15 bepaalt dat de overdracht steeds verboden is, tenzij er een schriftelijk akkoord is met de verhuurder. Artikel 16 geeft mee dat, als de verhuurder het onroerend goed verkoopt, deze de huurovereenkomst moet respecteren, op voorwaarde dat deze een zekere datum heeft.

Inwerkingtreding

Ze is in werking getreden op 19 mei 2019. Deze regelgeving geldt enkel voor de overeenkomsten gesloten na de inwerkingtreding ervan.