Circulaire FOD Financiën - FAQ art. 44, §3, 2°, BTW-wetboek onroerende verhuur

Geschreven door Lexalert
Foto: Kevin Smith  

Op 21 maart 2019 publiceerde FOD Financiën op hun website www.fisconet.be de circulaire 2019/C/25 betreffende de wet van 14.10.2018 tot wijziging van het Btw-Wetboek op het vlak van de onroerende verhuur - FAQ.

Inhoudstafel 

I. Inleiding 
II. FAQ betreffende de optionele btw-heffing van onroerende verhuur (artikel 44, § 3, 2°, d) (nieuw), van het Btw-Wetboek): in welke gevallen kan bij de  verhuur van een onroerend goed vanaf 01.01.2019 de btw worden toegepast door middel van optie? 
1. Beoogt het nieuwe stelsel van de optionele belastingheffing van de onroerende verhuur alle onroerende goederen, ongeacht hun aard, ouderdom of gebruik? 
2. In welk geval kan een gedeelte van een gebouw het voorwerp uitmaken van de optionele btw-heffing? 
3. Moet de optie voor de belastingheffing van de onroerende verhuur uitsluitend betrekking hebben op een nieuwbouw? 
4. Met welke werken moet rekening worden gehouden om te bepalen of een gebouw in aanmerking komt voor het stelsel van optionele btw-heffing? 
5. Welke zijn de aftrekbare met btw belaste uitgaven? Vanaf ten vroegste wanneer kan de verhuurder zijn recht op aftrek uitoefenen? 
6. Vormt de leegstand van het gebouw door omstandigheden buiten de wil van de verhuurder een element dat toelaat om het initieel uitgeoefende recht op aftrek in vraag te stellen? 
7. Is de mededeling door de huurder van een geldig btw-nummer een voldoende indicatie voor zijn hoedanigheid als belastingplichtige die aanspraak kan maken op de optionele belastingheffing? 
8. Is de optie voor de belasting van de onroerende verhuur exclusief voorbehouden voor de verhuurder? Hoe moet die optie worden uitgeoefend? 
9. Is de optie voor de belasting van de onroerende verhuur definitief? 
10. Op welk bedrag wordt de btw toegepast bij de optionele belastingheffing van de onroerende verhuur? 
III. FAQ met betrekking tot de verplichte btw-heffing van de kortdurende onroerende verhuur (artikel 44, § 3, 2°, a), zevende streepje (nieuw), van het Btw-Wetboek: in welke gevallen moet vanaf 01.01.2019 de btw worden aangerekend ingeval van verhuur van een onroerend goed voor een periode van niet meer dan 6 maanden?
11. Beoogt de verplichte btw-heffing van de kortdurende onroerende verhuur voor een periode van niet meer dan 6 maanden alle onroerende goederen, ongeacht hun aard, hun ouderdom of hun gebruik? 
12. Hoe wordt de periode van zes maanden berekend waarbinnen de verplichte btw-heffing van de onroerende verhuur van toepassing is? 
IV. FAQ met betrekking tot onroerende financieringshuur: kan of moet de btw worden toegepast vanaf 01.01.2019 in het kader van een onroerende financieringshuur?
13. Wordt de verplichte btw-heffing van de onroerende financieringshuur binnen de voorwaarden van koninklijk besluit nr. 30 met betrekking tot de toepassing van de belasting over de toegevoegde waarde op de onroerende financieringshuur, opgeheven met de invoering van de optionele btw-heffing van de onroerende verhuur? 
V. FAQ met betrekking tot toepassingsgevallen
A. B2B context 
14. Ik oefen een vrij beroep uit (dokter, tandarts, advocaat, notaris…). Is de optie voor btw-heffing van de onroerende verhuur mogelijk voor mij als huurder? 
15. Ik wil mijn gebouw verhuren voor een periode van meer dan 6 maanden aan een zelfstandige kapper die het deels zal gebruiken voor zijn kapsalon en deels voor bewoning. Beide delen kunnen worden aangemerkt als autonoom gedeelte van een gebouw. Is de optie voor btw-heffing van de onroerende verhuur mogelijk? 
16. Ik wil een vergaderzaal verhuren voor enkele dagen aan een belastingplichtige instelling, die met zijn personeel de modaliteiten van een belangrijke herstructurering wil overleggen. Wordt deze handeling vanaf 01.01.2019 verplicht  belast of middels optie? 
17. De jeugdbeweging die ik vertegenwoordig, wil lokalen huren voor een periode van niet meer dan zes maanden. Moet de verplichte btw-heffing worden toegepast vanaf 01.01.2019? 
B. B2C context 
18. Ik stel enkel stallingen voor rijtuigen ter beschikking van particulieren. Is deze dienst vanaf 01.01.2019 verplicht belast of middels optie? 
19. Ik ben van plan om een huis, een appartement of een studentenkot te huren voor doeleinden van bewoning. Wordt de huur vanaf 01.01.2019 verhoogd met 21 % btw? 
20. Ik ben van plan om voor één dag een zaal te huren zonder traiteur of dranken voor een verjaardagsfeest. Is deze verhuur van de btw vrijgesteld per 01.01.2019? Welke bewijzen moeten worden geleverd om desgevallend de vrijstelling te genieten? 
VI. FAQ met betrekking tot gebouwen voor opslagdoeleinden
21. Ik wil voor een periode van niet meer dan zes maanden een gebouw voor opslagdoeleinden ter beschikking stellen van een belastingplichtige, voor de opslag van zijn professioneel materiaal. Wordt deze handeling vanaf 01.01.2019 verplicht of middels optie belast? 
22. Ik wil voor een periode van meer dan zes maanden een gebouw voor opslagdoeleinden ter beschikking stellen van een belastingplichtige, voor de opslag van zijn professioneel materiaal. Wordt deze handeling vanaf 01.01.2019 verplicht of middels optie belast? 
22.1. Opslagruimte binnen de normen (oppervlakte/volume) 
22.2. Opslagruimte buiten de normen (oppervlakte/volume) 
23. Een niet-belastingplichtig publiekrechtelijk lichaam huurt een gebouw voor opslagdoeleinden, voor de opslag van haar materiaal. Wordt deze verhuur vanaf 01.01.2019 belast of vrijgesteld van de btw? Is de duur van de verhuur belangrijk? 
VII. FAQ met betrekking tot de overgangsbepalingen
24. Ik heb een overeenkomst gesloten met betrekking tot de belaste terbeschikkingstelling van een gebouw voor opslagdoeleinden, die vóór 01.01.2019 uitwerking heeft. Valt deze dienst vanaf 01.01.2019 onder de principiële vrijstelling met mogelijke optie voor de btw-heffing? 
25. Ik heb een overeenkomst gesloten met betrekking tot de terbeschikkingstelling, vrijgesteld van btw, van een gebouw voor opslagdoeleinden, die vóór 01.01.2019 uitwerking heeft. Kan ik vanaf 01.01.2019 de optie uitoefenen voor de btw-heffing van deze dienst? 
25.1. Opslagruimte binnen de normen (oppervlakte/volume) 
25.2. Opslagruimte buiten de normen (oppervlakte/volume) 
26. Ik heb met een als zodanig handelende belastingplichtige een overeenkomst afgesloten die vóór 01.01.2019 uitwerking heeft en betrekking heeft op de vrijgestelde verhuur van een pop-up winkel, voor een periode van niet meer dan zes maanden. Moet deze overeenkomst vanaf 01.01.2019 verplicht worden belast?
Volg het on demand seminarie Up-to-date - Fiscaliteit, boekhouding en vennootschap (APR 2019) met Roel VAN HEMELEN

I. Inleiding

De wet van 14.10.2018 tot wijziging van het Wetboek van de belasting over de toevoegde waarde wat hoofdzakelijk de optionele belastingheffing inzake verhuur van uit hun aard onroerende goederen betreft, is gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 25.10.2018. Het wetsontwerp bevat de memorie van toelichting (Doc., Kamer, 2017-2018, nr. 54-3254/001). 

Het doel van de maatregel is drievoudig: 

  • vereenvoudigen van de btw-reglementering: vermijden van interpretatieproblemen met betrekking tot de kwalificatie van de handeling en de correcte toepassing van de btw 
  • investeringen in nieuwbouw en vernieuwbouw stimuleren: de verhuurder zal de btw geheven van de bouwwerken of van de ingrijpende of belangrijke renovatiewerken kunnen recupereren 
  • wegwerken van de concurrentiële handicap met onze buurlanden: een dergelijk optioneel btw-stelsel bestaat reeds in die landen, wat België in een nadelige concurrentiële positie plaatst bij de geografische keuze van vastgoedprojecten. 

De wet van 14.10.2018 voorziet dat de gezamenlijke optie door de partijen om de verhuur te belasten van een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat door de huurder uitsluitend wordt gebruikt voor de economische activiteit die hem de hoedanigheid van belastingplichtige verleent, slechts kan worden uitgeoefend: 

  • vanaf 01.01.2019, de datum waarop de gewijzigde bepalingen in werking treden, 
  • met betrekking tot nieuwbouw (en bij uitbreiding gebouwen die recent op ingrijpende of belangrijke wijze zijn gerenoveerd) dat wil zeggen voor ꞌovereenkomsten die betrekking hebben op gebouwen of gedeelten van gebouwen waarvoor de belasting op de handelingen bedoeld in artikel 19, § 2, derde lid, met betrekking tot het gebouw zelf en die bijdragen tot de oprichting ervan, ten vroegste op 1 oktober 2018 voor de eerste keer opeisbaar is geworden…ꞌ (fragment uit artikel 5 van de wet van 14.10.2018 dat artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek vervangt). 

Deze voorwaarde met betrekking tot nieuwbouw: 

  • verhindert niet dat de huurovereenkomst desgevallend reeds werd gesloten vóór 01.01.2019, 
  • is niet van toepassing op contracten met betrekking tot de terbeschikkingstelling van een gebouw voor opslagdoeleinden waarvoor een exclusief gebruiksrecht is toegekend voor het geheel of een specifiek gedeelte ervan, als dat gebouw ten opzichte van de totale oppervlakte (of desgevallend van het totale volume) wordt gebruikt: 

*voor meer dan 50 % voor opslag

*voor niet meer 10 % als verkoopruimte.

Het doel van deze afwijking is om het concurrentievermogen van de logistieke sector in België te vergroten, doordat het begrip opslagruimte voortaan soepeler geïnterpreteerd wordt. 

  • is van toepassing op overeenkomsten betreffende de terbeschikkingstelling van gebouwen voor opslag die niet beantwoorden aan voornoemde normen. 

Bovendien voegt de wet aan artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek een nieuwe uitzondering toe aan de btw-vrijstelling betreffende de verpachting en de verhuur van uit hun aard onroerende goederen. Meer bepaald beoogt deze wet in dit geval de belastingheffing van de terbeschikkingstelling, voor andere doeleinden dan bewoning, van uit hun aard onroerende goederen, voor een periode van niet meer dan zes maanden. Wordt niet bedoeld, de terbeschikkingstelling aan: 

  • natuurlijke personen die die goederen aanwenden voor hun privédoeleinden of, meer in het algemeen, voor andere doeleinden dan die van hun economische activiteit 
  • organisaties zonder winstoogmerk 
  • eenieder die de goederen aanwendt voor handelingen bedoeld in artikel 44, § 2, van het Btw-Wetboek.

► Lees ook: Btw en onroerende verhuur: wat u zeker moet weten over het definitief wetsontwerp

 

II. FAQ betreffende de optionele btw-heffing van onroerende verhuur (artikel 44, § 3, 2°, d) (nieuw), van het Btw-Wetboek): in welke gevallen kan bij de  verhuur van een onroerend goed vanaf 01.01.2019 de btw worden toegepast door middel van optie?  

1. Beoogt het nieuwe stelsel van de optionele belastingheffing van de onroerende verhuur alle onroerende goederen, ongeacht hun aard, ouderdom of gebruik?

Het antwoord is nee. 

Dit stelsel is van toepassing op bepaalde gebouwen naargelang van hun aard en ouderdom. De toepassing van dit stelsel hangt af van de aard en de ouderdom van de onroerende goederen. Dit stelsel beoogt slechts gebouwen of gedeelten van gebouwen waarvoor geen enkele btw opeisbaar is geworden vóór 01.10.2018 over de materiële werken in onroerende staat betreffende de gebouwen zelf die specifiek de oprichting of, bij uitbreiding, de ingrijpende of belangrijke renovatie ervan beogen en gefactureerd zijn aan de bouwheer.  

De bovenstaande vereiste in verband met de opeisbaarheid is niet van toepassing op opslagruimten die voldoen aan de normen opgenomen in artikel 44, § 3, 2°, a), 2de streepje, van het Btw-Wetboek.  

Onder gebouw of gedeelte van een gebouw begrijpen we ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden. Dit begrip veronderstelt in de eerste plaats het onroerend uit zijn aard maken van grondstoffen (beton, asfalt, …) of van materialen (buizen, palen, vloerstenen …). 

Voorbeelden

Een ruimte voor het opslaan van goederen zoals een geasfalteerd opslagterrein bestemd voor opslag van containers, beantwoordt aan het begrip gebouw of gedeelte van een gebouw. 

De loutere verhuur van een terrein zonder vasthechtend wegdek (een terrein voorzien van een steenlaag of een groene ruimte) beantwoordt niet aan dit begrip en is uitgesloten van het toepassingsgebied van de optionele belastingheffing. 

Indien ook het bij het gebouw of het gedeelte van het gebouw horende terrein mee wordt verhuurd, moet de optie zich eveneens uitstrekken tot dat bijhorende terrein. 

Met het begrip ꞌbijhorend terreinꞌ wordt bedoeld het kadastraal perceel of de kadastrale percelen waarop het gebouw of het gedeelte van het gebouw is opgericht en dat of die tegelijk met dat gebouw of het gedeelte van dat gebouw wordt of worden verhuurd. 

Wat het gebruik van de gebouwen of gedeelten van gebouwen,  desgevallend met inbegrip van het bijhorend terrein, betreft, is de optionele belastingheffing slechts mogelijk als de huurder de betrokken goederen uitsluitend gebruikt in het kader van de economische activiteit die hem de hoedanigheid van belastingplichtige verleent in de zin van artikel 4, van het Btw-Wetboek. 

Bovendien is deze optionele belastingheffing niet van toepassing voor de volgende onroerende goederen waarvan de terbeschikkingstelling, onder bepaalde voorwaarden, verplicht belast was en blijft: 

  • stallingen voor rijtuigen (parkings) 
  • gemeubeld logies in inrichtingen waar aan betalende gasten onderdak wordt verleend (bijvoorbeeld hotels) 
  • plaats om te kamperen 
  • onroerende goederen in het kader van de exploitatie van havens, bevaarbare waterlopen en vlieghavens 
  • blijvend geïnstalleerde werktuigen en machines 
  • de onroerende goederen die het voorwerp uitmaken van een leasingovereenkomst in het kader van koninklijk besluit nr. 30 van 29.12.1992, met betrekking tot de toepassing van de belasting over de toegevoegde waarde op de onroerende financieringshuur 
  • safeloketten. 

De opslagruimten vallen onder bijzondere regels (zie vragen 21, 22 en 23). 

2. In welk geval kan een gedeelte van een gebouw het voorwerp uitmaken van de optionele btw-heffing?

Gedeelten van gebouwen komen uitsluitend in aanmerking voor de optionele belastingheffing als ze economisch zelfstandig kunnen worden verhuurd en gebruikt. 

Dat houdt onder meer in dat men zich van buitenaf toegang moet kunnen verschaffen tot die gedeelten, zonder zich doorheen ruimten te moeten begeven die uitsluitend voor andere doeleinden dan de economische activiteit worden aangewend door de huurder of andere huurders. 

Het is van geen belang of de andere huurders de optie voor belastingheffing ten aanzien van de verhuur van het door hen gebruikte gedeelte van het gebouw al dan niet hebben uitgeoefend. De toegang tot het gedeelte van het gebouw hoeft in die omstandigheden dus niet exclusief te zijn. 

Voorbeelden

In de volgende gevallen kunnen de gedeelten van gebouwen economisch zelfstandig worden verhuurd en gebruikt: 

  • De belastingplichtige kan zich van buitenaf toegang verschaffen tot zijn bedrijfsruimten, zonder via ruimten te gaan die slechts voor privédoeleinden worden gebruikt. 
  • De belastingplichtige heeft toegang tot zijn kantoor in een bedrijvencentrum via de gemeenschappelijke delen (gangen, liften …). 
3. Moet de optie voor de belastingheffing van de onroerende verhuur uitsluitend betrekking hebben op een nieuwbouw?

Als basisregel geldt dat de optie voor de belastingheffing van de onroerende verhuur betrekking moet hebben op een nieuwbouw. Hiermee wordt eveneens bedoeld een gebouw dat recent op ingrijpende of belangrijke wijze is gerenoveerd. 

Meer bepaald worden de gebouwen of gedeelten van gebouwen beoogd waarvoor de btw op de materiële werken in onroerende staat met betrekking tot het gebouw die specifiek bijdragen tot de oprichting ervan of, bij uitbreiding, tot de ingrijpende of belangrijke renovatie ervan, en die gefactureerd zijn aan de bouwheer, ten vroegste op 01.10.2018 voor de eerste keer opeisbaar is geworden.  

Deze basisregel omvat inderdaad tevens een oud gebouw dat ingrijpende of belangrijke renovatiewerken heeft ondergaan. 

Worden dus tevens bedoeld door dit eerste tijdstip van opeisbaarheid van 01.10.2018, de kosten verbonden aan de werken in onroerende staat: 

  • waardoor het gebouw (of het gedeelte van het gebouw) een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur (draagmuren, pijlers, vloeren, traphallen, liftkoker…) en, in voorkomend geval, in zijn bestemming, ongeacht de kostprijs van de werken die werden uitgevoerd om deze wijziging tot stand te brengen in vergelijking met de waarde van het gebouw vóór deze wijziging 
  • die aan het gebouw (of aan het gedeelte van het gebouw) werden uitgevoerd, waarvan de kostprijs, exclusief btw, ten minste 60 % bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw (of het gedeelte van het gebouw) waaraan de werken werden uitgevoerd, de grond buiten beschouwing gelaten, op het tijdstip van de voltooiing van die werken. Die verkoopwaarde wordt bepaald onder controle van de administratie. 

Als uitzondering op voornoemde basisregel, geldt de voorwaarde van nieuwbouw of, bij uitbreiding, een recente ingrijpende of belangrijk renovatie, niet ten aanzien van (gedeelten van) gebouwen voor opslagdoeleinden die voldoen aan bepaalde normen (zie vraag 22.1).  

De verhuur van dergelijke op 01.10.2018 bestaande onroerende goederen  komt eveneens in aanmerking voor de optionele belastingheffing.

4. Met welke werken moet rekening worden gehouden om te bepalen of een gebouw in aanmerking komt voor het stelsel van optionele btw-heffing?

Om te bepalen of een gebouw in aanmerking komt voor het stelsel van de optionele belastingheffing, dient rekening te worden gehouden met de materiële werken in onroerende staat met betrekking tot het gebouw zelf, die specifiek bijdragen tot de oprichting ervan en bij uitbreiding de ingrijpende of belangrijke renovatiewerken van oude gebouwen beschreven in vraag 3, waarvoor geen enkele btw opeisbaar is geworden vóór 01.10.2018. In dit verband wordt de btw in principe opeisbaar op het tijdstip van: 

  • de ontvangst van een betaling vóór het belastbaar feit dat nog niet is gefactureerd 
  • de uitreiking van een factuur 
  • en, in elk geval, uiterlijk de 15de dag van de maand volgend op de maand waarin het belastbare feit heeft plaatsgevonden. 

Er wordt aan herinnerd dat het belastbaar feit plaatsvindt op het tijdstip waarop de dienst is verricht, namelijk op het tijdstip van de voorlopige oplevering van de werken of bij tolerantie aan het einde van de derde maand die volgt op de maand waarin de aannemer de werken heeft stopgezet (artikelen 22, § 1 en 22bis, § 1, van het Btw-Wetboek). 

Met betrekking tot werken in onroerende staat die worden verricht voor een belastingplichtig publiekrechtelijk lichaam in de zin van artikel 6, van het Btw-Wetboek, is de btw echter opeisbaar over het ontvangen bedrag op het tijdstip waarop de betaling of een deel ervan wordt ontvangen behalve bij verlegging van heffing naar de medecontractant in welk geval de hierboven uiteengezette basisregels van toepassing zijn (artikel 22bis, § 4, van het Btw-Wetboek). 

Voorbeeld

Op 02.02.2018 sluit een BVBA een contract met een aannemer voor de oprichting van een gebouw. 

Op 05.09.2018 begint de aannemer met de ruwbouw. 

Op 02.10.2018 reikt de aannemer een factuur uit voor de eerste schijf van de werken. 

Op 15.10.2018 ontvangt de aannemer de betaling van de bouwheer. 

De btw op de werken van materiële aard die specifiek strekken tot de oprichting van het gebouw, wordt voor de eerste keer opeisbaar op 02.10.2018. 

In het kader van het toepassingsgebied van de optionele btw-heffing, omvatten, meer bepaald, de kosten verbonden aan de werken waarmee dient rekening te worden gehouden uitsluitend de kosten van de eigenlijke materiële bouwwerken in de strikte zin die betrekking hebben op het gebouw of het gedeelte van het gebouw en die rechtstreeks aan de bouwheer gefactureerd worden, dus met uitsluiting van deze die door een onderaannemer aan een aannemer worden gefactureerd. 

Worden niet beschouwd als werken in onroerende staat die specifiek strekken tot de oprichting van een gebouw en worden derhalve buiten beschouwing gelaten: 

  • alle handelingen die intellectueel van aard zijn, of meer algemeen, immaterieel van aard zijn. 

Het gaat daarbij onder meer om de diensten van architecten en landmeters, diensten van veiligheidsexperts, voorstudies, de aankoop van materialen die worden ingelijfd in het gebouw of nog het huren van machines met het oog op de werkzaamheden. 

  • alle werken die betrekking hebben op de voorafgaandelijke afbraak van een gebouw met het oog op de heropbouw of de ingrijpende of belangrijke renovatie ervan en alle werken die betrekking hebben op de grond. Het gaat daarbij onder meer om sonderingswerken, saneringswerken, graafwerken en stabiliseringswerken zoals slibwanden. 

Voorbeeld

Op 03.06.2017 wordt een factuur uitgereikt voor de volledige afbraak van een oud gebouw, voorafgaand aan de heropbouw van dat gebouw. 

Op 22.09.2017 reikt een architect onder de vorm van een BVBA een factuur uit voor de opmaak van het definitief voorontwerp van het  gebouw en de indiening van het dossier voor de aanvraag van een bouwvergunning. 

Op 02.10.2017 reikt een studiebureau onder de vorm van een BVBA een factuur uit voor het bodemonderzoek. 

Op 10.05.2018 reikt een ingenieur onder de vorm van een BVBA een factuur uit voor de stabiliteitsstudie met betrekking tot het project. 

Op 10.06.2018 reikt de architect onder vorm van een BVBA een factuur uit voor het uitvoeringsdossier (bestek, meetstaat en offerte-aanvragen). 

Op 09.09.2018 reikt een onderaannemer aan de aannemer die belast is met de oprichting van het gebouw een factuur uit met betrekking tot het gieten van de betonnen vloerplaat in het kader van het plaatsen van de funderingen. 

Op 02.10.2018 reikt de aannemer die belast is met de oprichting van het gebouw aan de bouwheer een factuur uit met betrekking tot de eerste schijf van de ruwbouw. 

Met betrekking tot de materiële werken in onroerende staat van dit gebouw die werden gefactureerd aan de bouwheer, is geen enkele btw opeisbaar geworden vóór 01.10.2018, maar werd die btw voor de eerste keer opeisbaar op 02.10.2018, bij het uitreiken van de factuur met betrekking tot de eerste schijf van de ruwbouw. 

Bijgevolg komt dit gebouw in aanmerking voor de optionele belastingheffing. 

5. Welke zijn de aftrekbare met btw belaste uitgaven? Vanaf ten vroegste wanneer kan de verhuurder zijn recht op aftrek uitoefenen?

In het kader van de optionele belastingheffing, kan het recht op aftrek van de btw geheven van het gebouw slechts worden uitgeoefend vanaf 01.01.2019 of anders gezegd in de eerste aangifte met betrekking tot het jaar 2019, in te dienen uiterlijk op 20.02.2019 door de maandindieners en uiterlijk op 20.04.2019 door de kwartaalindieners voor: 

  • de investeringen met betrekking tot de oprichting ervan 
  • de ingrijpende of belangrijke renovatie 
  • de verwerving ervan (ingeval van de aankoop van het nieuw gebouw bij de bouwheer die het gebouw verkoopt na zijn oprichting) 
  • de verwerving van een zakelijk recht in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Btw-Wetboek met betrekking tot het gebouw. 

In dit verband moet het onderscheid gemaakt worden tussen twee data: 

  • de datum van 01.10.2018 die bepaalt of het gebouw in aanmerking komt voor de verhuur onder het  optioneel  btw-stelsel (zie vraag 4); 
  • de datum van 01.01.2019 waarop het optiestelsel om btw te heffen in werking treedt en bijgevolg ook het recht op btw-aftrek. 

Voornoemde regel geldt in het bijzonder voor de btw geheven van de investeringen met betrekking tot oprichting van het gebouw bestemd voor de belaste verhuur, zelfs vóór de ingebruikneming van het goed en zelfs vóór de eerstesteenlegging:  

  • alle prestaties van intellectuele aard (de diensten van architecten en landmeters, diensten van veiligheidscoördinatoren, voorstudies…) 
  • de werken die betrekking hebben op de voorafgaandelijke afbraak van een gebouw met het oog op de heropbouw ervan of de ingrijpende of belangrijke renovatie ervan 
  • de werken die betrekking hebben op de grond (sonderingswerken, saneringswerken, graafwerken, stabiliseringswerken aan de ondergrond of de oppervlakte…). 

Voorbeeld

We hernemen het voorbeeld van vraag 4 waar de verhuur van het gebouw binnen de toepassingssfeer van de optionele belastingheffing valt. 

Op 03.06.2017 wordt een factuur uitgereikt voor de volledige afbraak van een oud gebouw, voorafgaand aan de heropbouw van dat gebouw. 

Op 22.09.2017 reikt een architect onder de vorm van een BVBA een factuur uit voor de opmaak van het definitief voorontwerp van het gebouwen en de indiening van het voor de aanvraag van een bouwvergunning. 

Op 02.10.2017 reikt een studiebureau onder de vorm van een BVBA een factuur uit voor het bodemonderzoek. 

Op 10.05.2018 reikt een ingenieur onder de vorm van een BVBA een factuur uit voor de stabiliteitsstudie met betrekking tot het project. 

Op 10.06.2018 reikt de architect onder vorm van een BVBA een factuur uit voor het uitvoeringsdossier (bestek, meetstaat en offerte-aanvragen). 

Op 09.09.2018 reikt een onderaannemer aan de aannemer die belast is met de oprichting van het gebouw een factuur uit met betrekking tot het gieten van de betonnen vloerplaat in het kader van het plaatsen van de funderingen. 

Op 02.10.2018 reikt de aannemer die belast is met de oprichting van het gebouw aan de bouwheer een factuur uit met betrekking tot de eerste schijf van de ruwbouw. 

De verhuurder kan zijn recht op aftrek van de btw geheven van de kosten met betrekking tot de afbraak, de architect, het bodemonderzoek, de stabiliteitsstudie, en de eerste schijf van de ruwbouw slechts ten vroegste uitoefenen in de btw-aangifte betreffende de maand januari 2019 in te dienen uiterlijk op 20.02.2019 of die van het eerste kwartaal 2019, in te dienen uiterlijk op 20.04.2019, voor zover: 

  • hij de voorwaarden naleeft voor de uitoefening van het recht op aftrek 
  • hij het gebouw bestemt voor belaste verhuur door uitoefening van de optie. 

Er wordt opgemerkt dat:  

  • er rekening wordt gehouden met de datum van 01.10.2018 om te bepalen of het gebouw in aanmerking komt voor het stelsel van de optionele belastingheffing van de onroerende verhuur, 
  • er geen rekening wordt gehouden met de datum van 01.10.2018 om te bepalen welke met btw belaste uitgaven aftrekbaar zijn: hoewel de btw geheven van de intellectuele prestaties, van de afbraakwerken voorafgaand aan heropbouw van het gebouw en van de grondwerken opeisbaar is geworden vóór 01.10.2018, kan deze door de verhuurder maar ten vroegste worden afgetrokken in de btw-aangifte betreffende de maand januari 2019 in te dienen uiterlijk op 20.02.2019 of die van het eerste kwartaal 2019, in te dienen uiterlijk op 20.04.2019. 
6. Vormt de leegstand van het gebouw door omstandigheden buiten de wil van de verhuurder een element dat toelaat om het initieel uitgeoefende recht op aftrek in vraag te stellen? 

Overeenkomstig het fiscaal neutraliteitsbeginsel zoals uiteengezet in de rechtspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie (arrest van 28.02.2018 in de zaak C-672/16, Imofloresmira), moet de verhuurder niet overgaan tot herziening in het voordeel van de Staat van de oorspronkelijk in aftrek gebrachte btw met betrekking tot het gebouw (zie vraag 5) in de volgende omstandigheden en onder volgende voorwaarden: 

  • voor de periode waarin het gebouw of het gedeelte van het gebouw is blijven leegstaan alvorens een eerste aan de btw onderworpen verhuurcontract werd afgesloten of tussen twee verhuurperiodes met belastingheffing 
  • voor zover de verhuurder te goeder trouw is en op een redelijke manier aantoont dat hij altijd de bedoeling heeft gehad om zijn goed met toepassing van de btw te verhuren en hij hiervoor de nodige stappen heeft ondernomen, maar dat het goed desondanks door omstandigheden buiten zijn wil is blijven leegstaan.  

Voorbeelden

De leegstand is het gevolg van omstandigheden die een belemmering vormen voor de normale uitoefening van de economische activiteit van de huurder of een toekomstige huurder en hebben in principe een onderbreking of schorsing van het huurcontract tot gevolg, naar aanleiding van:  

  • gevallen van overmacht zoals rampen of branden 
  • de verbouwings- of renovatiewerken van het gebouw of van het gedeelte van het gebouw, die worden uitgevoerd door de verhuurder of de huurder, in het kader van het lopende huurcontract of met het oog op het sluiten van een nieuw huurcontract met toepassing van de btw door middel van de uitoefening van de optie. 
7. Is de mededeling door de huurder van een geldig btw-nummer een voldoende indicatie voor zijn hoedanigheid als belastingplichtige die aanspraak kan maken op de optionele belastingheffing? 

Het antwoord is nee. 

Enerzijds is het bezit van een btw-nummer niet altijd gelinkt aan de hoedanigheid van belastingplichtige. 

Anderzijds betekent de mededeling door de huurder van een geldig btw-nummer niet dat hij het onroerend goed zal gebruiken in het kader van de economische activiteit die hem de hoedanigheid van belastingplichtige verleent. 

Zo zijn volgende huurders uitgesloten van het stelsel van de optionele belastingheffing voor de verhuur van gebouwen: 

  • de niet-belastingplichtigen zoals de niet-belastingplichtige rechtspersonen (zoals passieve holdings of overheidsinstanties zonder enige economische activiteit) zelfs als laatstgenoemden over een btw-identificatienummer beschikken. 

Voorbeeld

De niet-belastingplichtige rechtspersonen krijgen een btw-nummer omdat ze de drempel voor intracommunautaire verwervingen hebben overschreden. 

  • de belastingplichtigen die het onroerend goed gebruiken voor hun privédoeleinden of, meer algemeen, voor andere doeleinden dan die van hun economische activiteit. 

Voorbeeld

De belastingplichtigen gebruiken het onroerend goed als privéwoning. 

  • de (gedeeltelijk) belastingplichtige overheidslichamen die het onroerend goed gebruiken buiten hun economische activiteit waarvoor ze de hoedanigheid van belastingplichtige hebben. 

Voorbeeld

Het overheidslichaam gebruikt het onroerend goed voor de activiteit die het als overheid verricht, zonder dat er sprake is van enige concurrentieverstoring. 

In het kader van de toepassing van de optionele belastingheffing, kan de hoedanigheid van belastingplichtige van de huurder worden aangetoond door een geheel van met elkaar overeenstemmende bewijzen waarvan geen enkel element voldoende of onmisbaar is. 

8. Is de optie voor de belasting van de onroerende verhuur exclusief voorbehouden voor de verhuurder? Hoe moet die optie worden uitgeoefend?

De optie voor de belastingheffing moet gezamenlijk door de  verhuurder en huurder worden uitgeoefend. Beide partijen moeten dus akkoord zijn. 

Een specifieke verklaring ꞌpro fiscoꞌ in de huurovereenkomst, die de wil van de partijen bevestigt om de optie uit te oefenen, zal volstaan om ten aanzien van de administratie aan te tonen dat de optie daadwerkelijk door de verhuurder en de huurder gezamenlijk werd uitgeoefend. 

9. Is de optie voor de belasting van de onroerende verhuur definitief?

De optie geldt voor de gehele duur van de huurovereenkomst. De verhuurder en de huurder kunnen dus niet terugkomen op deze optie vóór het einde van de huurovereenkomst.  

Indien de verhuurder en de huurder een nieuwe huurovereenkomst sluiten, zullen de contracterende partijen uiteraard opnieuw de vrijheid hebben om de optie tot belastingheffing ten aanzien van die overeenkomst al dan niet uit te oefenen. Hetzelfde geldt eveneens bij de verlenging van een huurovereenkomst. 

10. Op welk bedrag wordt de btw toegepast bij de optionele belastingheffing van de onroerende verhuur?

Bij de belaste verhuur van gebouwen die voortvloeit uit de uitoefening van de optie voor belastingheffing, wordt de btw, in principe, berekend over de effectieve tegenprestatie, zijnde het bedrag van de gevraagde huurvergoeding, desgevallend verhoogd met de kosten die ten laste van de huurder worden gelegd. 

Niettemin geldt als maatstaf van heffing de normale waarde die overeenkomt met de marktprijs voor een verhuur in gelijkaardige omstandigheden, als volgende cumulatieve voorwaarden voldaan zijn: 

  • de tegenprestatie is lager dan de normale waarde 
  • de huurder heeft geen volledig recht op aftrek van de verschuldigde btw 
  • de huurder is met de verhuurder verbonden op basis van een limitatieve lijst van persoonlijke, financiële of organisatorische banden. De betrokken contracterende partijen zijn bijvoorbeeld een bestuurder en zijn vennootschap.

 

III. FAQ met betrekking tot de verplichte btw-heffing van de kortdurende onroerende verhuur (artikel 44, § 3, 2°, a), zevende streepje (nieuw), van het Btw-Wetboek: in welke gevallen moet vanaf 01.01.2019 de btw worden aangerekend ingeval van verhuur van een onroerend goed voor een periode van niet meer dan 6 maanden? 

11. Beoogt de verplichte btw-heffing van de kortdurende onroerende verhuur voor een periode van niet meer dan 6 maanden alle onroerende goederen, ongeacht hun aard, hun ouderdom of hun gebruik?

De verplichte btw-heffing van de kortdurende onroerende verhuur voor een periode van niet meer dan zes maanden, beoogt alle onroerende goederen zonder uitzondering, ongeacht hun aard: de gebouwen die vast met de grond zijn verbonden, maar ook de terreinen zonder vasthechtend wegdek, zoals terreinen voorzien van een steenlaag of groene ruimten. 

Ook de ouderdom van deze onroerende goederen heeft in het kader van dit stelsel geen enkel belang. Meer bepaald, is het onbelangrijk of er al dan niet btw opeisbaar zou zijn geworden vóór 01.10.2018 op de materiële werken in onroerende staat die specifiek bijdragen tot de oprichting of, bij uitbreiding, tot de ingrijpende of belangrijke renovatie van de gebouwen. 

Wat het gebruik betreft, zijn uitgesloten van de verplichte btw-heffing en volgen hun eigen btw-stelsel, de kortdurende onroerende verhuren van gebouwen: 

  • voor bewoning, ongeacht of het gaat om privéwoningen, om woningen die als hoofdverblijfplaats of als tweede verblijfplaats worden gebruikt, om vakantiewoningen, om studentenverblijven of woningen voor beroepsdoeleinden in het kader van bijvoorbeeld, de organisatie door een onderneming van een verblijf (e.g. teambuilding) aangeboden aan haar personeelsleden. Het feit dat de overeenkomst wordt afgesloten met een rechtspersoon belet dus niet de toepassing van de vrijstelling wanneer het onroerend goed daadwerkelijk voor bewoning wordt gebruikt. 
  • aan natuurlijke personen die de goederen aanwenden voor hun privédoeleinden of, meer in het algemeen, voor andere doeleinden dan die van hun economische activiteit 
  • aan organisaties (met of zonder rechtspersoonlijkheid) zonder winstoogmerk 
  • aan eenieder die de goederen gebruikt voor handelingen bedoeld in artikel 44, § 2, van het Btw-Wetboek. 

Voorbeelden

Wordt beoogd door de verplichte btw-heffing van de kortdurende onroerende verhuur, de passieve terbeschikkingstelling, zonder enige verbonden dienst: 

  • van een zaal voor één dag aan een handelsvennootschap ter gelegenheid van een patroonsfeest 
  • van een pop-up winkel voor enkele weken. 

Wordt niet beoogd door die btw-heffing, de verhuur van een onroerend goed dat wordt aangewend voor sociaal-culturele of syndicale activiteiten, zoals de verhuur van een feestzaal aan: 

  • een syndicale instelling waarvan de activiteiten zijn vrijgesteld van btw door artikel 44, § 2, 11°, van het Btw-Wetboek 
  • aan een studentenvereniging waarvan de activiteiten zijn vrijgesteld van btw op grond van artikel 44, § 2, 3°, 4°, 11° en/of 12°, van het Btw-Wetboek. 
12. Hoe wordt de periode van zes maanden berekend waarbinnen de verplichte btw-heffing van de onroerende verhuur van toepassing is?

In het kader van de kortdurende onroerende verhuur, wordt voor de berekening van de periode van zes maanden in eerste instantie rekening gehouden met de gebruiksduur van het goed zoals voorzien in de overeenkomst. De overeenkomst vormt een vermoeden dat met alle middelen in feite of in rechte kan worden weerlegd om de werkelijke gebruiksduur vast te stellen. 

Als de verhuur van eenzelfde goed het voorwerp uitmaakt van opeenvolgende contracten van korte duur tussen dezelfde partijen, wordt rekening gehouden met de totale aaneengesloten gebruiksduur van het goed krachtens alle overeenkomsten samen. In dat verband worden een overeenkomst en de verlengingen ervan als opeenvolgende overeenkomsten beschouwd. 

Voor het bepalen van de totale aaneengesloten gebruiksduur wordt evenwel geen rekening gehouden met de overeenkomst(en) die in werking getreden is (zijn) vóór 01.01.2019, dus ook wanneer de overeenkomst na 01.01.2019 eindigt (in dit verband wordt verwezen naar de toelichting betreffende de overgangsbepaling in vraag 26). 

Voorbeeld 1

Drie opeenvolgende contracten worden gesloten voor de verhuur van een pop-up winkel. 

Het eerste contract heeft een looptijd van 2 maanden (januari 2019 en februari 2019). Het gaat om een kortdurende verhuur die verplicht wordt belast. 

Het tweede contract heeft een looptijd van 3 maanden (maart 2019, april 2019, mei 2019). Het gaat nog steeds om een kortdurende onroerende verhuur die verplicht wordt belast (2 maanden + 3 maanden < 6 maanden). 

Hoewel het derde contract slechts een looptijd van 2 maanden heeft (juni 2019, juli 2019), wordt het niet gekwalificeerd als een kortdurende verhuur omdat er rekening moet worden gehouden met het geheel van opeenvolgende contracten (aaneengesloten gebruiksduur): 2 maanden + 3 maanden + 2 maanden > 6 maanden. Deze verhuur wordt niet verplicht belast maar kan worden belast door middel van optie.  

De kwalificatie van de twee eerste contracten als kortdurende verhuur wordt niet retroactief in vraag gesteld, voor zover er geen sprake is van misbruik. 

Voorbeeld 2

Twee opeenvolgende contracten worden gesloten voor de verhuur van een pop-up winkel. 

Het eerste contract heeft een looptijd van 3 maanden (december 2018, januari 2019 en februari 2019) en wordt vrijgesteld overeenkomstig artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek (zie ook vraag 26). 

Het tweede contract heeft een looptijd van 5 maanden (maart 2019, april 2019, mei 2019, juni 2019 en juli 2019). Het gaat hier om een kortdurende onroerende verhuur die verplicht wordt belast, aangezien er geen rekening wordt gehouden met het contract dat vóór 01.01.2019 in werking is getreden.

 

IV. FAQ met betrekking tot onroerende financieringshuur: kan of moet de btw worden toegepast vanaf 01.01.2019 in het kader van een onroerende financieringshuur?

13. Wordt de verplichte btw-heffing van de onroerende financieringshuur binnen de voorwaarden van koninklijk besluit nr. 30 met betrekking tot de toepassing van de belasting over de toegevoegde waarde op de onroerende financieringshuur, opgeheven met de invoering van de optionele btw-heffing van de onroerende verhuur?

Het antwoord is nee. 

Het nieuwe stelsel van optionele btw-heffing van de onroerende verhuur verhindert niet dat de uitzondering op de principiële vrijstelling, met betrekking tot de onroerende financieringshuur van onroerende goederen of de onroerende leasing wordt behouden, zodat deze dienst verplicht  belast blijft, mits voldaan is aan de strikte voorwaarden van koninklijk besluit nr. 30, voornoemd. 

Als deze voorwaarden niet voldaan zijn kunnen de contracterende partijen per 01.01.2019 gezamenlijk opteren voor de optionele btw-heffing van de dienst betreffende de onroerende financieringshuur van onroerende goederen indien voldaan wordt aan de voorwaarden van artikel 44, § 3, 2°, d), van het Btw-Wetboek.

 

V. FAQ met betrekking tot toepassingsgevallen

A. B2B context  

14. Ik oefen een vrij beroep uit (dokter, tandarts, advocaat, notaris…). Is de optie voor btw-heffing van de onroerende verhuur mogelijk voor mij als huurder?

Het antwoord is ja. 

De optionele btw-heffing van de onroerende verhuur is niet beperkt tot handelshuren en kan betrekking hebben, bijvoorbeeld, op een notariskantoor, een advocatenkantoor, een dokterskabinet of een tandartskabinet die nieuw opgericht of, bij uitbreiding recent op ingrijpende of belangrijke wijze gerenoveerd zijn (zie vragen 3 en 4). 

Bepaalde belastingplichtige huurders die een vrij beroep uitoefenen, hebben geheel of gedeeltelijk recht op aftrek en anderen niet. 

Onder deze belastingplichtige huurders zullen sommigen, in overeenstemming met hun belastingplichtige verhuurder, kunnen kiezen om de onroerende verhuur te belasten vanwege het feit dat ze, rekening houdend met de omvang van hun recht op aftrek, daadwerkelijk financieel voordeel halen uit het belasten van de onroerende verhuur. 

Wat de anderen betreft, in de mate dat de btw geheven van de huur slechts voor een beperkt gedeelte of helemaal niet aftrekbaar is, biedt de optionele belastingheffing de nodige flexibiliteit om niet voor belastingheffing te opteren, en een vrijgestelde onroerende verhuur met een lagere remanente btw (niet-aftrekbare btw begrepen in de prijs) als financieel meest voordelige oplossing aan te wenden. 

15. Ik wil mijn gebouw verhuren voor een periode van meer dan 6 maanden aan een zelfstandige kapper die het deels zal gebruiken voor zijn kapsalon en deels voor bewoning. Beide delen kunnen worden aangemerkt als autonoom gedeelte van een gebouw. Is de optie voor btw-heffing van de onroerende verhuur mogelijk?

Het antwoord is ja. 

Een gebouw dat gemengd wordt gebruikt, door die kapper bijvoorbeeld, kan worden opgesplitst in twee gedeelten, waarvan één deel uitsluitend gebruikt wordt voor de doeleinden van een economische activiteit. 

Als dat gedeelte zelfstandig kan worden geëxploiteerd (zie vraag 2), dan kan het middels gezamenlijke uitoefening van de optie door beide belastingplichtigen, verhuurder en huurder, met btw worden verhuurd, terwijl het andere gedeelte dat voor privédoeleinden wordt aangewend (bijvoorbeeld voor bewoning, zoals in hoofde van de kapper) buiten de btw-heffing moet blijven. 

16. Ik wil een vergaderzaal verhuren voor enkele dagen aan een belastingplichtige instelling, die met zijn personeel de modaliteiten van een belangrijke herstructurering wil overleggen. Wordt deze handeling vanaf 01.01.2019 verplicht  belast of middels optie?

De verplichte btw-heffing van de kortdurende onroerende verhuur heeft voorrang op de nieuwe regeling met betrekking tot de optionele btw-heffing van de onroerende verhuur. 

Bijgevolg is, in principe, de verplichte btw-heffing van de kortdurende onroerende verhuur, die wordt verricht door een belastingplichtige die niet de bijzondere regeling voor kleine ondernemingen geniet, van toepassing op de verhuur van die vergaderzaal die aangewend wordt voor een economische activiteit. 

Niettemin, is deze passieve kortdurende verhuur, in de mate dat ze geen onderdeel is van een complexe dienst, uitgesloten van de verplichte btw-heffing en blijft ze in principe vrijgesteld van de btw (behalve ingeval van gezamenlijke optie door verhuurder en huurder voor de optionele btw-heffing) als ze wordt verricht voor: 

  • een organisatie (met of zonder rechtspersoonlijkheid) zonder winstoogmerk 
  • eenieder die de vergaderzaal aanwendt voor een handeling bedoeld in artikel 44, § 2, van het Btw-Wetboek. 

Voorbeeld

De vergaderzaal wordt aangewend voor een sociaal-culturele prestatie. 

Er wordt opgemerkt dat de verhuur voor enkele dagen van een vergaderzaal, of zelfs een zaal voor een congres of seminarie, vaak voor een enkele vaste prijs gepaard gaat met hoteldiensten, de verplichting tot aankoop van dranken en diverse bijhorende diensten, zoals onthaal en cateringdiensten. 

In dit verband, heeft de invoering van de verplichte btw-heffing voor kortdurende verhuur van uit hun aard onroerende goederen meer bepaald tot doel: 

  • een einde te brengen aan de aflijningsproblemen tussen enerzijds de van de btw vrijgestelde onroerende verhuur en anderzijds de belaste complexe diensten, 
  • de veelvuldige discussies en talrijke geschillen te vermijden met betrekking tot de interpretatie van die begrippen en de correcte btw-heffing. 
17. De jeugdbeweging die ik vertegenwoordig, wil lokalen huren voor een periode van niet meer dan zes maanden. Moet de verplichte btw-heffing worden toegepast vanaf 01.01.2019?

Het antwoord is nee. 

Per 01.01.2019 is de btw-vrijstelling van artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek verplicht van toepassing op de verhuur van lokalen aan deze jeugdbeweging, beoogd door artikel 44, § 2, 2°, van het Btw-Wetboek, met name in het kader van de organisatie van retraites of kampen. 

De kortdurende verhuur voor een periode van niet meer dan 6 maanden aan eenieder waarvan de sociaal-culturele activiteiten vrijgesteld zijn door artikel 44, § 2, van het Btw-Wetboek, vormt met name een uitzondering op de verplichte btw-heffing en blijft inderdaad vrijgesteld. 

B. B2C context 

18. Ik stel enkel stallingen voor rijtuigen ter beschikking van particulieren. Is deze dienst vanaf 01.01.2019 verplicht belast of middels optie?

De terbeschikkingstelling van stallingen voor rijtuigen door een belastingplichtige die niet de vrijstellingsregeling voor kleine ondernemingen geniet, wordt verplicht belast, ongeacht de duur van de handeling en de hoedanigheid van de afnemer, dus eveneens aan particulieren zoals in dit geval. 

De invoering van de optionele belastingheffing voor de verhuur van bepaalde onroerende goederen kan geen invloed hebben op de verplichte communautaire uitzonderingen op de btw-vrijstelling voor de verhuur van onroerende goederen uit hun aard. Die diensten moeten immers verplicht  belast blijven op basis van de bepalingen van de richtlijn 2006/112/EG. 

19. Ik ben van plan om een huis, een appartement of een studentenkot te huren voor doeleinden van bewoning. Wordt de huur vanaf 01.01.2019 verhoogd met 21 % btw?

Het antwoord is nee. 

Het gebouw of gedeelte van een gebouw waarop de optie betrekking heeft mag niet worden gebruikt als woning of voor privédoeleinden of, meer algemeen, voor andere doeleinden dan een economische activiteit. 

Bij zulke aanwendingen is trouwens niet alleen de optionele btw-heffing uitgesloten, maar ook de verplichte btw-heffing in geval van kortdurende verhuur voor een periode van niet meer dan zes maanden (zie vraag 11). 

Anderzijds is de verhuur van residentieel vastgoed, zoals bejaardentehuizen of studentenverblijven, door de eigenaar aan de exploitant van die huizen of verblijven uiteraard niet van de optionele btw-heffing uitgesloten voor zover aan de voorwaarden voldaan is. 

20. Ik ben van plan om voor één dag een zaal te huren zonder traiteur of dranken voor een verjaardagsfeest. Is deze verhuur van de btw vrijgesteld per 01.01.2019? Welke bewijzen moeten worden geleverd om desgevallend de vrijstelling te genieten?

Per 01.01.2019 is de btw-vrijstelling verplicht van toepassing op de kortdurende verhuur van deze zaal (zonder drank of traiteur) die wordt aangewend voor een verjaardagsfeest. 

De kortdurende verhuur van een onroerend goed uit zijn aard door een als zodanig handelende belastingplichtige aan een natuurlijke persoon die het goed aanwendt voor andere doeleinden dan die van zijn economische activiteit, vormt immers een uitzondering op de verplichte btw-heffing en blijft vrijgesteld van de btw. 

Voorbeeld

De verhuur van een ontmoetingsruimte voor de organisatie van een familiefeest (bv. babyborrel, communiefeest…) die geen element vormt van een complexe dienst. 

Algemeen gesproken mag de verhuurder, met het oog op de toepassing van het correcte btw-stelsel op zulke kortdurende onroerende verhuren (de vrijstelling of bij uitzondering de btw-heffing), in geen geval passief blijven. Hij dient inderdaad bij de huurder te informeren naar diens hoedanigheid en/of het gebruik van het goed in kwestie. 

Rekening houdend met het feit dat de hoedanigheid van de afnemer een impact kan hebben op de btw-regeling die van toepassing is op de kortdurende verhuur, zal de verhuurder ten aanzien van de administratie belast met de btw moeten kunnen aantonen dat die verhuur desgevallend is vrijgesteld. 

Om de verhuurder voor dit bewijs niet met een buitensporig zware administratieve last op te zadelen, zal een verklaring afgeleverd door de huurder, zoals die in onderhavig geval, dat hij de voorwaarden vervult om één van de uitzonderingen op de verplichte belastingheffing zoals bedoeld in de nieuwe bepaling te kunnen genieten, volstaan om aan te tonen – behoudens collusie tussen de contractspartijen – dat die kortdurende verhuur is vrijgesteld van btw. 

De eigenaar mag zich niet onthouden van het verzamelen van zulke verklaringen en andere bewijzen die verantwoorden dat, naargelang het geval, de btw-vrijstelling of de btw-heffing terecht is toegepast op de betreffende kortdurende verhuur.

 

VI. FAQ met betrekking tot gebouwen voor opslagdoeleinden

21. Ik wil voor een periode van niet meer dan zes maanden een gebouw voor opslagdoeleinden ter beschikking stellen van een belastingplichtige, voor de opslag van zijn professioneel materiaal. Wordt deze handeling vanaf 01.01.2019 verplicht of middels optie belast?

De nieuwe verplichte btw-heffing van de kortdurende onroerende verhuur heeft voorrang op de nieuwe optionele btw-heffing van de onroerende verhuur. 

De verplichte btw-heffing van de kortdurende onroerende verhuur, vormt inderdaad een belangrijke vereenvoudiging in die zin dat dit stelsel ambtshalve van toepassing is (er is geen optie nodig) op de terbeschikkingstelling van een opslagplaats bestemd voor exclusief gebruik door de huurder als deze een als zodanig handelende belastingplichtige is (behalve in de twee hieronder vermelde gevallen).  

Het is overbodig om na te gaan of het gebouw beantwoordt aan de vereiste normen voor het belasten van de terbeschikkingstelling van ruimte voor opslagdoeleinden voorzien in artikel 44, § 3, 2°, a), tweede streepje (nieuw), van het Btw-Wetboek (met name of het hoofdzakelijk gebruikt wordt als opslagruimte) of bij ontstentenis, of het gebouw beantwoordt aan de voorwaarden voor de uitoefening van de optionele belastingheffing van de verhuur (met name de voorwaarde inzake nieuwbouw of bij uitbreiding recente ingrijpende of belangrijke renovatie (zie vraag 3)). 

Bijgevolg wordt de terbeschikkingstelling van deze opslagplaats, door een als zodanig handelende belastingplichtige, voor een periode van niet meer dan zes maanden, aan een belastingplichtige die ze voor uitsluitend economische doeleinden zal aanwenden, in principe verplicht belast. 

Niettemin is deze terbeschikkingstelling uitgesloten van de btw-heffing en geniet ze de principiële btw-vrijstelling als ze wordt verricht voor: 

  • een organisatie (met of zonder rechtspersoonlijkheid) zonder winstoogmerk 
  • eenieder die de opslagruimte aanwendt voor een handeling bedoeld in artikel 44, § 2, van het Btw-Wetboek. 

Voorbeeld

Het gebouw dient om het materiaal van een concertorganisator op te slaan. 

Nochtans, in die situaties waarin de vrijstelling in principe van toepassing is, kunnen, ongeacht of de huurperiode niet meer is dan zes maanden, de huurder en verhuurder overwegen om samen te opteren voor de optionele btw-heffing van deze handeling, waarvan de toepassingsvoorwaarden opgenomen zijn in vraag 22. 

22. Ik wil voor een periode van meer dan zes maanden een gebouw voor opslagdoeleinden ter beschikking stellen van een belastingplichtige, voor de opslag van zijn professioneel materiaal. Wordt deze handeling vanaf 01.01.2019 verplicht of middels optie belast?

De terbeschikkingstelling van ruimten voor het opslaan van goederen bestemd voor exclusief gebruik door de huurder, vormt een uitzondering op de principiële vrijstelling voor de onroerende verhuur, ingevoerd door de Belgische wetgever in artikel 44, § 3, 2°, a), tweede streepje, van het Btw-Wetboek, op grond van de mogelijkheid die hem hiertoe door de richtlijn 2006/112/EG werd geboden (louter nationale uitzondering, facultatief voor de lidstaten). 

Vanaf 01.01.2019 is zulke terbeschikkingstelling van ruimtes voor het opslaan van goederen door als zodanig handelende belastingplichtigen aan huurders die die ruimtes uitsluitend aanwenden voor hun economische activiteit, niet langer opgenomen in die uitzondering op de principiële vrijstelling voor onroerende verhuur. 

Bijgevolg kan per 01.01.2019 de terbeschikkingstelling van die opslagruimte door een als zodanig handelende belastingplichtige aan een andere als zodanig handelende belastingplichtige, voor een periode van meer dan zes maanden, enkel worden belast door het uitoefenen van de optie, naargelang het volgende onderscheid. 

22.1. Opslagruimte binnen de normen (oppervlakte/volume)

Het gebouw voldoet aan de vereiste normen (oppervlakte/volume) om het voorwerp te kunnen uitmaken van een overeenkomst met betrekking tot de terbeschikkingstelling van een ruimte voor het opslaan van goederen, die beantwoordt aan de definitie van artikel 44, § 3, 2°, a), tweede streepje (nieuw), van het Btw-Wetboek. 

De volgende twee cumulatieve voorwaarden zijn dus vervuld: 

  • het gebouw dat bestemd is voor exclusief gebruik van de huurder wordt hoofdzakelijk gebruikt voor opslagdoeleinden, dat wil zeggen gebruikt voor dat doel voor meer dan 50 % van de totale oppervlakte of, desgevallend, van het totale volume 
  • het gebouw dat bestemd is voor exclusief gebruik van de huurder, wordt niet voor meer dan 10 % van de totale oppervlakte of, desgevallend, van het totale volume, aangewend als verkoopruimte. In dit verband wordt opgemerkt dat een opslagruimte waar zeer occasioneel een verkoop plaatsvindt (zoals bijvoorbeeld een fabrieksverkoop die een keer per jaar plaatsvindt) om die enkele reden niet als verkoopruimte wordt aangemerkt. 

Bijgevolg komt dit gebouw in aanmerking voor het stelsel van de optionele btw-heffing zonder dat de voorwaarde inzake nieuwbouw of, bij uitbreiding, recente ingrijpende of belangrijke renovatie moet worden vervuld (zie nummer 22.2). 

22.2. Opslagruimte buiten de normen (oppervlakte/volume) 

De opslagruimte maakt niet het voorwerp uit van een overeenkomst voor de terbeschikkingstelling van een ruimte voor het opslaan van goederen, in de zin van artikel 44, § 3, 2°, a), tweede streepje (nieuw), van het Btw-Wetboek. Deze overeenkomst vervult dus niet de twee cumulatieve voorwaarden zoals vermeld onder nummer 22.1. 

Bijgevolg komt deze opslagruimte, zoals elk ander gebouw, in aanmerking voor het stelsel van de optionele belastingheffing als geen enkele btw opeisbaar is geworden vóór 01.10.2018 over de materiële werken in onroerende staat die betrekking hebben op het gebouw zelf en die specifiek bijdragen tot de oprichting ervan of, bij uitbreiding, tot de ingrijpende of belangrijke renovatie ervan. 

Als laatstgenoemde voorwaarde niet wordt vervuld, is de verplichte btw-vrijstelling van toepassing op de terbeschikkingstelling van deze opslagruimte. 

23. Een niet-belastingplichtig publiekrechtelijk lichaam huurt een gebouw voor opslagdoeleinden, voor de opslag van haar materiaal. Wordt deze verhuur vanaf 01.01.2019 belast of vrijgesteld van de btw? Is de duur van de verhuur belangrijk?

De terbeschikkingstelling van ruimten voor het opslaan van goederen bestemd voor exclusief gebruik door de huurder, vormt een uitzondering op de principiële vrijstelling voor de onroerende verhuur, ingevoerd door de Belgische wetgever in artikel 44, § 3, 2°, a), tweede streepje, van het Btw-Wetboek, op grond van de mogelijkheid die hem hiertoe door de richtlijn 2006/112/EG werd geboden (louter nationale uitzondering, facultatief voor de lidstaten). 

Vanaf 01.01.2019 is deze bestaande nationale uitzondering die neerkomt op een verplichte btw-heffing beperkt tot die gevallen waar die diensten worden verstrekt aan huurders die die ruimte niet gebruiken voor hun economische activiteit, met name een particulier, of een niet-belastingplichtige rechtspersoon zoals dit publiekrechtelijk lichaam. 

Dit gebouw dat wordt verhuurd aan dit niet belastingplichtig publiekrechtelijk lichaam, voldoet aan de vereiste normen (oppervlakte/volume) om het voorwerp te kunnen uitmaken van een overeenkomst voor de terbeschikkingstelling van een ruimte voor het opslaan van goederen in de zin van artikel 44, § 3, 2°, a), tweede streepje (nieuw), van het Btw-Wetboek, ongeacht de duur van deze verhuur, voor zover volgende twee cumulatieve voorwaarden vervuld zijn: 

  • het gebouw dat bestemd is voor exclusief gebruik van de huurder wordt hoofdzakelijk gebruikt voor opslagdoeleinden, dat wil zeggen gebruikt voor dat doel voor meer dan 50 % van de totale oppervlakte of, desgevallend, van het totale volume 
  • het gebouw dat bestemd is voor exclusief gebruik van de huurder, wordt niet voor meer dan 10 % van de totale oppervlakte of, desgevallend, van het totale volume, aangewend als verkoopruimte. 

Als tenslotte een van de twee voornoemde voorwaarden niet is vervuld, wordt de verhuur van dat gebouw tegelijk uitgesloten van: 

  • de verplichte btw-heffing van artikel 44, § 3, 2°, a), tweede streepje (nieuw), van het Btw-Wetboek, ongeacht de duur van de verhuur, aangezien het gebouw niet voldoet aan de voorwaarden van die bepaling 
  • de verplichte btw-heffing van de kortdurende verhuur van artikel 44, § 3, 2°, a), zevende streepje (nieuw), van het Btw-Wetboek, ingeval van verhuur voor een periode van niet meer dan zes maanden, gezien de huurder de hoedanigheid van niet-belastingplichtig publiekrechtelijk lichaam heeft en dus ook de hoedanigheid van organisatie zonder winstoogmerk  

de optionele btw-heffing van artikel 44, § 3, 2°, d) (nieuw), van het Btw-Wetboek, gezien de hoedanigheid van niet-belastingplichtige van de huurder. 

Bijgevolg blijft de verhuur van dit gebouw vrijgesteld van btw.

 

VII. FAQ met betrekking tot de overgangsbepalingen

24. Ik heb een overeenkomst gesloten met betrekking tot de belaste terbeschikkingstelling van een gebouw voor opslagdoeleinden, die vóór 01.01.2019 uitwerking heeft. Valt deze dienst vanaf 01.01.2019 onder de principiële vrijstelling met mogelijke optie voor de btw-heffing?

Het antwoord is nee. 

De lopende opslagovereenkomst, betreft een gebouw dat bestemd is voor exclusief gebruik door de huurder, wie hij ook is en dat: 

  • uitsluitend wordt gebruikt voor opslagdoeleinden 
  • bij tolerantie maximum ten belope van 10 % van de totale oppervlakte wordt gebruikt als bureauruimte bestemd voor het beheer van de opgeslagen goederen. 

Vóór 01.01.2019 had de overeenkomst betrekking op een dienst die verplicht werd belast. Na 01.01.2019 blijft die dienst aan die btw-regeling onderworpen tot aan het einde van de oorspronkelijke overeenkomst. De contractspartijen zijn er daarbij niet toe gehouden om de optie bedoeld in artikel 44, § 3, 2°, d) (nieuw), van het Btw-Wetboek uit te oefenen. 

Aangezien die btw-regeling een recht op aftrek doet ontstaan, blijft het zijn uitwerking hebben tot het einde van de oorspronkelijke looptijd van de overeenkomst om de oorspronkelijk uitgeoefende aftrek te behouden.  

25. Ik heb een overeenkomst gesloten met betrekking tot de terbeschikkingstelling, vrijgesteld van btw, van een gebouw voor opslagdoeleinden, die vóór 01.01.2019 uitwerking heeft. Kan ik vanaf 01.01.2019 de optie uitoefenen voor de btw-heffing van deze dienst?

25.1. Opslagruimte binnen de normen (oppervlakte/volume) 

De lopende overeenkomst heeft betrekking op een gebouw dat bestemd is voor exclusief gebruik van de huurder, wie hij ook is, en dat gebruikt wordt voor opslagdoeleinden ten belope van meer dan 50 % van de totale oppervlakte of, desgevallend van het totale volume, maar niet: 

  • uitsluitend gebruikt wordt voor die doeleinden 
  • bij tolerantie maximum ten belope van 10 % van de totale oppervlakte gebruikt wordt als bureauruimte bestemd voor het beheer van de opgeslagen goederen. 

Vóór 01.01.2019 ging het niet om een overeenkomst met betrekking tot de terbeschikkingstelling van bergruimte voor het opslaan van goederen, dat beantwoordde aan de definitie van artikel 44, § 3, 2°, a), tweede streepje, van het Btw-Wetboek. Deze dienst werd bijgevolg niet belast.  

Maar vanaf 01.01.2019 betreft het een overeenkomst die betrekking heeft op de terbeschikkingstelling van ruimte voor het opslaan van goederen in de zin van artikel 44, § 3, 2°, a), tweede streepje (nieuw), van het Btw-Wetboek, voor zover het deel van het gebouw dat bestemd is voor het exclusief gebruik van de huurder maximum ten belope van 10 % van de totale oppervlakte of, desgevallend, van het totale volume, wordt gebruikt als verkoopruimte. 

Aangezien dit gebouw voor opslagdoeleinden beantwoordt aan de versoepelde normen, zonder dat er aan de voorwaarde inzake nieuwbouw of, bij uitbreiding,  de recente ingrijpende of belangrijke renovatie  moet voldaan zijn (zie nummer 22.2.), komt het bijgevolg in aanmerking voor de optionele btw-heffing, voor zover het door de huurder wordt gebruikt voor zijn economische activiteit. 

25.2. Opslagruimte buiten de normen (oppervlakte/volume) 

De lopende overeenkomst heeft betrekking op een gebouw dat bestemd is voor exclusief gebruik door de huurder, wie hij ook is, en maximum ten belope van 50 % van de totale oppervlakte of, desgevallend, van het totale volume gebruikt wordt voor opslagdoeleinden, of ten belope van meer dan 10 % van de totale oppervlakte, of desgevallend, van het totale volume wordt gebruikt als verkoopruimte. De optie voor btw-heffing kan in principe niet worden uitgeoefend. 

Dit gebouw voldoet immers niet aan de vereiste normen (oppervlakte/volume) om het voorwerp uit te maken van een overeenkomst met betrekking tot de terbeschikkingstelling van een ruimte voor het opslaan van goederen, in de zin van artikel 44, § 3, 2°, a), tweede streepje (nieuw), van het Btw-Wetboek. 

Bijgevolg is dit gebouw, voor wat de toepassing van de optionele btw-heffing betreft, onderworpen aan de voorwaarde inzake nieuwbouw of, bij uitbreiding, de recente ingrijpende of belangrijke renovatie (zie vragen 3, 4, en 22.2.). Aangezien het een gebouw betreft dat niet voldoet aan deze voorwaarde, kan de optie in principe niet worden uitgeoefend. 

In de mate dat het door de huurder wordt gebruikt voor zijn economische activiteit, komt dit gebouw niettemin in aanmerking voor de optionele btw-heffing ingeval: 

  • ofwel het gebruikspercentage van de totale oppervlakte of, desgevallend, het totale volume van het gebouw, voor het opslaan van goederen zou worden verhoogd tot meer dan 50 %, en, indien van toepassing, de verkoopruimte zou worden verkleind tot maximaal 10 %  
  • ofwel het gebouw later op ingrijpende of belangrijke wijze wordt gerenoveerd tot op het punt dat het als een nieuw gebouw zou moeten worden beschouwd (zie vragen 3 en 4). 
26. Ik heb met een als zodanig handelende belastingplichtige een overeenkomst afgesloten die vóór 01.01.2019 uitwerking heeft en betrekking heeft op de vrijgestelde verhuur van een pop-up winkel, voor een periode van niet meer dan zes maanden. Moet deze overeenkomst vanaf 01.01.2019 verplicht worden belast?

Het antwoord is nee.

De verhuur van die pop-up winkel voor een periode van niet meer dan zes maanden, die voortvloeit uit een overeenkomst die uitwerking heeft vóór 01.01.2019 en die is vrijgesteld overeenkomstig artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek, in de versie van kracht vóór 01.01.2019, blijft aan die regeling onderworpen tot aan het einde van de oorspronkelijke looptijd van de overeenkomst. 

In het kader van deze overeenkomst die betrekking heeft op een onroerend goed dat uitsluitend wordt aangewend voor een economische activiteit, zullen, teneinde in alle gevallen te garanderen dat de  prijsafspraken tussen de partijen ongewijzigd kunnen gehonoreerd worden, de juridische gevolgen van de initiële btw-regeling (in casu vrijstelling) worden gehandhaafd tot het einde van de normale looptijd van de overeenkomst. 

  

Interne ref.: 134.229