Nouvelle procédure disciplinaire pour les agents immobiliers devant l’IPI à partir du 1er février 2018

Ecrit par Lexalert
Photo: glasseyes view  

La loi du 21 décembre 2017 (M.B. 22 janvier 2018) concernant la déontologie des syndics vise à :

  • rendre la procédure disciplinaire devant l’Institut professionnel des agents immobiliers (IPI) plus transparente ; 
  • à donner aux plaignants plus de moyens d’action,
  • à donner à l’IPI plus d’outils pour agir contre des agents immobiliers indélicats ; 
  • à mieux protéger les clients d’agents immobiliers contre l’insolvabilité de ces derniers via l’introduction d’un régime légal concernant le compte de qualité ;
  • il prévoit une simplification administrative pour les syndics vu qu’il supprime l’obligation de l’envoi des listes des associations des copropriétaires gérées par eux à l’IPI.

Ci-dessous nous traitons la procédure devant l’IPI et les moyens d’action pour les plaignants.

La procédure disciplinaire actuelle prévoit la possibilité pour les tiers d’introduire une plainte contre un agent immobilier auprès de l’IPI . Au sein de l’Institut, cette plainte est d’abord traitée par l’assesseur juridique. Ce dernier est désigné par le ministre en charge des Classes moyennes pour une durée de six ans parmi les avocats inscrits au tableau de l’Ordre des avocats.

L’assesseur juridique juge si la plainte est suffisamment rapportée et grave, si une faute déontologique en est effectivement à l’origine et s’il ne s’agit pas purement d’un différend de droit civil ou commercial. Si elle est jugée fondée et suffisamment grave, l’assesseur la transmet à la Chambre exécutive où elle fait alors l’objet d’une procédure disciplinaire.

La loi vise à mieux équilibrer les intérêts de l’Institut, de ses membres et des tiers, dont le plaignant dans le cadre de la procédure disciplinaire sans porter préjudice à la spécificité de cette procédure.

A cette fin, plusieurs nouveautés sont apportées à la procédure.

Un assessorat juridique général est instauré. Il est composé d’un assesseur juridique général et un ou plusieurs assesseurs juridiques généraux suppléants. Ils sont nommés pour six ans. Après deux mandats consécutifs, ils ne peuvent plus exercer la fonction pendant quatre ans. Cette limitation est introduite pour garantir une indépendance totale vis-à-vis des Chambres exécutives, dont les membres sont élus pour quatre ans à l’exception de leurs présidents, qui sont nommés pour six ans. Ceci par analogie avec entre autres la désignation des chefs de corps au sein des juridictions et des parquets, désignés pour un mandat de cinq ans immédiatement renouvelable une seule fois au sein de la même juridiction ou du même parquet.

Un mandat d’assesseur juridique ne peut pas être suivi immédiatement d’un mandat d’assesseur juridique général. Ceci pourrait en effet priver le plaignant d’une possibilité de révision de la décision de classement sans suite vu qu’un même dossier pourrait être traité en premier et deuxième degrée par une même personne. Ici également, une période de quatre ans doit expirer entre ces mandats. Il est évident que les mandats d’assesseur juridique et d’assesseur juridique général sont aussi incompatibles pour la même raison.

L’assesseur juridique général prend connaissance des demandes de révision d’une décision de classement sans suite d’une plainte. La demande de révision peut être introduite par le plaignant et/ou le Bureau de l’IPI.

Dans ce cadre, la décision de classement sans suite de sa plainte est transmise automatiquement au plaignant et au bureau, alors que la loi actuelle ne le prévoit pas (les assesseur juridiques informent d’initiative le plaignant). Afin de dissuader les plaignants d’engager des procédures à la légère, les demandes de révision doivent être motivées et introduites par envoi recommandé.

La loi est par ailleurs adaptée à différents endroits afin d’intégrer le rôle de l’assesseur juridique général dans les différentes phases de la procédure.

La transparence de la procédure est fortement améliorée par le fait que le plaignant comme le bureau dispose désormais de la possibilité de demander la révision de la décision de classement sans suite. Pour établir une sécurité juridique aussi vite que possible, le délai dans lequel la révision doit être demandée est limité à 15 jours. L’assesseur juridique général doit accuser réception de la demande dans un même délai et doit en outre informer l’assesseur juridique et le requérant (le plaignant et/ou le bureau) de sa décision toujours dans ce même délai. Chaque dossier étant différent et vu qu’ils peuvent exiger plus ou moins de devoirs d’instruction, la décision de l’assesseur juridique générale doit être prise dans un délai raisonnable.

Une disposition spécifique est dédiée à l’information des copropriétés, vu que les dommages susceptibles d’être causés par la mauvaise gestion d’un syndic peuvent toucher beaucoup de copropriétés et de personnes. Une plainte peut être introduite par une copropriété ou un copropriétaire alors que les autres copropriétés gérées par le même syndic peuvent également être touchées, sans l’avoir encore constaté. L’information de ces copropriétés est prévue dans un but préventif. Dans certains dossiers passés, qui concernent heureusement une minorité de syndics, il a été constaté que si le syndic mène une certaine politique dans une des copropriétés, les autres copropriétés qu’il gère peuvent être touchées de la même façon. Les copropriétés doivent uniquement être informées dans des cas sérieux. Seules les décisions concernant les mesures provisoires et les décisions disciplinaires prononçant une suspension de plus d’un mois sans sursis ou la radiation du tableau ou de la liste des stagiaires doivent être communiquées aux copropriétés qui n’ont pas porté plainte.

En cas de décision disciplinaire à l’encontre du syndic prononçant une suspension de plus d’un mois sans sursis ou une radiation du tableau ou de la liste des stagiaires, la loi prévoit que l’intéressé doit informer par courrier recommandé le président de la dernière assemblée générale de chaque association de copropriétaires qu’il gère. Sont visées dans ce cas-ci uniquement les copropriétés gérées par le syndic concerné. Par conséquent, dans le cas où ce dernier exerce ses activités dans le cadre d’une personne morale, il ne s’agit pas nécessairement d’informer toutes les copropriétés gérées par la personne morale. Le syndic doit transmettre cette information aux copropriétés par courrier recommandé dans un délai de 15 jours après que la décision de suspension ou de radiation soit passée en force de chose jugée.

Le syndic doit également fournir à l’IPI la preuve de l’envoi de l’information au président de la dernière assemblée générale de chaque association de copropriétaires qu’il gère dans un délai de 15 jours après cet envoi. Pour souligner l’importance de l’obligation d’information des associations de copropriétaires, le non-respect de cette disposition sera assimilé au port illégal du titre et à l’exercice illégal de la profession tels que visé à l’article 22 de la loi. Cela signifie que le syndic sera punissable d’une peine de prison allant de huit jours à trois mois et d’une amende allant de 500 à 5000 euros (à indexer) ou d’une seule de ces peines et ce sans préjudice de l’application des peines prévues par le Code pénal.

Savoir plus sur: Modifications déontologie IPI agents immobilier 2018

La mesure est cependant nuancée, vu qu’il n’y a pas toujours un réel danger pour l’association des copropriétaires suite à la continuation des activités de la personne morale dans laquelle le syndic suspendu ou radié était actif.

Si les autres syndics actifs dans la personne morale n’étaient pas ou ne pouvaient pas être au courant des abus et s’il y a suffisamment de garanties que la gestion peut être poursuivie de façon correcte, il n’est pas toujours nécessaire de mettre au courant les copropriétés des problèmes liés à un syndic spécifique. Ceci doit être jugé au cas par cas respectivement par l’assesseur juridique, l’assesseur juridique général ou la chambre exécutive.

Ces derniers peuvent décider de libérer le syndic de son obligation d’information s’il exerçait les activités de syndic dans le cadre d’une personne morale qui rencontre certaines conditions. Premièrement la personne morale doit compter au minimum une autre personne physique qui peut exercer l’activité de syndic. Il peut également s’agir d’une personne qui n’est pas membre de l’Institut mais qui peut exercer la profession parce qu’elle exerce une profession libérale exemptée des interdictions visées à l’article 5, § 1er  de la loi du  11 février 2013 (interdiction d’exercer la profession sans être inscrit auprès de l’IPI). Il peut par exemple s’agir d’un géomètre-expert inscrit au tableau du Conseil fédéral des géomètres-experts ou d’un comptable (-fiscaliste) inscrit auprès de l’ Institut Professionnel des Comptables (-Fiscalistes) Agréés.

Deuxièmement, le syndic ou le professionnel susmentionné doit prouver que des mesures d’accompagnement sont prises afin de protéger les associations de copropriétaires concernées telles que des mesures visant à éviter qu’une situation similaire ne se produise à nouveau. Il doit également prouver que le syndic suspendu ou radié ne peut plus intervenir dans les dossiers concernant la gestion des copropriétés (en tant qu’employé par exemple) ni influencer leur gestion (en tant qu’associé par exemple) et démontrer que l’accès aux comptes de la copropriété est bien protégé, etc. Il convient en outre de démontrer que des mesures sont prises par la personne morale afin de s’assurer que l’association de copropriétaires soit indemnisée pour les dommages éventuellement encourus.

Par ailleurs, il est prévu la possibilité d’introduire un recours pour le Bureau et l’assesseur juridique ou l’assesseur juridique général (qui a décidé de faire convoquer l’agent immobilier devant la Chambre exécutive ) contre des décisions rendues par les Chambres exécutives en matière de dossiers disciplinaires. Ce recours peut être introduit auprès des Chambres d’appel. Ils reçoivent toutes ces décisions dans les 15 jours de la prise de décision et peuvent introduire l’appel dans les 30 jours suivant leur réception. Grâce à cette modification de la procédure, le Bureau de l’IPI pourra introduire un recours alors que seul l’agent immobilier et l’assesseur juridique ne pouvaient le faire jusqu’à présent. Ceci permet d’exercer un contrôle supplémentaire sur les Chambres exécutives.

Dans cette nouvelle procédure, le plaignant sera automatiquement mis au courant du dispositif de la décision coulée en force de chose jugée fondée sur sa plainte.

Jusqu’à présent, cette décision ne lui était communiquée que sur demande expresse alors qu’il ne lui était pas toujours évident de savoir à quel stade sa plainte se trouvait et quand il pouvait dès lors en faire la demande. Les possibilités existantes pour le plaignant d’obtenir les motifs de la décision ou de consulter le dossier ont été maintenues comme auparavant (décision de la Chambre requise). Cela vaut également pour la communication du dispositif et/ou des motifs de la décision aux tiers (sur la base d’une décision motivée de la Chambre le cas échéant prise à l’unanimité).

La transparence envers le grand public est également renforcée. Actuellement, l’IPI publie déjà sur son site internet des décisions dont la publicité est ordonnée par l’autorité disciplinaire conformément à l’article 15 de la loi ou si elle présente une valeur informative. La possibilité de publication en tant que sanction complémentaire est par conséquent maintenue. Néanmoins, l’IPI devra publier systématiquement les motifs et le dispositif des décisions coulées en force de chose jugée prononçant une peine de suspension ou de radiation pour des faits de détournements ou non remboursements de fonds et/ou de réception de commissionnements occultes et/ou des manquements considérés comme graves par la Chambre concernée. Cela se fera de manière anonyme. L’objectif de cette mesure est de montrer au public et aux agents immobiliers peu scrupuleux que l’IPI agit efficacement contre des faits graves et des agents immobiliers malhonnêtes et de faire preuve de plus de transparence quant à la politique de l’IPI en la matière. La publication aura lieu dans le mois suivant la décision coulée en force de chose jugée.

Une dernière nouveauté importante de la loi concerne la possibilité proposée au Bureau de l’IPI et à l’assesseur juridique ainsi qu’à l’assesseur juridique général (qui a pris la décision de convoquer l’agent immobilier devant la chambre exécutive) de demander chacun au Président du tribunal de première instance de prendre des mesures conservatoires sur base de l’article 584 du Code judiciaire. Il s’agit d’une procédure d’urgence (en référé). Les mesures conservatoires peuvent consister entre autres en la désignation d’un administrateur provisoire et le blocage de l’accès de l’agent immobilier aux comptes. Cela vise à protéger préventivement les copropriétaires et les clients en attente d’une décision quant à l’éventuelle culpabilité.

La loi confère à l’ IPI l’intérêt nécessaire pour intervenir sur la base de l’article 584 du Code judiciaire vu que la demande est introduite spécifiquement dans l’objectif de défendre l’intérêt collectif des membres de l’Institut, d’éviter toute atteinte à la déontologie de la profession ou d’éviter qu’un préjudice ne soit causé à des tiers. Pour l’instant, sur la base de la jurisprudence en vigueur, il est très peu probable qu’un juge reconnaisse l’intérêt directe et personnel de l’IPI dans le cadre d’une demande basée sur l’article 584.

Trois situations dans lesquelles il est intéressant que l’IPI intervienne peuvent se présenter:

1) La mesure provisoire:

Si l’assesseur juridique prend des mesures provisoires, il part du principe que la continuation de l’exercice de l’activité professionnelle par le syndic pourrait impliquer des dommages à des tiers ou à l’honneur de l’Institut. Il peut entre autres imposer au syndic une interdiction temporaire d’exercer la profession. Selon le rapport de l’IPI susmentionné, pendant la période courant du 1/1/2014 au 31/12/2015, des mesures provisoires ont été prises à douze reprises par un assesseur juridique. Il apparait que certains syndics malhonnêtes n’ont pas respecté ces mesures. Dans ces cas, il est donc important que l’IPI puisse demander au juge de prendre des mesures conservatoires supplémentaires. Dans cette optique, le blocage de l’accès de l’agent immobilier aux comptes sur lesquels se trouve l’argent de tiers est un moyen très efficace pour éviter davantage de dommages dans ces cas-là. Cette mesure ne peut être prise que par un juge. En outre, le juge peut agir pour protéger des associations de copropriétaires qui n’ont pas introduit de plainte.

2) Le classement sans suite:

Il ressort du rapport de l’IPI susmentionné qu’entre le 1/1/2014 et le 31/12/2015,  292 des 1574 plaintes ont été classées sans suite et n’ont dès lors pas été transmises à la Chambre exécutive par manque de preuve. Cela ne signifie cependant pas que des faits punissables par exemple n’aient pas pu y être commis. L’IPI ne dispose en effet pas des mêmes compétences que la justice pour mener des devoirs d’instruction. Par exemple, il ne peut pas obliger des tiers à lui transmettre des documents. En cas d’indices de faits punissables, la possibilité de demander des mesures conservatoires sur la base de l’article 584 du Code judiciaire prend tout son sens. Le plaignant peut évidemment faire appel lui-même à cet article et demander au juge des mesures conservatoires. Nombre de plaignants évitent pourtant les procédures judiciaires à cause de leur coût élevé et de l’incertitude de l’issue de la procédure.

D’autre part, cette mesure n’est évidemment pas prévue dans les cas de dossiers classés sans suite en raison du caractère juridique purement civil ou commercial des faits reprochés. Selon ce même rapport de l’IPI, cela représente 645 des dossiers classés sans suite. Dans ces cas-là, le plaignant devra lui-même prendre les mesures nécessaires pour résoudre le problème.

3) Décision disciplinaire:

Les éléments mentionnés ci-dessus valent également dans les dossiers qui ont effectivement donné suite à une poursuite disciplinaire. Le principe simple fait que des faits punissables d’un point de vue déontologique soient poursuivis n’exclut pas que l’agent immobilier concerné n’ai pas également commis des faits punissables sur un plan pénal pour lesquels il est recommandé de prendre des mesures conservatoires.

Entrée en vigueur

Ces dispositions entrent en vigueur le 1er février 2018. 

Consultez le texte intégral de la loi du 21 décembre 2018 modifiant la loi du 11 février 2013 organisant la profession d’agent immobilier