Pop-up - Bail commercial de courte durée

Ecrit par Lexalert
Photo: gordonplant  

La sixième réforme de l’État a transféré aux Régions la compétence relative aux règles spécifiques concernant le bail commercial. Avec l'Ordonnance du 25 avril 2019 concernant le bail commercial de courte durée, le Région Bruxellois suit la Flandre et la Wallonie. Vous trouvez dans cet article les raisons de cette décision, de quoi il s'agit et les spécificités du bail commercial.

Avant l'ordonnance, l’esprit de la loi du 30 avril 1951 relative aux baux commerciaux ne correspondait pas au climat économique. Les "pop-ups" avaient besoin d'un nouveau cadre juridique.

Évidemment, il existe déjà des pop-ups à Bruxelles, mais les pop-ups utilisent une construction juridique complexe pour éviter les règles du bail commerciale général. Les parties recourent à la « convention d’occupation précaire » pour satisfaire aux besoins ponctuels de locations provisoires. Cette solution transitoire ne permet cependant pas de protéger correctement les parties. Ce vide juridique oblige les parties à établir des baux de courte durée que l’on pourra qualifier de fragile vu l’insécurité juridique qui y préside.

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La Région Bruxelles-Capitale veut réaliser les ambitions suivantes :

  1. dynamiser le commerce ;
  2. lutter contre la vacance commerciale ;
  3. encadrer juridiquement une situation de fait ;
  4. encourager les jeunes entrepreneurs à se lancer ;
  5. s'aligner sur les deux autres régions ; et
  6. permettre les concepts innovants.

Ce nouveau cadre juridique pourra constituer un levier visant le soutien au développement d’un commerce urbain. Indirectement, il encouragera l’esprit d’entreprendre et la régénération du commerce.

Quel champ d'application est prévu ?

Article 2 définit le champ d'application. Il s'agit d'une convention écrite entre parties concernant la location des biens immobilier ou de parties de biens immobilier qui sont principalement utilisées par le preneur, pour l’exercice d’un commerce au détail ou d’un artisanat, impliquant un contact direct entre le preneur et le public, et qui font l’objet d’un bail expressément conclu pour un délai égal à ou inférieur à un an.

Quelle est la durée d'un bail commercial aussi court ?

Article 3 répète que la durée de la location est maximale un an. Une durée plus courte est possible.

Article 4 clarifie que le preneur n'a pas droit à une reconduction tacite du bail. La reconduction nécessite en effet un accord écrit entre les deux parties sans toutefois que les conventions cumulées ne dépassent un an.

Il faut faire attention. Dès que le bail de courte durée est prolongé de l’accord écrit des parties, celui-ci entre dans le champ d’application du livre III, titre VIII, chapitre II, section II bis du Code civil et est censé être conclu pour une durée de neuf ans, à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur.

Comment résilier un bail commercial à court terme ?

La solution se trouve dans les articles 5 et 6. Le preneur peut résilier le bail à tout moment moyennant un préavis d’un mois qui prendra court le 1er jour du mois suivant la notification. Les parties peuvent également en tout temps mettre un terme à la location en cours à condition que l’accord entre les parties soit établi par écrit. C'est intéressant qu'article 7 exclue explicitement une indemnisation pour le preneur, à moins qu’il n’en soit convenu autrement.

Comment puis-je savoir si je récupère ma garantie de loyer ?

Article 8 oblige les parties à faire un état de lieux d'entrée et de sortie. En cas de recours à un expert, les frais sont partagés à parts égales entre les parties. Si le bailleur réclame au preneur une garantie pour assurer le respect de ses obligations, celle-ci ne peut excéder un montant équivalant à un mois de loyer. Ce n'est pas obligatoire de prévoir une garantie locative.

Et les rénovations ?

La Région a prévu quelques spécialités dans les articles 11 jusqu'à 14.

Le droit du preneur de réaliser des travaux est conditionné par une notification préalable au bailleur. Le bailleur étant ainsi averti, il peut s’y opposer dans les dix jours ouvrables pour juste motifs, c’est-à-dire des motifs qui, pourvu qu’ils soient suffisamment justifiés, peuvent comprendre l’atteinte à la sécurité, la salubrité ou la valeur esthétique du bien mais sans en être limités puisque les termes « justes motifs » peuvent dans ce cadre être entendus comme une possibilité d’opposition générale de la part du bailleur.

Par ailleurs, il est admissible dans le chef du bailleur d’interdire dans la convention toutes transformations dans la convention, compte tenu de la durée limitée de celle-ci.

Lorsque des transformations ont été effectuées aux frais du preneur, le bailleur peut exiger la restitution du bien dans son pristin état au départ de celui-ci, sauf convention contraire. S’il conserve les travaux de transformation ainsi effectués, il n’est pas redevable d’une compensation.

En ce qui concerne la cession de bail et l'aliénation du bien loué :

Article 15 n'autorise la cession de bail qu'en cas d’accord écrit entre le bailleur et le preneur. L’acquéreur du bien loué tant à titre gratuit qu’à titre onéreux est tenu de respecter les obligations du bail qui a date certaine, selon article 16.

Entrée en vigueur

La présente ordonnance est entrée en vigueur le 19 mai 2019. Elle s’applique aux baux contractés après son entrée en vigueur.