Réforme copropriété 2018 – 4 lignes de force

Ecrit par Lexalert
Photo: Tom Godber

Le projet du loi du 5 février 2018 modifie entre autres la législation sur la copropriété. Ci-dessous vous trouvez les 4 lignes de force. 

L’immeuble à appartements a pour particularité que les parties privées n’ont souvent pas d’accès direct au domaine public, sauf via les parties communes. En conséquence, ces lots ne bénéficient parfois pas, et ce plus longtemps que les maisons, d’une modernisation de l’infrastructure, car elle nécessite une décision de l’assemblée générale. L’installation, l’entretien ou la réfection de câbles, conduites ou équipements associés nécessiteraient alors, selon le cas, une majorité des trois quarts ou des 4/5ièmes au sein de l’assemblée générale, ce qui complique ou en tous les cas retarde l’installation ou la modernisation de l’infrastructure.

Le projet de loi du 5 février 2018 vise dès lors, indépendamment ou complémentairement aux modifications des dispositions de la copropriété forcée d’immeubles ou de groupes d’immeubles (chapitre II) menées par le groupe de travail, à moderniser en général les dispositions de la copropriété ordinaire et de la copropriété forcée (chapitre I) à la lumière du progrès technologique.                                                                                  

Le présent projet de loi entend remédier aux problèmes qui se posent. Outre la correction d’un certain nombre d’éléments techniques, il se compose de quatre lignes directrices devant optimaliser structurellement le droit relatif aux appartements.

La première ligne directrice est la flexibilisation du fonctionnement de l’association des copropriétaires et de ses organes. Celle-ci se manifeste de différentes manières dans le présent projet.

La flexibilisation de la prise de décision ressort également des modifications proposées quant à l’assemblée générale: les majorités qualifiées sont assouplies et rationalisées. Le droit du promoteur ou, plus largement, des signataires des actes initiaux d’apporter les modifications devenues nécessaires est désormais reconnu, mais strictement défini et limité.

La réforme proposée vise également les immeubles confrontés à un blocage au niveau de la prise de décision. C’est la raison pour laquelle une nouvelle figure est introduite, celle de l’administrateur provisoire, qui peut se substituer dans des circonstances bien définies à l’assemblée générale. Dans la même optique, pour ce qui est de la reconstruction de l’immeuble, il est renoncé, toujours dans des conditions strictes, à l’exigence d’unanimité. Ainsi, dans des limites strictes, une solution peut être apportée pour les nombreux immeubles dans lesquels l’absence d’unanimité provoque une totale immobilisation et entraîne donc un risque de ruine.

Une deuxième ligne directrice est l’optimalisation de l’efficacité au sein des associations de copropriétaires. Il n’est pas simple de concilier le besoin d’adaptation de la législation avec la transparence nécessaire à l’égard des copropriétaires, et ce, sans augmenter les coûts. Même si la loi de 2010 imposait une obligation de coordination, prolongée plusieurs fois, il est à constater que le respect de celle-ci n’est pas optimal.

Le présent projet s’efforce pour cette raison de réduire le contenu des statuts de manière à pouvoir leur donner une plus grande stabilité, Ce qui a pour conséquence que chaque modification de loi ne conduise pas à une modification des statuts. En outre, puisque les décisions des assemblées générales mènent dans une moindre mesure à des modifications des statuts, les copropriétaires peuvent davantage voter sur la base du contenu de la décision.

L’instauration d’une contribution obligatoire au fonds de réserve s’efforce elle aussi de conférer la plus grande stabilité possible aux droits des copropriétaires. De cette manière, les frais importants sont “gradualisés”, ce qui favorise une gestion diligente de l’immeuble et une plus grande transparence financière lors du transfert d’un lot.

Il en va de même pour le recouvrement des montants des charges, le syndic pouvant faire appel à la solidarité entre le nu-propriétaire et l’usufruitier et prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires afin de garantir un recouvrement efficace et rapide dans l’intérêt des autres copropriétaires.

Une troisième ligne directrice est le rééquilibrage au sein de la copropriété.

Ainsi, une étape est franchie en direction du principe “le payeur décide”. Cela ne se fait toutefois pas de manière effrénée. En effet, il faut toujours avoir à l’esprit que les décisions prises par quelques copropriétaires peuvent avoir une incidence sur les autres.

Dans le même sens, les obligations et les responsabilités des habitants de l’immeuble sont renforcées: lorsqu’un propriétaire loue son appartement, il est de sa responsabilité d’informer le locataire des décisions prises par l’assemblée générale du bâtiment. Il en est de même pour l’effet immédiat des conséquences des décisions de l’assemblée générale pour ceux qui étaient présents ou représentés.

Le rééquilibrage se situe également dans le rapport entre les copropriétaires et le syndic grâce à une définition plus précise du contenu du contrat de syndic, notamment en ce qui concerne les frais.

Enfin, la quatrième ligne directrice concerne les éclaircissements apportés aux copropriétaires sur de très nombreux plans. Sur un certain nombre de plans, l’insécurité juridique a en effet également persisté sous le nouveau régime de 2010.

Une jurisprudence “souple” est appliquée de longue date en ce qui concerne le champ d’application de la loi lorsqu’il est question de parties privatives non bâties, ce qui pourrait à présent également être inscrit dans la loi, et la possibilité de dérogation à l’application de la loi a aussi été reformulée.

Pensons également à la qualification plus précise des droits de jouissance exclusifs dans les statuts (art. 577-4 du Code civil) ou à la détermination des conditions matérielles de création des associations partielles.

Il est également mis fin au statut hybride et inutile de l’association partielle de fait de copropriétaires.

Il a en outre été remédié à l’incertitude procédurale de l’action en modification de la contribution aux charges et quotes-parts. Le besoin de sécurité juridique ne nuit toutefois pas au pouvoir parfois discrétionnaire du juge de paix qui, compte tenu et de son expertise et de son expérience, est le plus à même de trancher les conflits dans les immeubles existants. Il est en outre précisé que le droit relatif aux appartements n’exclut évidemment en rien la médiation – y compris par la procédure légale.

Consultez le texte intégral du projet de loi du 5 février 2018 portant  dispositions diverses en matière de droit civil et portant modification du Code judiciaire en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges