De normaal zorgvuldige notaris spant zich voldoende in!

Geschreven door Mrs. Philippe Vansteenkiste - Lies Marquet, Waeterinckx Vansteenkiste Advocaten, www.wvlaw.be
Foto: Rémi Mathis  

Als quid pro quo voor het vertrouwen dat een cliënt in de als openbaar ambtenaar optredende notaris stelt, geldt de raadgevingsplicht die volgens artikel 9,§ 1, 3e lid van de Notariswet op de notaris rust. De notaris dient elke partij steeds in te lichten over de rechten, verplichtingen en lasten die voortvloeien uit de rechtshandelingen waarbij zij betrokken zijn en bovendien dient hij aan alle partijen op onpartijdige wijze raad te geven. Deze opdracht tot raadgeving en informatie omvat onder meer een opzoekings – en onderzoeksplicht.

Met een recent arrest van 7 mei 2020 (nr. C.19.0273.N) diende het Hof van Cassatie zich te buigen over een casus waarbij de instrumenterende notaris bij de koop-verkoop van een appartement het onroerend goed in de notariële akte op incorrecte wijze had omschreven. In de basisakte van het appartementsgebouw was door de notaris opgenomen dat één van de slaapkamers van het appartement toegang gaf tot de tuin. Deze omschrijving werd vervolgens door de instrumenterende notaris ook overgenomen in de notariële akte betreffende de koop-verkoop van het appartement. Echter, in praktijk was in de kwestieuze slaapkamer enkel een rond raam voorzien en dus geen rechtstreekse toegang tot de tuin. Deze effectieve constructie was bovendien in overeenstemming met de vergunde bouwplannen die door de bouwheer aan de notaris waren bezorgd. De notaris werd aldus een professionele fout verweten, namelijk het foutief omschrijven van het goed in de basisakte en in de notariële akte, als gevolg van het niet concreet of onvoldoende onderzoeken van de stedenbouwkundige plannen.

Het Hof van Beroep te Antwerpen oordeelde dat van de notaris niet kan worden verwacht dat hij bij de omschrijving van een goed telkens nagaat of deze omschrijving ook overeenstemt met de goedgekeurde stedenbouwkundige plannen, zelfs indien hij hierover beschikt. De beroepsrechters oordeelden dus dat aan de notaris geen fout kon worden verweten. Hij werd zodoende niet aansprakelijk geacht, temeer daar volgens het Hof van Beroep de bouwheer zelf nalatig was geweest.

Het Hof van Cassatie fluit met haar arrest van 7 mei 2020 de beroepsrechters terug. De raadsgevings-en informatieplicht die op de notaris rust volgens artikel 9 , § 1, derde lid, Notariswet moet volgens het Hof van Cassatie worden beschouwd als een inspanningsverbintenis waarvan de nakoming wordt getoetst aan de gedragswijze van een normaal zorgvuldige notaris geplaatst in dezelfde omstandigheden. Hierbij wordt onder meer rekening gehouden met de kennis en ervaring van de partijen, hun legitieme verwachtingen en de gegevens waarover de notaris beschikt. Door zich onvoldoende te hebben ingespannen met een concrete controle en vergelijking van alle hem beschikbare akten en stukken (bouwplannen, basisakte en andere akten die verband houden met de oprichting van een appartementsgebouw, individuele verkoopakte, …) konden de beroepsrechters niet geldig beslissen dat de notaris geen fout had begaan.

Het Hof van Cassatie preciseert verder op welke wijze het gedrag van de notaris dient geëvalueerd te worden. Van de notaris mag worden verwacht dat hij zijn akte opstelt rekening houdende met alle stukken waarover hij beschikt. Partijen moeten er dus op kunnen vertrouwen dat hij zich voldoende inspant om zijn kennis en ervaring ten dienste te stellen. Enkel wanneer hij hen voldoende heeft gewezen op de mogelijke pijnpunten van het dossier en zij niettemin beslissen om zijn raadgevingen in de wind te slaan, kan de notaris zich met enige gemoedsrust vrijwaren tegen enig verhaal.