Compte de qualité pour les agents immobiliers àpd 1 août 2018 – 7 lignes de force

Ecrit par Lexalert
Photo: Ed Ivanushkin  

La loi du 21 décembre 2017 (MB 22 janvier 2018) concernant la déontologie des syndics vise à :

  • rendre la procédure disciplinaire devant l’Institut professionnel des agents immobiliers (IPI) plus transparente ; 
  • donner aux plaignants plus de moyens d’action,
  • donner à l’IPI plus d’outils pour agir contre des agents immobiliers indélicats ; 
  • mieux protéger les clients d’agents immobiliers contre l’insolvabilité de ces derniers via l’introduction d’un régime légal concernant le compte de qualité ;
  • il prévoit une simplification administrative pour les syndics vu qu’il supprime l’obligation de l’envoi des listes des associations des copropriétaires gérées par eux à l’IPI.

Ci-dessous nous traitons la protection des clients d’agents immobiliers contre l’insolvabilité de ces derniers via l’introduction d’un régime légal concernant le compte de qualité.  

Le compte de qualité est un compte dont l’intitulé indique que le titulaire détient le compte dans l’exercice d’une fonction ou qualité déterminée. Le titulaire du compte précise clairement à l’ouverture du compte qu’il ouvre celui-ci dans le cadre de l’exercice d’une profession déterminée. Le compte n’est utilisé que pour les activités professionnelles. Chaque versement destiné au professionnel et portant ou pouvant porter sur des fonds de tiers y est effectué. Les fonds de tiers ne sont versés aux tiers que par le biais de ce compte.

Le compte de qualité évite que l’argent qui y est versé ne fasse partie du patrimoine propre de l’agent immobilier. Les fonds ne sont pas détenus en nom propre, ni pour compte propre, mais sont gérés au profit de tiers. L’agent immobilier qui verse l’argent sur un compte de qualité n’est donc pas le propriétaire de ces fonds, mais le mandataire, et il détient un pouvoir d’encaissement.

Si le donneur d’ordre-créancier ne peut pas réclamer directement les fonds auprès de la banque et ne détient pas davantage de droit de créance sur celle-ci, il est néanmoins le propriétaire économique de ces fonds. Cet aspect est important lorsque le titulaire du compte est insolvable.

Il existe de manière générale deux types de compte de qualité: le compte de tiers et le compte rubriqué. Le compte de tiers accueille les fonds de divers destinataires, ce qui évite de devoir ouvrir un compte distinct pour chaque client ou tiers. Le solde du compte appartient en copropriété aux divers clients et/ou tiers, proportionnellement au montant qui leur est destiné. Le compte rubriqué n’accueille quant à lui que des fonds versés pour le compte d’un bénéficiaire déterminé ou de plusieurs bénéficiaires concernant un dossier déterminé.

L’utilisation d’un compte de qualité est une nécessité. Il y va de l’intérêt général de la catégorie professionnelle. En effet, ce compte couvre deux risques: le risque d’insolvabilité du professionnel et le risque de voir le professionnel se rendre coupable de fraude.

Cela vaut d’autant plus en ce qui concerne l’agent immobilier agréé qui, d’une manière habituelle et à titre indépendant, réalise pour le compte de tiers des activités d’intermédiaire en vue de la vente, l’achat, l’échange, la location ou la cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce, ou des activités d’administrateur de biens assurant la gestion de biens immobiliers ou de droits immobiliers. Il y va de la confiance dans les relations juridiques.

Cela ne vaut bien évidemment pas pour les activités exercées dans le cadre de la fonction de syndic de biens immobiliers en copropriété. La nouvelle loi relative à la copropriété prévoit une réglementation propre (article 577-8, § 4, 5°, du Code civil). Pour cette raison, le champ d’application de la loi précitée est limité aux agents immobiliers qui exercent les activités visées à l’article 3, 1° et 2°, a) de l’arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l’exercice de la profession d’agent immobilier (M.B. 13 octobre 1993).

Les 7 lignes de force de la loi sont les suivantes:

1. L’instauration d’une obligation légale de séparation entre le patrimoine professionnel et le patrimoine privé du praticien professionnel

La loi impose d’établir une distinction entre les fonds propres et les fonds de tiers. Les agents immobiliers sont tenus de verser les sommes qu’ils perçoivent au profit de clients ou de tiers dans l’exercice de leur profession sur un compte ouvert à leur nom ou au nom de leur société, en mentionnant leur qualité.

Ce compte préserve les intérêts du client ou de tiers qui ont confié des fonds à l’agent immobilier dans un but précis ou au profit d’un destinataire ou destination précis.

Les fonds confiés à l’agent immobilier ne peuvent en aucun cas être utilisés à d’autres fins que celles pour lesquelles ils ont été donnés. Cette mesure vise à prévenir les abus et à préserver la confiance dans l’intermédiaire dans le cadre des relations juridiques.

L’ensemble des fonds de clients ou de tiers peuvent exclusivement être maniés par le biais de ce compte de qualité. Les clients et les tiers doivent être invités à effectuer des paiements exclusivement sur ce compte, sauf lorsqu’il s’agit de frais, d’honoraires ou d’un acompte sur ceux-ci. Si des clients ou des tiers effectuent malgré tout, par erreur, des paiements sur un compte personnel du praticien professionnel, celui-ci est tenu de reverser immédiatement ces fonds sur son (ses) compte(s) de qualité.

Le ou les comptes sont ouverts conformément aux règles fixées par l’ Institut professionnel des agents immobiliers. L’Institut professionnel peut notamment décider que:

  • l’agent immobilier autorise irrévocablement la banque à informer l’assesseur juridique auprès de la Chambre exécutive de l’Institut dont il dépend d’une éventuelle saisie effectuée sur son compte de qualité;
  • l’agent immobilier autorise irrévocablement la banque à remettre à l’assesseur juridique auprès de la Chambre exécutive de l’Institut dont il dépend, à la demande de ce dernier, un relevé ou une copie de l’ensemble des opérations qui ont été effectuées sur le compte de qualité;
  • les intérêts créditeurs, diminués des taxes et frais y afférents, reviennent à la partie qui a droit au principal, sans préjudice d’une décision judiciaire ou de conventions particulières conclues entre les parties concernées.

La loi ne limite pas le nombre de comptes. Dans la pratique, ce ne serait ni faisable ni souhaitable. La dernière crise financière a montré l’importance de répartir des montants considérables sur plusieurs établissements de crédit. À cet égard, on se référera également aux questions orales posées sur la garantie de l’État sur ces comptes..

C’est l’agent immobilier qui gère ce compte, sans préjudice des règles complémentaires sur le maniement de fonds de clients ou de tiers fixées par l’organe compétent de l’institut professionnel. L’institut professionnel peut notamment prévoir que l’agent immobilier qui intervient comme courtier ne peut retirer des fonds que de manière transparente et que l’agent immobilier qui intervient comme gestionnaire ne peut retirer des fonds que par le biais d’un virement ou d’un chèque bancaire.

Plus sur ce sujet: Modifications déontologie IPI agents immobilier 2018

2. L’instauration d’une obligation légale de règlement ou de placement rapide sur un compte rubriqué

La loi établit une distinction entre le compte de tiers (général) et le compte rubriqué.

Le compte de tiers est un compte global sur lequel sont déposés ou gérés des fonds qui doivent être versés à des clients ou à des tiers. La destination des fonds versés sur ce compte n’est pas d’emblée connue. Les sommes perçues sont souvent destinées tant à des clients ou à des tiers qu’au titulaire de la profession lui-même (frais et honoraires). D’un point de vue comptable, il est pratiquement impossible de scinder, dès leur perception, les fonds entre ceux qui sont destinés aux clients, aux tiers (dont le fisc) et aux titulaires eux-mêmes (frais et honoraires).

Le présent projet prévoit l’obligation de reverser les fonds de tiers le plus rapidement possible à leur destinataire. Une exception est prévue pour l’agent immobilier régisseur, eu égard à sa mission particulière de gestion de biens immobiliers ou de droits immobiliers (art. 2, 7° de la loi du 11 février 2013 susmentionnée). L’agent immobilier régisseur a souvent convenu avec son client d’un délai dans lequel le décompte doit être établi. Il arrive par ailleurs qu’au terme du délai convenu, ce décompte soit négatif, de sorte que le client soit tenu de payer des frais supplémentaires. C’est la raison pour laquelle le projet de loi prévoit que l’obligation de reverser immédiatement les fonds de tiers perçus ne s’applique pas s’il y a été dérogé par convention.

Pour réaliser la séparation de patrimoines le plus rapidement possible et de manière aussi optimale que possible, il est prévu que l’agent immobilier ne peut conserver les fonds plus de quatre mois à compter du jour de leur réception. Si toutefois, pour des raisons valables, il ne peut remettre les fonds à leur destinataire dans le délai de quatre mois, il les verse sur un compte rubriqué.

Sont notamment considérés comme “valables”, le fait que l’acte notarié ne sera passé qu’à une date ultérieure. On dévie dans ce cas-ci du règlement existant pour les notaires, les huissiers de justice et les avocats vu la spécificité de l’activité d’agent immobilier. En effet, le délai légal pour l’enregistrement du contrat de vente et le paiement de ces droits d’enregistrement – la passation de l’acteest de 4 mois à compter de l’accord des parties (le compromis de vente). Après ce délai de 4 mois, l’administration fiscale peut exiger le paiement de ces droits même si l’acte notarié fixant officiellement le compromis de vente n’est pas encore passé. Par la passation de l’acte, le notaire s’assurera du rassemblement de certaines informations auxquelles l’agent immobilier n’a pas accès, à savoir: des avis de saisie, une procuration éventuelle du juge en cas d’acheteurs mineurs d’âge, des acheteurs déclarés incapables (une personne qui devient incapable entre le contrat et l’acte), d’éventuelles faillites, des dettes en matière de TVA, l’exercice du droit de préemption, etc. L’agent attend par conséquent la passation de l’acte notarié pour pouvoir verser les fonds versés par les tiers (l’acompte).

Etant donné qu’il dépend du notaire pour certains aspects de la procédure, il ne les a pas sous sa responsabilité. Il est logique que le délai d’ouverture d’un compte rubriqué corresponde à cet état de fait afin de ne pas engendrer de charge ni de coût administratif supplémentaire.

Le compte rubriqué est un compte individualisé ouvert dans un dossier ou pour un client particulier. Il s’agit notamment des comptes ouverts en attendant qu’un accord soit mis en œuvre. Cette obligation n’est pas applicable lorsque le total des fonds reçus soit pour le compte d’une même personne, soit à l’occasion d’une même opération, soit par dossier, n’excède pas 2 500 euros. Le Roi peut adapter ce montant.

3. Fixation des normes minimales applicables au compte de tiers et au compte rubriqué.

Le compte de tiers et le compte rubriqué doivent satisfaire à plusieurs normes minimales. Premièrement, il s’agit de comptes ouverts dans un établissement agréé par la Banque nationale de Belgique sur la base de la loi du 22 mars 1993 relative au statut et au contrôle des établissements de crédit.

De plus, ce compte doit satisfaire à plusieurs exigences déjà prévues dans la directive déontologique du 14 septembre 2006 relative au compte de tiers, mais qui, pour garantir la sécurité juridique, sont reproduites explicitement dans la loi:

1° le compte ne peut jamais être en débit;

2° aucun crédit, sous quelque forme que ce soit, ne peut être consenti sur le compte, lequel ne pourra jamais servir de sûreté;

3° aucune compensation, fusion, ou stipulation d’unicité de compte entre le compte de qualité et d’autres comptes en banque ne peut exister. Les conventions de netting ne peuvent pas s’appliquer à ce compte. Une convention de netting est une convention de novation ou de compensation bilatérale ou multilatérale. (Cf. art. 3, 4, § 2, 14, 15 et 16 de la loi du 15 décembre 2004 relative aux sûretés financières et portant des dispositions fiscales diverses en matière de conventions constitutives de sûreté réelle et de prêts portant sur des instruments financiers (Moniteur belge du 1er février 2005). Cette loi assure la transposition de la directive 2002/47/CE.)

Il est disposé que l’Institut professionnel peut en outre édicter lui-même des règles supplémentaires applicables au maniement des fonds de clients ou de tiers en fonction des besoins concrets du secteur professionnel.

4. Un contrôle effectif du respect de ces obligations

Afin d’assurer un respect effectif de ces prescriptions, il est prévu que l’institut professionnel organise un règlement de surveillance qui inclut également les mesures et les sanctions en cas de non-respect des obligations susmentionnées.

5. Intégrer des garanties contre l’insolvabilité du titulaire de la profession

La loi vise à contraindre légalement les agents immobiliers à ouvrir un compte bancaire distinct sur lequel ils doivent conserver les fonds destinés à leurs clients ou à des tiers. Ce compte bancaire a exclusivement cette affectation et ne peut donc pas être utilisé à d’autres fins par le titulaire de la profession en question, par exemple pour y faire verser des propres sommes ou (exclusivement) des honoraires. Cette obligation de ségrégation a été instaurée pour protéger les clients du titulaire de la profession en opérant une séparation claire entre les propres avoirs du titulaire de la profession et les avoirs qu’il conserve pour le compte de tiers.

Ce “compte de tiers” doit également être mentionné sur le papier à lettre du titulaire de la profession.

La question se pose de savoir si ce cloisonnement est également opposable aux tiers et, notamment, aux créanciers du titulaire du compte. Dans notre système juridique, le patrimoine d’un sujet de droit est unique et indivisible (article 8 de la loi hypothécaire). Les créanciers peuvent donc en principe saisir l’ensemble du patrimoine de leur débiteur qui est leur gage commun. Ce principe souffre cependant des exceptions. C’est ainsi que notre droit connaît de nombreux cas légaux de scission de patrimoine  et notamment aussi de comptes de qualité

On considère qu’une telle scission de patrimoine peut être autorisée lorsque (1) celle-ci sert un intérêt commun et (2) qu’elle ne porte pas préjudice aux droit de tiers, à savoir par le fait qu’elle fait l’objet de la publicité requise.

La loi satisfait à la première condition. L’utilisation obligatoire du compte de qualité vise à renforcer la confiance dans les intermédiaires dans le cadre des relations juridiques. On ne peut en effet admettre que des clients n’obtiennent pas les fonds qui leur reviennent parce que leur agent immobilier est devenu insolvable, est en instance de divorce ou décède.

Le compte de qualité d’un agent immobilier répond également à la deuxième condition grâce à la présente loi, dès lors que tout créancier sait ou doit savoir qu’il n’y a pas sur un compte de qualité de fonds “propres” de l’agent immobilier. En outre, lors de la dénomination du compte au moment de son ouverture, il est indiqué que le compte est ouvert en cette qualité, de sorte que la banque en est également informée.

Sous cet angle, même si la banque ne connaît que le praticien professionnel, le compte de qualité ne constitue pas le gage des créanciers du praticien professionnel, si bien que ses créanciers (après saisie), son conjoint (après divorce) ou ses héritiers (après décès) ne peuvent prétendre à ces fonds. De même, la banque ne peut procéder, en ce qui concerne ce compte, à une compensation avec une créance qu’elle détient sur le titulaire du compte.

Après l’arrêt de la Cour de cassation du 27 janvier2011, l’absence de fondement légal pour le compte de qualité d’un agent immobilier a renforcé la nécessité d’une initiative législative..Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt, le fisc avait procédé à une saisie à charge de l’avocat sur le compte de tiers de ce dernier. Le juge du fond avait estimé qu’il ne pouvait pas être procédé à cette saisie. Cette décision est toutefois annulée, dès lors que la séparation faite dans le patrimoine de l’avocat entre le compte de tiers et les autres avoirs ne repose sur aucun fondement légal. Il est indéniable que cet arrêt tend à inciter le législateur à légiférer en la matière.

6. Une réglementation pour les fonds placés à long terme sur des comptes de qualité

Une réglementation légale est également instaurée pour les cas où des sommes “traînent” pendant très longtemps sur un compte de qualité (“comptes dormants”).

La loi prévoit que, si ces sommes ne sont pas récupérées par le(s) bénéficiaire(s), ou ne lui (leur) ont pas été restituées deux ans après le dernier acte posé dans le dossier à la suite duquel ils ont été reçus par le praticien concerné, elles sont versées à la Caisse des dépôts et consignations.

L’obligation de reversement incombe au praticien qui a reçu ces fonds dans l’exercice de ses fonctions. Le délai est suspendu tant que les sommes placées sur le compte de qualité font l’objet d’un procès.

Ces dépôts sont inscrits au nom du ou des bénéficiaire(s) désigné(s) par le praticien concerné. La Caisse des dépôts et consignations les tient à la disposition du bénéficiaire jusqu’à l’expiration du délai fixé à l’article 25 de l’arrêté royal n° 150 du 18 mars 1935.

7. Attention accordée à l’entrée en vigueur

Pour laisser aux agents immobiliers suffisamment de temps pour se conformer aux exigences du présent projet de loi et pour permettre à l’Institut professionnel des agents immobiliers d’y adapter, au besoin, ses règlements, il est prévu que la partie sur le compte de qualité entre en vigueur le premier jour du septième mois après sa publication au Moniteur belge. Notamment le 1er août 2018. 

Consultez le texte intégral de la loi du 21 décembre 2017 (M.B. 22 janvier 2018) modifiant la loi du 11 février 2013 organisant la profession d’agent immobilier