Instrumentendecreet - Geharmoniseerde koopplichten

Geschreven door Lexalert
Foto: Mike Cohen  

De Vlaamse regering keurde op 20 december 2019 het Voorontwerp  van   decreet   houdende   het realisatiegericht instrumentarium (Instrumentendecreet omgevingsbeleid) goed. Het Instrumentendecreet omgevingsbeleid omvat o.a. een regeling rond geharmoniseerde koopplichten.  

De harmonisatie van verschillende sectorale koopplichten beoogt zowel op inhoudelijk en procedureel vlak een afstemming onderling als een afstemming met de compenserende vergoedingen (titel 2). Dit teneinde een uniform, transparant en billijk kader te bekomen zowel in hoofde van de aanvrager van een koopplicht als de tot aankoop verplichte overheid.

Net zoals bij de compenserende vergoedingen blijven de rechtsgrond, de voorwaarden of toegangen tot de koopplichten geregeld in hun geëigende decreten.

Hieronder volgt een overzicht van de koopplichten die onder deze harmonisatie vervat zitten.

Koopplichten

     

Koopplichten

Decretaal geregeld

Voorwaarden

Bijkomende voorwaarden

De koopplicht  natuur (2° uit artikel 24 instrumentendecreet)

Decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu

Onroerend goed is aangeduid als GEN of GENO of is opgenomen in een vastgesteld managementplan Natura 2000.

Waardevermindering is ernstig of de leefbaarheid van de bestaande bedrijfsvoering komt ernstig in het gedrang.

De koopplicht  integraal waterbeleid (3° uit artikel 24 instrumentendecreet)

Decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid

Onroerend goed ligt binnen de afbakening van een oeverzone of overstromingsgebied.

Waardevermindering is ernstig of de leefbaarheid van de bestaande bedrijfsvoering komt ernstig in het gedrang.

De koopplicht  ruimtelijke  ordening - bestemmingswijziging (4° uit artikel 24 instrumentendecreet)

Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening

Onroerend goed is opgenomen in één of meer al dan niet opeenvolgende ruimtelijke uitvoeringsplannen.

Waardevermindering is

ernstig of de leefbaarheid van de bestaande bedrijfsvoering komt

De koopplicht  ruimtelijke  ordening -planschade

(5° uit artikel 24 instrumentendecreet)

Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening

Onroerend goed is gelegen in een verkaveling en in een definitief ruimtelijk uitvoeringsplan met bouwverbod.

Het perceel is het enige onroerend goed waarvan de betrokkene eigenaar is.

De koopplicht  ruimtelijke  ordening - stabilisatiewerken (6° uit artikel 24 instrumentendecreet)

Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening

In laatste administratieve aanleg wordt een stedenbouwkundige vergunning geweigerd voor stabiliteitswerken aan constructies.

 

De koopplicht  waterkeringen (1° uit artikel 24 instrumentendecreet)

Decreet van 16 april 1996 betreffende de waterkeringen

Onroerend goed is gelegden in een gebied waar bijkomende grondinnames voor de waterkeringswerken noodzakelijk zijn.

 

De koopplicht  landinrichting (7° uit artikel 24 instrumentendecreet)

Decreet van 28 maart 2014 betreffende de landinrichting

Onroerend goed is gelegen in een gebied waarvoor de vaststelling van de inzet van het instrument koopplicht binnen een landinrichtingsplan of inrichtingsnota is gebeurd.

Waardevermindering is ernstig of de leefbaarheid van de bestaande bedrijfsvoering komt ernstig in het gedrang.

Volg het on demand seminarie Hamsterhuren: hamster uw huur om uw (droom)woning aan te kopen met Anne LOENDERS

Het voornaamste verschil met de compenserende vergoedingen, hoewel vertrekkende van gelijkaardige uitgangspunten en doelstellingen, is dat bij de koopplicht de eigendomsrechten worden overgedragen naar de overheid.

Principes en scope harmonisatie

  • De Vlaamse Grondenbank zal instaan voor het globaal administratief beheer en de ontwikkeling van een koopplichtenloket. De tot aankoop verplichte entiteit is in principe de initiatiefnemer. De Vlaamse Grondenbank kan van de Vlaamse Regering wel de opdracht krijgen om bepaalde koopplichten hetzij in eigen naam en voor eigen rekening hetzij in naam en voor rekening van de tot aankoop verplichte entiteit uit te oefenen. Alle koopplichten, met uitzondering van de koopplicht planschade, zullen worden vervuld overeenkomstig dezelfde administratieve procedure.
  • De weg naar de (burgerlijke) rechter wordt gezien als laatste redmiddel voor de burger. Geschillen over de koopplichten komen terecht bij de op basis van de ligging van het goed en van het bedrag bevoegde burgerlijke rechter (vrederechter of rechtbank van eerste aanleg).
  • De harmonisering mag niet  ten  koste zijn  van  de eigenheid van  de bestaande koopplichten. Daarom blijven de sectorale voorwaarden (en de daaraan gegeven invulling) voor de toepassing van de koopplichten bestaan. De meeste koopplichten bevatten evenwel voorwaarden die betrekking hebben op een waardevermindering van het goed en het in het gedrang komen van de leefbaarheid van de bestaande bedrijfsvoering. De concrete invulling van deze laatste voorwaarden en het berekenen van de aankoopprijs wordt geharmoniseerd.

De harmonisatie heeft betrekking op de volgende koopplichten (artikel 24):

1° de koopplicht, vermeld in de artikelen 6 en 9 van het decreet van 16 april 1996 betreffende de waterkeringen;

2° de koopplicht, vermeld in artikel 42 van het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu;

3° de koopplicht, vermeld in artikel 17, §1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid;

4° de koopplicht, vermeld in artikel 2.4.10. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening;

5° de koopplicht, vermeld in artikel 2.6.2., §4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening;

6° de koopplicht, vermeld in artikel 4.4.2. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke ordening;

7° de koopplicht, vermeld in deel 2, titel 1, hoofdstuk 4, afdeling 3 van het decreet van 28 maart 2014 betreffende de landinrichting;

Bepaalde koopplichten werden niet opgenomen omdat ze hun relevantie voor dit ontwerp van decreet hebben verloren. Dit is het geval voor:

  • De moerasdroogleggingswet van 1807 omdat deze mogelijkheid van gedwongen aankoop bij gedeeltelijke onteigening werd overgenomen in het Vlaams Onteigeningsdecreet van 24 februari 2017;
  • De koopplicht opgenomen in het Kustduinendecreet van 1994, omdat deze uitdovend is;
  • De koopplicht opgenomen in het Landschapszorgdecreet van 16 april 1996 omdat deze niet meer werd voorzien in het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, zodat deze uitdovend is.

De bovenvermelde lijst met koopplichten is niet-exhaustief. Andere koopplichten kunnen door de Vlaamse Regering onder de werking van dit decreet worden gebracht.

Net zoals wordt bepaald voor de compenserende vergoedingen (titel 2), worden de administratieve overheden van het Vlaamse Gewest uitgesloten om een beroep te doen op de koopplichten. Voor deze besturen bestaat wel de mogelijkheid om, indien aan de voorwaarden van een toepasselijke koopplicht is voldaan, in aanmerking te komen voor een grondenruil door middel van de Vlaamse Grondenbank.

Administratieve procedure

Voor het administratief beheer en de procedure wordt, net zoals bij de compenserende vergoedingen (titel 2) rekening gehouden met het proceseconomische (zo weinig mogelijk nieuwe instanties oprichten, en instanties bevoegd maken om zich te buigen over hetzelfde geval), de billijkheid voor de aanvrager (d.i. minstens een bezwaarmogelijkheid die eerlijk wordt behandeld) en de haalbaarheid (voor de overheid om tijdig weloverwogen beslissingen te nemen). Het systeem is in ruime mate gebaseerd op de procedure voor de aanvraag van de compenserende vergoedingen.

Voorwaarden

De voorwaarden worden geharmoniseerd in die zin dat de invulling van bepaalde van de reeds bestaande voorwaarden over alle sectorale wetgevingen heen wordt geharmoniseerd, zonder in de diverse decreten de specifieke voorwaarden (bv. ligging in overstromingsgebied) af te schaffen. Deze gemeenschappelijke invulling heeft betrekking op een waardevermindering van het goed en het in gedrang komen van de leefbaarheid van de bestaande bedrijfsvoering (artikel 29). Voor de koopplicht planschade is dit niet relevant.

Voor de toepassing van deze voorwaarden is het noodzakelijk dat er een causaal verband is tussen de gebruiksbeperking en de waardevermindering van het onroerend en de leefbaarheid van de bestaande bedrijfsvoering.

Voor de voorwaarde van de ernstige waardevermindering van het onroerend goed wordt afgestemd met de compenserende vergoedingen (titel 2) en is een daling van minstens 50% in eigenaarswaarde redelijk. De afstemming van de daling in eigenaarswaarde is vooral gericht op de bepalingen van de compenserende vergoedingen m.b.t. de eigenaarswaarde en de bepaling dat in voorkomend geval het bedrag van de laatste eigenaarsvergoeding wordt verminderd zodat de som van alle compenserende vergoedingen voor het goed 80 % niet zou overschrijden van de venale waarde van het goed bij de laatste aanvraag. Deze bepaling wijst er op dat waardeverminderingen boven 80 % sowieso niet in aanmerking komen voor een eigenaarsvergoeding, maar die 80 % is wel een gecumuleerd percentage dat de waardeverminderingen in het verleden meeneemt. De grens op 80 % leggen voor de koopplicht is wel (veel) te hoog. De grens slechts op 20% leggen terwijl er een titel harmonisering compenserende vergoedingen bestaat, is (veel) te laag en zal ertoe leiden dat in (te) veel gevallen de eigenaars een keuze hebben tussen de koopplicht en de eigenaarsvergoeding.

In de voorwaarde van de leefbaarheid van de bestaande bedrijfsvoering die ernstig in het gedrang komt als er een betekenisvolle invloed is op de bedrijfsresultaten van het bedrijf, wordt de causaliteit verduidelijkt, namelijk dat door de gebruiksbeperking het onroerend goed niet meer (of niet meer volledig) kan worden gebruikt voor de bestaande, toegelaten bedrijfsvoering. Bovendien wordt er van uitgegaan dat de bedrijfsvoering voorheen (dus vóór de inwerkingtreding van de gebruiksbeperking) wettig en leefbaar was.

Het beoordelingscriterium van de leefbaarheid van de bedrijfsvoering en het meten van de betekenisvolle invloed worden door de Vlaamse Regering bepaald bij uitvoeringsbesluit.

De bijkomende specifieke voorwaarden die geen betrekking hebben op deze criteria in andere decreten blijven bestaan.

Berekening

Voor alle koopplichten met uitzondering van de koopplicht planschade (terugbetaling geactualiseerde prijs) wordt de berekening gedaan op basis van de vergoedingsregels die gelden voor onteigening ten algemenen nutte. Hierbij wordt geen rekening gehouden met de waardevermindering die voortvloeit uit de gebruiksbeperking en worden de andere uitbetaalde eigenaarsvergoedingen in mindering gebracht (artikel 31). Deze berekeningswijze is afgestemd op de bestaande koopplichten en andere instrumenten voor verwerving en grondmobiliteit, zoals bijvoorbeeld vrijwillige bedrijfsverplaatsing, bedrijfsstopzetting en bedrijfsreconversie uit het decreet van 28 maart 2014 betreffende de landinrichting. 

Lees de volledige tekst van het Voorontwerp van decreet houdende het realisatiegericht instrumentarium