Hervorming van het goederenrecht: uitbreiding van de onroerende publiciteit

Geschreven door Mr. Dorien Reyskens, Monard Law, www.monardlaw.be
Foto: Bradley Leese  

De Wet van 4 februari 2020 houdende Boek 3 “Goederen” van het Burgerlijk Wetboek is ongetwijfeld de belangrijkste hervorming van het Belgische goederenrecht sinds 1804.

Eén van de krachtlijnen van de hervorming is de geïntegreerde benadering van het goederenrecht. Voor wat betreft de onroerende publiciteit werden de artikelen 1-4 van de Hypotheekwet ingepast in Titel I van het nieuwe Boek 3 “Goederen” van het Burgerlijk Wetboek.

De basisprincipes inzake de onroerende publiciteit werden overgenomen, met een aantal verfijningen en aanvullingen die de bestaande lacunes moeten verhelpen. Zo heeft de wetgever voorzien in de mogelijkheid om bijkomende akten in de hypothecaire registers over te schrijven.

Hierna zetten wij voor u op een rijtje over welke bijkomende akten het gaat, welke formaliteiten voor de overschrijving nodig zijn en wat het praktische belang van de overschrijving is.

Akten die voortaan ook kunnen worden overgeschreven

De akten vermeld in artikel 1 van de Hypotheekwet werden overgenomen. De lijst werd aangevuld met de volgende akten, die voortaan ook in de hypothecaire registers kunnen worden overgeschreven:

1.   Akten die de wettelijke verkrijging van een onroerend zakelijk recht vaststellen

Voortaan  kunnen  alle  akten  waarin  een  wettelijke  verkrijging  van  een  onroerend zakelijk recht wordt vastgesteld, worden overgeschreven. Hiermee wordt een lacune in de Hypotheekwet verholpen.

Het gaat onder meer om:

-     Akten die het intreden van de verkrijgende verjaring van een onroerend goed vaststellen.

-     Vonnissen die  het bestaan van  een wettelijke erfdienstbaarheid  van  uitweg

vaststellen.

2.   Akten die een voorkeur-, voorkoop- of optierecht op een onroerend zakelijk recht verlenen

 

Eveneens nieuw is dat men voortaan ook onroerende publiciteit kan geven aan voorkeurrechten, voorkooprechten en opties (bv. aankoopopties).

3.   Akten die een recht van levenslange huur verlenen

Huurovereenkomsten van langer dan 9 jaar en akten die kwijting van minstens 3 jaar huur inhouden stonden voorheen al in het lijstje. Voortaan vermeldt de wet ook de levenslange huur.

4.   Akten van erfopvolging die vaststellen dat een persoon een onroerend zakelijk recht heeft verkregen ten gevolge van een overlijden

Tot slot kan men voortaan ook de overgang van een onroerend goed ten gevolge van overlijden (zowel testamentair als intestaat) in de hypothecaire registers laten overschrijven. Hiermee wil de wetgever de fragmentering van vastgoedinformatie tegengegaan.

 

Formaliteiten die nodig zijn voor de overschrijving

Alleen vonnissen, authentieke akten en in rechte of voor een notaris erkende onderhandse akten worden ter overschrijving aangenomen. Aan deze regel heeft de wetgever niets gewijzigd. Concreet betekent dit het volgende:

-     Voor akten die de wettelijke verkrijging van een onroerend zakelijk recht vaststellen, bv. de verkrijgende verjaring, betekent dit dat het moet gaan om een vonnis of een authentieke akte.

Onder het nieuwe goederenrecht kan het intreden van de verkrijgende verjaring worden vastgesteld via een rechterlijke uitspraak, via een akkoord tussen de huidige en vroegere bezitter en via een eenzijdige verklaring van de vroegere bezitter. Dit akkoord of deze eenzijdige verklaring zal dus een authentieke vorm moeten aannemen om te kunnen worden overgeschreven.

-     Voor overeenkomsten die een voorkeur-, voorkoop- of optierecht op een onroerend zakelijk recht verlenen, evenals voor levenslange huurovereenkomsten, zal een onderhandse akte evenmin volstaan; ook hier zal men bij de notaris moeten passeren.

-     Voor akten van erfopvolging zal de overschrijving eveneens enkel mogelijk zijn indien het gaat om een authentieke akte van erfopvolging.

De notaris of openbaar ambtenaar zal vervolgens overgaan tot overschrijving in de registers van   het   bevoegde  kantoor  van   de   A lgemene  A dministratie   van   de Patrimoniumdocumentatie.

Praktisch belang van de overschrijving

De overschrijving in de hypothecaire registers heeft belangrijke gevolgen in de praktijk.

 

Onroerende publiciteit is namelijk een voorwaarde voor de tegenwerpelijkheid van onroerende transacties. Bij gebreke aan overschrijving kan men zich niet op de desbetreffende rechtshandeling beroepen ten aanzien van derden te goeder trouw met een concurrerend recht op het onroerend goed. De overschrijving zorgt ervoor dat derden er kennis van hebben of behoren te hebben, zodat men de rechtshandeling ook aan hen kan tegenwerpen.

De mogelijkheid om bijkomende akten te laten overschrijven biedt daardoor bescherming aan de titularis van het recht in alle situaties waarbij er een derde te goeder trouw is met een concurrerend recht. Met ‘concurrerend recht’ wordt elke recht met zakelijke werking bedoeld. Te denken valt aan situaties van een dubbele verkoop, situaties van samenloop (bv. na faillissement, collectieve schuldenregeling, vereffening of beslag).

Bij akten die een voorkeur-, voorkoop- of optierecht verlenen beschermt de overschrijving de titularis van het recht bijvoorbeeld tegen situaties waarbij de eigenaar het onroerend goed v e r k o o p t  a a n  e e n  d e r d e  m e t  m i s k e n n i n g  v a n  h e t  v o o r k o o p - ,  v o o r k e u r -  o f aankoopoptierecht. De titularis van het voorkeur-, voorkoop- of optierecht zal zijn (persoonlijk) recht kunnen tegenwerpen aan deze derde.

De overschrijving van akten van levenslange huur maakt dat de huur ook voor langer dan 9 jaar tegenwerpelijk is. Bij gebreke aan overschrijving wordt de huurtijd verminderd tot de lopende 9-jarige termijn.

Om de overschrijving van akten van erfopvolging zoveel mogelijk te bevorderen, voorziet de wetgever voor deze akten twee specifieke gevolgen:

-     De  overschrijving  van  de  akte  van  erfopvolging  verhindert  dat  een  derde  het onroerend goed nog zou kunnen verkopen op een wijze die tegenwerpelijk is aan degene die in de akte van erfopvolging wordt aangeduid als de rechthebbende.

-     Geen enkele akte of rechterlijke beslissing tot vestiging, overdracht of vaststelling van een onroerend zakelijk recht kan worden overgeschreven zolang de akte van erfopvolging  (of  de  verdelingsakte  waarbij  de  erfgenamen  uit  onverdeeldheid treden) niet is overgeschreven. De overschrijving van een exploot van onroerend beslag ten laste van een erfgenaam is wel mogelijk.

Inwerkingtreding

De nieuwe regels inzake onroerende publiciteit treden in werking op een door de Koning te bepalen datum en uiterlijk op 1 juli 2022.