Nieuwe regels voor renovatiehuurovereenkomsten: een win-win voor de verhuurder en de (handige) huurder

Geschreven door Luc Linders - Dorien Reyskens, Monard Law, www.monardlaw.be
Foto: Tine Steiss

Sinds 1 januari 2019 gelden een aantal nieuwe regels voor renovatiehuurovereenkomsten in het Vlaams Gewest. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is op 1 januari 2018 een nieuwe regelgeving in werking getreden. Naar aanleiding van de Renovatiedag op 5 mei zetten wij graag voor u de regels inzake renovatiehuurovereenkomsten op een rijtje.

Volg het on demand seminarie Is uw appartementsgebouw goed verzekerd? met Astrid CLABOTS

Renovatiehuurovereenkomst

De regelgeving inzake renovatiehuurovereenkomsten is gericht op de woninghuur. In een renovatiehuurovereenkomst komen partijen overeen dat de huurder – in ruil voor een tegenprestatie vanwege de verhuurder – op zijn kosten bepaalde werken zal uitvoeren die normaal door de verhuurder moeten worden uitgevoerd. Een renovatiehuurovereenkomst is zowel mogelijk voor woningen die aan de minimale kwaliteitsnormen voldoen als voor woningen die nog niet aan deze vereisten voldoen.

De mogelijkheid om een renovatiehuurovereenkomst te sluiten bestaat al langer. Naar aanleiding van de regionalisering van het woninghuurrecht hebben zowel het Vlaams als het Brussels Hoofdstedelijk Gewest de bestaande regels aangepast, waardoor deze nu deels verschillen al naargelang de ligging van het goed. De nieuwe regelgeving is terug te vinden in het Vlaams Woninghuurdecreet en de Brusselse Huisvestingscode.

Voordelen

Een renovatiehuurovereenkomst biedt tal van voordelen. De verhuurder heeft het voordeel dat zijn woning wordt verbeterd of verfraaid. Bovendien kan een woning die nog niet voldoet aan de minimale kwaliteitsnormen op die manier toch worden verhuurd. Zo gaat de woning niet verloren voor de private huurmarkt. De huurder die over technische vaardigheden beschikt kan goedkoper wonen door zelf de handen uit de mouwen te steken. Ten slotte vaart ook het algemeen belang er wel bij doordat de woningkwaliteit wordt verbeterd.

Voorwaarden

Een renovatiehuurovereenkomst dient steeds schriftelijk te worden afgesloten. Ook tijdens een lopende de huurovereenkomst kunnen partijen afspraken maken inzake renovatiehuur, die zij in dat geval opnemen in een addendum. De renovatiehuurovereenkomst of het addendum bevat minstens een omschrijving van de werken, de termijn waarbinnen de werken moeten worden uitgevoerd en de periode waarin de verhuurder zich verbindt tot een tegenprestatie.

De partijen kiezen vrij de tegenprestatie van de verhuurder, waarbij zij de keuze hebben uit een viertal mogelijkheden. De verhuurder kan zich ertoe verbinden gedurende een bepaalde periode af te zien van zijn recht om de huurovereenkomst te beëindigen of van zijn recht om de herziening van de huurprijs te vragen. Hij kan er zich ook toe verbinden de huurprijs te verlagen of kwijt te schelden.

Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest legt een aantal bijkomende voorwaarden op. Zo zijn renovatiehuurovereenkomsten enkel mogelijk bij huurovereenkomsten met een duur van minstens drie jaar. De uitvoeringstermijn van de werken mag niet minder lang zijn dan redelijkerwijze nodig is, maar mag evenmin langer zijn dan twaalf maanden. De overeenkomst dient steeds de startdatum van het project te bepalen, die binnen een redelijke termijn moet worden vastgelegd. De verhuurder heeft bovendien de verplichting de renovatiehuurovereenkomst mee te delen aan de Directie Gewestelijke Huisvestingsinspectie.

Lees ook: De Vlaamse wetgever voert een verplicht asbestinventarisattest in

Woningen die niet voldoen aan de minimale kwaliteitsnormen

Indien het gaat om een woning die niet voldoet aan de minimale kwaliteitsvereisten, dan gelden een aantal bijkomende voorwaarden. Zo moeten de voorgenomen werkzaamheden dienen om het goed in overeenstemming te brengen met de minimale kwaliteitsnormen. Daarnaast dient de tegenprestatie van de verhuurder er (minstens) in te bestaan dat tijdens de overeengekomen duur van de werken geen huurgelden verschuldigd zijn.

In het Vlaams Gewest mag de huurder het goed bovendien niet bewonen zolang het goed gebreken vertoont die een veiligheids- of gezondheidsrisico inhouden. Zodra het goed in overeenstemming is met de minimale kwaliteitsnormen dient de huurder een conformiteitsattest aan te vragen. De aanvang van de werkzaamheden dient binnen een redelijk tijdstip te zijn bepaald. Ten slotte mag de duur van de overeengekomen werkzaamheden niet korter zijn dan de duur die redelijkerwijze noodzakelijk is om de werken uit te voeren.

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest mag de huurder het gehuurde goed niet bewonen tijdens de werken, tenzij binnen bepaalde grenzen en voorwaarden.

Einde van de renovatiewerken

Na beëindiging van de werkzaamheden kan elke partij verzoeken om over te gaan tot de oplevering van de werken. De oplevering gebeurt in aanwezigheid van de verhuurder en de huurder. Hiervan wordt best een geschrift opgesteld.

De Brusselse Huisvestingscode voorziet bovendien uitdrukkelijk dat, indien de huurder constructiefouten heeft gemaakt of de werken niet binnen de overeengekomen termijn heeft uitgevoerd, de verhuurder de mogelijkheid heeft om toch de beëindiging van de huurovereenkomst, de huurprijsherziening of de betaling van niet ontvangen huurgelden te vragen aan de rechter. Bovendien voorziet de Brusselse regelgeving voortaan dat de verhuurder ook tussentijds, na voorafgaand verzoek, het recht heeft om de uitvoering en voortgang van de werken ter plaatse te controleren.