Circulaire SPF Finances - FAQ art. 44, §3, 2°, Code de la TVA de location de biens immeubles

Ecrit par Lexalert
Photo: Kevin Smith  

Circulaire 2019/C/25 concernant la loi du 14.10.2018 modifiant le Code de la TVA en matière de location de biens immeubles - FAQ  

Table des matières

I. Préambule 
II. FAQ relative à la taxation optionnelle de la location immobilière (article 44, § 3, 2°, d) (nouveau), du Code de la TVA) : lors de la location d’un immeuble, dans quelles situations la TVA peut-elle être appliquée moyennant option à partir du 01.01.2019 ? 
1. Le nouveau régime de la taxation optionnelle de la location immobilière, vise-t-il tous les immeubles, quelle que soit leur nature, leur ancienneté ou leur utilisation ? 
2. Dans quel cas une fraction de bâtiment peut-elle faire l’objet de la taxation optionnelle ? 
3. L’option pour la taxation de la location immobilière, doit-elle porter exclusivement sur un bâtiment nouvellement construit ? 
4. Quels sont les travaux à prendre en considération afin de déterminer si un bâtiment est éligible au régime de la taxation optionnelle ? 
5. Quelles sont les dépenses grevées de TVA déductible ? Quand, au plus tôt, le loueur peut-il exercer son droit à déduction ? 
6. L’inoccupation du bâtiment du fait de raisons indépendantes de la volonté du loueur, constitue-t-elle un facteur permettant de remettre en cause le droit à déduction initialement exercé ? 
7. La communication par le locataire d’un numéro de TVA valable, est-elle une indication suffisante quant à sa qualité d’assujetti, pouvant prétendre à la taxation optionnelle ? 
8. L’option pour la taxation de la location immobilière est-elle réservée exclusivement au loueur ? Comment cette option doit-elle être exercée ? 
9. L’option pour la taxation de la location immobilière est-elle définitive ? 
10. Sur quel montant la TVA s’applique-t-elle lors de la taxation optionnelle de la location immobilière ? 
III. FAQ relative à la taxation obligatoire de la location immobilière de courte durée (article 44, § 3, 2°, a), septième tiret (nouveau), du Code de la TVA) : lors de la location d’un immeuble pour une période ne dépassant pas six mois, dans quelles situations la TVA doit-elle être appliquée à partir du 01.01.2019 ? 
11. La taxation obligatoire de la location immobilière de courte durée, pour une période ne dépassant pas six mois, vise-t-elle tous les immeubles, quelles que soient leur nature, leur ancienneté ou leur utilisation ? 
12. Comment est calculée la période de six mois, au cours de laquelle s’applique la taxation obligatoire de la location immobilière ? 
IV. FAQ relative au leasing immobilier : à partir du 01.01.2019, la TVA doit-elle ou peut-elle être appliquée dans le cadre d’un leasing immobilier ? 
13. La taxation obligatoire du leasing immobilier, dans les conditions de l’arrêté royal n° 30 relatif à l’application de la taxe sur la valeur ajoutée à la location-financement d’immeubles, est-elle supprimée, à la suite de l’instauration de la taxation optionnelle de la location immobilière ? 
V. FAQ relative aux cas d’application 
A. Contexte B2B 
14. J’exerce une profession libérale (médecin, dentiste, avocat, notaire…). L’option pour la taxation de la location immobilière m’est-elle ouverte, en tant que locataire ? 
15. Je compte louer mon bâtiment, pour une période dépassant six mois, à un coiffeur indépendant qui va l’utiliser en partie pour son salon et en partie à des fins de logement. Les deux parties peuvent être considérées comme des fractions autonomes de bâtiment. L’option pour la taxation de la location immobilière est-elle possible ? 
16. Je compte donner en location, pour quelques jours, une salle de réunion à un organisme assujetti, qui souhaite débattre, avec son personnel, des modalités d’une restructuration importante. A partir du 01.01.2019, cette prestation est-elle obligatoirement taxée ou l’est-elle moyennant option ? 
17. Le mouvement de jeunesse que je représente compte louer des locaux, pour une période ne dépassant pas six mois. La TVA doit-elle obligatoirement être appliquée à partir du 01.01.2019 ? 
B. Contexte B2C 
18. Je ne mets à disposition que des emplacements pour véhicules en faveur de particuliers. A partir du 01.01.2019, cette prestation est-elle obligatoirement taxée ou l’est-elle moyennant option ? 
19. J’ai l’intention de prendre en location, à des fins de logement, une maison, un appartement ou un kot d’étudiant. A partir du 01.01.2019, le loyer, va t- il être augmenté d’une TVA de 21 % ? 
20. J’ai l’intention de prendre en location, pour un jour, une salle, libre de traiteur et de boissons, en vue d’une fête d’anniversaire. Cette location bénéficie-t-elle de l’exemption de la TVA à partir du 01.01.2019 ? Quelles sont, le cas échéant, les preuves à fournir pour en bénéficier ? 
VI. FAQ relative aux bâtiments à usage d’entrepôt 
21. Je compte mettre un bâtiment à usage d’entrepôt à la disposition d’un assujetti, pour une période ne dépassant pas six mois, afin qu’il y abrite son matériel professionnel. A partir du 01.01.2019, cette prestation est-elle obligatoirement taxée ou l’est-elle moyennant option ? 
22. Je compte mettre un bâtiment à usage d’entrepôt à la disposition d’un assujetti, pour une période dépassant six mois, afin qu’il y abrite son matériel professionnel. A partir du 01.01.2019, cette location est-elle obligatoirement taxée ou l’est-elle moyennant option ? 
22.1. Entrepôt aux normes (superficie/volume) 
22.2. Entrepôt hors normes (superficie/volume) 
23. Un organisme public non assujetti prend en location un bâtiment à usage d’entrepôt afin d’y abriter son matériel. A partir du 01.01.2019, cette location est-elle taxée ou exemptée de la TVA ? La durée de la location est-elle importante ? 
VII. FAQ relative aux dispositions transitoires 
24. J’ai conclu un contrat, sortant ses effets avant le 01.01.2019, relatif à la mise à disposition taxée d’un bâtiment à usage d’entrepôt. A partir du 01.01.2019, ce service est-il visé par l’exemption de principe avec option possible pour la taxation ? 
25. J’ai conclu un contrat, sortant ses effets avant le 01.01.2019, relatif à la mise à disposition, exemptée de TVA, d’un bâtiment à usage d’entrepôt. A partir du 01.01.2019, puis-je exercer l’option pour la taxation de ce service ? 
25.1. Entrepôt aux normes (superficie/volume) 
25.2. Entrepôt hors normes (superficie/volume) 
26. J’ai conclu, avec un assujetti agissant en tant que tel, un contrat sortant ses effets avant le 01.01.2019 et relatif à la location exemptée de TVA d’un pop-up store ou magasin éphémère, pour une période ne dépassant pas six mois. A partir du 01.01.2019, ce service doit-il être obligatoirement taxé ? 

I. Préambule 

La loi du 14.10.2018 modifiant le Code de la taxe sur la valeur ajoutée en ce qui concerne essentiellement la taxation optionnelle en matière de location de biens immeubles par nature a été publiée au Moniteur belge le 25.10.2018. Le projet de loi contient l’exposé des motifs (Doc., Chambre, 2017-2018, n°54-3254/001). 

L’objectif de la mesure est triple : 

  • simplifier la réglementation TVA : écarter les problèmes d’interprétation quant à la qualification de l’opération et à la correcte application de la TVA ;
  • encourager les investissements dans les nouvelles constructions et les rénovations : le loueur pourra récupérer la TVA sur les travaux de construction ou de rénovation radicale ou importante ; 
  • résorber le handicap concurrentiel avec nos pays voisins : un tel système de TVA optionnelle y est déjà instauré, ce qui place la Belgique dans une position concurrentielle désavantageuse lors du choix géographique de projets immobiliers. 

La loi du 14.10.2018 prévoit que l’option conjointe des parties de taxer la location d’un bâtiment ou d’une fraction de bâtiment, utilisé(e) exclusivement par le preneur pour l’activité économique lui conférant la qualité d’assujetti, ne puisse être exercée :  

  • qu’à compter du 01.01.2019, date d’entrée en vigueur des dispositions modificatives ; 
  • qu’à l’égard des nouvelles constructions (par extension, des bâtiments rénovés récemment de manière radicale ou importante) c’est-à-dire « … pour des contrats relatifs à des bâtiments ou fractions de bâtiments pour lesquels les taxes grevant les opérations visées à l’article 19, § 2, alinéa 3, relatives aux bâtiments mêmes et qui concourent spécifiquement à leur construction sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er octobre 2018… » (extrait de l’article 5 de la loi du 14.10.2018 remplaçant l’article 44, § 3, 2°, du Code de la TVA). 

Cette condition relative à une nouvelle construction : 

  • n’empêche pas que le contrat de location ait, le cas échéant, déjà été conclu avant le 01.01.2019 ; 
  • ne s’applique pas aux contrats relatifs à la mise à disposition d’un bâtiment à usage d’entrepôt pour lequel est accordé un droit d’utilisation exclusif de la totalité ou d’une partie spécifique de celui-ci, si ce bâtiment est utilisé eu égard à sa superficie totale (ou le cas échéant, à son volume total) :  

*à concurrence de plus de 50 % à des fins d’entreposage ; 

*à concurrence de maximum 10 % comme espace de vente. 

Le but de cette dérogation est de renforcer la compétitivité du secteur logistique en Belgique, d’autant que la notion d’entrepôt est dorénavant interprétée de manière plus souple. 

  • est applicable aux contrats relatifs à la mise à disposition de bâtiments  à des fins d’entreposage mais ne répondant pas aux normes précitées. 

En outre, la loi introduit, à l’article 44, § 3, 2°, du Code de la TVA, une nouvelle exception à l’exemption de la TVA relative à l’affermage et à la location de biens immeubles par nature. Plus précisément, cette loi prévoit la taxation de la mise à disposition, autrement qu’à des fins de logement, de biens immeubles par nature pour une période ne dépassant pas six mois. N’est pas visée la mise à disposition à : 

  • des personnes physiques qui utilisent ces biens à des fins privées ou, plus généralement, à des fins étrangères à leur activité économique ; 
  • des organisations sans but de lucre ; 
  • toute personne qui affecte ces biens à la réalisation d’opérations visées à l’article 44, § 2, du Code de la TVA.

Lisez aussi: Circulaire SPF Finances concernant le service de conciliation fiscale

II. FAQ relative à la taxation optionnelle de la location immobilière (article 44, § 3, 2°, d) (nouveau), du Code de la TVA) : lors de la location d’un immeuble, dans quelles situations la TVA peut-elle être appliquée moyennant option à partir du 01.01.2019 ? 

1. Le nouveau régime de la taxation optionnelle de la location immobilière, vise-t-il tous les immeubles, quelle que soit leur nature, leur ancienneté ou leur utilisation ? 

La réponse est négative. 

Ce régime s’applique à certains immeubles en fonction de leur nature et de leur ancienneté. Ce régime ne concerne que des bâtiments ou fractions de bâtiments pour lesquels aucune TVA n’est devenue exigible avant le 01.10.2018 sur les travaux immobiliers matériels relatifs aux bâtiments mêmes, visant spécifiquement à les ériger ou, par extension, à les rénover de manière radicale ou importante et facturés au maître d’ouvrage. 

La condition relative à l’exigibilité qui précède n’est pas applicable aux entrepôts répondant aux normes prévues à l’article 44, § 3, 2°, a), 2ème tiret, du Code de la TVA. 

Par bâtiment ou fraction de bâtiment, on entend toute construction incorporée au sol. Cette notion suppose essentiellement une immobilisation par nature de matières (béton, asphalte…) ou de matériaux (tuyaux, poteaux, dalles…). 

Exemples 

Répond à la notion de « bâtiment » ou « fraction de bâtiment », un emplacement pour l’entreposage de biens, telle une aire de stockage tarmacadamisée destinée à recevoir des containers. 

Ne répond pas à cette notion et est exclue du champ d’application de la taxation optionnelle, la simple location d’un terrain sans revêtement adhérent (un terrain simplement empierré ou un espace vert). 

Si le sol attenant au bâtiment ou à la fraction de bâtiment est loué conjointement, l’option doit s’étendre également à ce sol y attenant.  

Sous la notion de « sol y attenant », sont visées, la parcelle cadastrale ou les parcelles cadastrales sur laquelle ou sur lesquelles le bâtiment ou la fraction de bâtiment a été érigé(e) et qui est donnée ou sont données en location simultanément avec ce bâtiment ou cette fraction de bâtiment.  

Concernant l’utilisation des bâtiments ou fractions de bâtiments, y compris le cas échéant le sol y attenant, la taxation optionnelle n’est possible que si le preneur utilise ces biens exclusivement dans le cadre de l’activité économique lui conférant la qualité d’assujetti, au sens de l’article 4 du Code de la TVA. 

En outre, cette taxation optionnelle est sans objet pour les biens immobiliers suivants dont la mise à disposition, à certaines conditions, était et demeure obligatoirement taxée : 

  • les emplacements pour véhicules (parkings) ; 
  • les logements meublés dans les établissements où sont hébergés des hôtes payants (par exemple, les hôtels) ; 
  • les emplacements pour le camping ; 
  • les immeubles par nature affectés à l’exploitation des ports, voies navigables et aéroports ; 
  • les outillages et machines fixés à demeure ; 
  • les biens immeubles qui font l’objet d’un contrat de leasing, dans le cadre de l’arrêté royal n° 30 du 29.12.1992 relatif à l’application de la taxe sur la valeur ajoutée à la location-financement d’immeubles ; 
  • les coffres-forts. 

Les entrepôts sont soumis à des règles particulières (voir questions nos 21, 22 et 23). 

2. Dans quel cas une fraction de bâtiment peut-elle faire l’objet de la taxation optionnelle ? 

Les fractions de bâtiments ne peuvent être prises en considération pour la taxation optionnelle que lorsqu'elles peuvent être économiquement louées et utilisées de façon autonome.  

Cela signifie, notamment, que l’accès à ces fractions de bâtiments doit être rendu aisé depuis l’extérieur, sans devoir passer par des espaces qui sont exclusivement utilisés à des fins autres que l’activité économique du locataire ou d’autres locataires.  

N’entre pas en ligne de compte, le fait que ces autres locataires aient exercé ou non l’option pour la taxation de la location de la fraction de bâtiment qu’ils utilisent. L’accès à la fraction du bâtiment ne doit donc pas être exclusif dans ces circonstances.  

Exemples 

Dans les cas suivants, les fractions de bâtiments peuvent être économiquement louées et utilisées de manière autonome : 

  • l’assujetti peut accéder, depuis l’extérieur, à ses locaux professionnels, sans passer par les locaux utilisés exclusivement à des fins privées ; 
  • l’assujetti accède à son bureau situé dans un centre d’affaires ou de services en passant par les espaces communs (couloirs, ascenseurs…). 

3. L’option pour la taxation de la location immobilière, doit-elle porter exclusivement sur un bâtiment nouvellement construit ?  

En principe, l’option pour la taxation de la location immobilière doit porter sur un bâtiment nouvellement construit. Est considéré comme tel, un bâtiment rénové récemment de manière radicale ou importante. 

Plus précisément, sont concernés, des bâtiments ou fractions de bâtiments pour lesquels la TVA grevant les travaux immobiliers matériels relatifs aux bâtiments mêmes, qui concourent spécifiquement à leur construction ou, par extension, à leur rénovation radicale ou importante et facturés au maître d’ouvrage, est exigible pour la première fois au plus tôt le 01.10.2018.  

En effet, cette règle principale englobe, également, un bâtiment ancien qui a subi des travaux de rénovation radicale ou importante.  

A cet égard, sont donc, également, visés par cette première date d’exigibilité du 01.10.2018, les frais liés aux travaux immobiliers : 

  • par lesquels le bâtiment (ou fraction de bâtiment) a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure (murs porteurs, colonnes, planchers, cages d’escaliers ou d’ascenseurs…) et, le cas échéant, sa destination, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur des bâtiments avant la modification ;  
  • effectués au bâtiment (ou à la fraction de bâtiment) dont le coût, hors TVA, atteint au moins 60 % de la valeur vénale du bâtiment (ou de la fraction de bâtiment) faisant l’objet des travaux, terrain exclu, au moment de l'achèvement de ces travaux. 

Cette valeur vénale est déterminée sous le contrôle de l’administration. 

Par dérogation à la règle principale précitée, la condition d’une nouvelle construction ou, par extension, d’une rénovation récente radicale ou importante ne s’applique pas aux (parties de) bâtiments à usage d’entrepôt qui répondent à des normes précises (voir question n° 22.1). 

Dès lors, les locations de tels immeubles existants au 01.10.2018 entrent également en considération pour la taxation optionnelle. 

4. Quels sont les travaux à prendre en considération afin de déterminer si un bâtiment est éligible au régime de la taxation optionnelle ? 

Afin de déterminer si un bâtiment est éligible au régime de la taxation optionnelle, il convient de tenir compte des travaux immobiliers matériels relatifs au bâtiment même, qui concourent spécifiquement à l’ériger et par extension, des travaux de rénovation radicale ou importante de bâtiments anciens décrits à la question n° 3, pour lesquels aucune TVA n’est devenue exigible avant le 01.10.2018. A ce propos, en principe, la TVA devient exigible à la date : 

  • de réception d’un paiement avant le fait générateur, non encore facturé ; 
  • d’émission d’une facture ; 
  • et, en tout état de cause, au plus tard le 15e jour du mois suivant celui au cours duquel est intervenu le fait générateur. 

Pour rappel, le fait générateur intervient au moment où la prestation est effectuée, soit au moment de la réception provisoire des travaux ou par tolérance, à la fin du troisième mois qui suit celui au cours duquel l’entrepreneur les a terminés (articles 22, § 1er et 22bis, § 1er, du Code de la TVA).  

Toutefois, à l’égard des travaux immobiliers fournis à un assujetti, personne morale de droit public, visée à l’article 6 du Code de la TVA, la TVA est exigible au moment de la réception du paiement, en tout ou en partie, à concurrence du montant perçu, sauf report de perception dans le chef de ce cocontractant, auquel cas les règles de principe énoncées ci-dessus s’appliquent (article 22bis, § 4, du Code de la TVA). 

Exemple 

Le 02.02.2018, une SPRL conclut un contrat avec un entrepreneur en vue de la construction d’un bâtiment. 

Le 05.09.2018, l’entrepreneur débute les travaux de gros œuvre. 

Le 02.10.2018, l’entrepreneur émet une facture pour la première tranche des travaux. 

Le 15.10.2018, l’entrepreneur reçoit le paiement effectué par le maître d’ouvrage. 

La TVA devient exigible, pour la première fois, le 02.10.2018, sur les travaux à caractère matériel visant spécifiquement à ériger le bâtiment.  

Plus concrètement, dans le cadre du champ d’application de la taxation optionnelle, les coûts liés aux opérations dont il convient de tenir compte comprennent exclusivement les frais des travaux immobiliers matériels proprement dits, relatifs au bâtiment ou à la fraction de bâtiment, facturés directement au maître d’ouvrage et donc, à l’exclusion de ceux facturés par un sous-traitant à un entrepreneur en construction. 

Ne sont pas considérés comme des opérations relatives aux bâtiments mêmes, qui concourent spécifiquement à leur construction et ne sont, dès lors, pas pris en compte : 

-         les opérations de nature intellectuelle ou plus généralement, de nature immatérielle. 

Il s’agit des opérations telles que les prestations des architectes, des géomètres, des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction ; 

-         tous les travaux relatifs à la démolition préalable à la reconstruction d’un bâtiment ou à sa rénovation radicale ou importante et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit, notamment, des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.  

Exemple

Le 03.06.2017, une facture est émise pour la démolition intégrale d’un bâtiment vétuste, préalable à la reconstruction de ce bâtiment. 

Le 22.09.2017, un architecte en SPRL émet une facture pour l’établissement de l’avant-projet définitif de la construction du bâtiment et le dépôt du dossier relatif à la demande du permis d’urbanisme. 

Le 02.10.2017, un bureau d’études en SPRL émet une facture pour l’étude de sol. 

Le 10.05.2018, un ingénieur en SPRL émet une facture pour l’étude de stabilité relative à ce projet. 

Le 10.06.2018, l’architecte en SPRL émet une facture pour le dossier d’exécution (cahier spécial de charges, métré et demandes de prix) ; 

Le 09.09.2018, un sous-traitant émet, à l’entrepreneur chargé de la construction du bâtiment, une facture relative aux opérations de coulage de la dalle en béton, dans le cadre de la réalisation des fondations ; 

Le 02.10.2018, l’entrepreneur chargé de la construction du bâtiment émet, au maître d’ouvrage, une facture relative à la première tranche des travaux de gros œuvre. 

A l’égard des travaux immobiliers matériels relatifs à ce bâtiment, facturés au maître d’ouvrage, aucune TVA n’est devenue exigible avant le 01.10.2018, la TVA étant exigible pour la première fois le 02.10.2018, lors de l’émission de la facture relative à la première tranche des travaux de gros œuvre.  

Il s’ensuit que ce bâtiment est éligible au régime de la taxation optionnelle.  

5. Quelles sont les dépenses grevées de TVA déductible ? Quand, au plus tôt, le loueur peut-il exercer son droit à déduction ? 

Dans le cadre de la taxation optionnelle, le droit à déduction de la TVA afférente au bâtiment ne peut être exercé qu’à compter du 01.01.2019, soit dans la première déclaration relative à l’année 2019 à déposer au plus tard le 20.02.2019 pour les assujettis soumis au régime de dépôt mensuel et au plus tard le 20.04.2019 pour les assujettis soumis au régime de dépôt trimestriel, en ce qui concerne : 

  • les investissements liés à sa construction ; 
  • sa rénovation radicale ou importante ;  
  • son acquisition (en cas d’achat du nouveau bâtiment auprès du maître d’ouvrage qui le vend après sa construction) ; 
  • l’acquisition d’un droit réel au sens de l’article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA, portant sur ce bâtiment. 

A cet égard, il est important de clairement distinguer deux dates : 

  • celle du 01.10.2018 qui détermine si le bâtiment entre en considération pour être loué avec application optionnelle de la TVA (voir question n° 4) ; 
  • celle du 01.01.2019, qui est la date à laquelle entre en vigueur l’option pour appliquer la TVA et donc, aussi, le droit de déduire la TVA. 

La règle précitée vaut tout particulièrement pour la TVA qui a grevé les investissements liés au projet de construction du bâtiment destiné à la location taxée, avant même l’entrée en service de ce bien et même avant la pose de la première pierre :  

  • tous les services intellectuels (les services des architectes et des géomètres, des coordinateurs de sécurité, les études préliminaires…) ; 
  • les travaux relatifs à la démolition préalable d’un bâtiment en vue de sa reconstruction ou de sa rénovation radicale ou importante ; 
  • les travaux relatifs au terrain (les travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement, de stabilisation du sous-sol ou de la surface…).  

Exemple 

Reprenons l’exemple de la question n° 4 où la location du bâtiment entre dans le champ d’application de la taxation optionnelle.  

Le 03.06.2017, une facture est émise pour la démolition intégrale d’un bâtiment vétuste, préalable à la reconstruction de ce bâtiment. 

Le 22.09.2017, un architecte en SPRL émet une facture pour l’établissement de l’avant-projet définitif de la construction du bâtiment et le dépôt du dossier relatif à la demande du permis d’urbanisme. 

Le 02.10.2017, un bureau d’études en SPRL émet une facture pour l’étude de sol. 

Le 10.05.2018, un ingénieur en SPRL émet une facture pour l’étude de stabilité relative à ce projet. 

Le 10.06.2018, l’architecte en SPRL émet une facture pour le dossier d’exécution (cahier spécial de charges, métré et demandes de prix) ; 

Le 09.09.2018, un sous-traitant émet, à l’entrepreneur chargé de la construction du bâtiment, une facture relative aux opérations de coulage de la dalle en béton, dans le cadre de la réalisation des fondations ; 

Le 02.10.2018, l’entrepreneur chargé de la construction du bâtiment émet, au maître d’ouvrage, une facture relative à la première tranche des travaux de gros œuvre. 

Le loueur ne peut exercer, au plus tôt, le droit à déduction de la TVA grevant les coûts relatifs à la démolition, l’architecte, l’étude de sol, l’étude de stabilité et la première tranche des travaux de gros œuvre que dans la déclaration TVA relative au mois de janvier 2019 à déposer au plus tard le 20.02.2019 ou celle relative au 1er trimestre 2019, à déposer au plus tard le 20.04.2019, pour autant : 

  • qu’il respecte les conditions d’exercice du droit à déduction ; 
  • qu’il destine ce bâtiment à une location taxée au travers de l’exercice de l’option. 

Remarquons que la date du 01.10.2018 : 

  • entre en ligne de compte pour savoir si le bâtiment est éligible au régime de la taxation optionnelle de la location immobilière ; 
  • n’entre pas en ligne de compte pour déterminer quelles sont les dépenses grevées de TVA déductible : les taxes afférentes aux prestations intellectuelles, aux travaux de démolition préalables à la reconstruction du bâtiment, aux travaux relatifs au sol, bien qu’exigibles à une date antérieure au 01.10.2018, peuvent être déduites par le loueur mais au plus tôt dans la déclaration TVA relative au mois de janvier 2019 à déposer au plus tard le 20.02.2019 ou celle relative au 1er trimestre 2019, à déposer au plus tard le 20.04.2019. 

6. L’inoccupation du bâtiment du fait de raisons indépendantes de la volonté du loueur, constitue-t-elle un facteur permettant de remettre en cause le droit à déduction initialement exercé ? 

Conformément au principe de neutralité fiscale énoncé dans la jurisprudence européenne (Cour de justice de l’Union européenne, arrêt Imofloresmira, affaire C-672/16, du 28.02.2018), le loueur ne doit pas procéder à la révision, en faveur de l’Etat, des taxes initialement déduites, en lien avec le bâtiment (voir question n° 5) dans les circonstances et aux conditions suivantes : 

  • pour les périodes au cours desquelles le bâtiment ou la fraction de bâtiment est resté(e) inoccupé(e) avant un premier bail soumis à la TVA ou entre deux périodes de location avec application de la taxe ; 
  • pour autant que le loueur de bonne foi démontre de manière raisonnable qu’il a toujours eu l’intention de louer son bien avec application de la TVA et qu’il a entrepris les démarches nécessaires à cet effet mais que ce bien est néanmoins resté inoccupé du fait de circonstances indépendantes de sa volonté. 

Exemples 

L’inoccupation résulte de circonstances qui empêchent l’exercice normal de l’activité économique du preneur ou d’un futur preneur et entraînent, en principe, une interruption ou une suspension du contrat de bail, suite : 

  • à l’inoccupation pour cause de force majeure, tels des calamités ou des incendies ; 
  • aux travaux de transformation ou de rénovation du bâtiment ou de la fraction de bâtiment entrepris par le loueur ou le preneur, dans le cadre du bail en cours ou en vue de conclure un nouveau bail avec application de la TVA au travers de l’exercice de l’option. 

7. La communication par le locataire d’un numéro de TVA valable, est-elle une indication suffisante quant à sa qualité d’assujetti, pouvant prétendre à la taxation optionnelle ? 

La réponse est négative. 

En effet, d’une part, la détention d’un numéro de TVA n’est pas toujours liée à la qualité d’assujetti. 

D’autre part, la communication par le locataire d’un numéro de TVA valable ne signifie pas qu’il va utiliser l’immeuble dans le cadre de l’activité économique lui conférant la qualité d’assujetti.  

Ainsi, les locataires suivants sont exclus du régime de la taxation optionnelle en matière de location de bâtiments : 

-         les non-assujettis tels que des personnes morales non-assujetties (comme des holdings pures ou des autorités publiques sans aucune activité économique) même si ces dernières disposent d’un numéro d’identification à la TVA ; 

Exemple 

Les personnes morales non-assujetties sont identifiées parce qu’elles ont franchi le seuil des acquisitions intracommunautaires. 

-         les assujettis qui utilisent l’immeuble pour leurs besoins privés ou, plus généralement, à des fins autres que celles de l'activité économique ; 

Exemple 

Les assujettis utilisent l’immeuble comme habitation privée. 

-         les organismes publics assujettis (partiels) qui utilisent l’immeuble en dehors de leur activité économique pour laquelle ils ont la qualité d’assujetti. 

Exemple

L’organisme public utilise l’immeuble dans le cadre de l’activité pour laquelle il agit comme autorité publique, sans qu’il soit question d’une quelconque distorsion de concurrence.  

Dans le cadre de l’application de la taxation optionnelle, la qualité d’assujetti du locataire peut être démontrée par un ensemble d’éléments de preuve concordants dont aucun n’est indispensable ou suffisant. 

8. L’option pour la taxation de la location immobilière est-elle réservée exclusivement au loueur ? Comment cette option doit-elle être exercée ? 

L’option pour la taxation doit être exercée conjointement par le loueur et le preneur. Les deux parties doivent donc être d’accord. 

Une déclaration spécifique « pro fisco » dans le contrat de bail, confirmant la volonté des parties d’exercer l’option, suffira à démontrer, aux yeux de l’administration, que cette option a bel et bien été exercée conjointement par le loueur et le preneur.  

9. L’option pour la taxation de la location immobilière est-elle définitive ? 

L’option vaut pour toute la durée du contrat de location. Le loueur et le preneur ne peuvent donc pas revenir sur cette option avant la fin du contrat de location. 

Si le loueur et le preneur concluent un nouveau contrat de location, les parties contractantes auront bien sûr à nouveau la liberté d’exercer ou non l’option pour la taxation concernant ce contrat. Cela vaut aussi en cas de prolongation d’un contrat de location.  

10. Sur quel montant la TVA s’applique-t-elle lors de la taxation optionnelle de la location immobilière ? 

Concernant la location taxée de bâtiments, résultant de l’exercice de l’option pour la taxation, la TVA s’applique, en principe, sur la contrepartie effective, soit sur le montant du loyer réclamé, augmenté, le cas échéant, des frais mis à charge du preneur. 

Toutefois, une valeur normale, correspondant à la valeur du marché pour une location dans des conditions similaires, vaut comme base d’imposition, si les conditions cumulatives suivantes sont remplies : 

  • la contrepartie est inférieure à la valeur normale ; 
  • le preneur ne dispose pas d’un droit à déduction intégral de la TVA ; 
  • le preneur est lié avec le loueur sur la base d’une liste limitative de liens personnels, financiers ou organisationnels. Les parties contractantes concernées sont, par exemple, un gérant et sa société. 

III. FAQ relative à la taxation obligatoire de la location immobilière de courte durée (article 44, § 3, 2°, a), septième tiret (nouveau), du Code de la TVA) : lors de la location d’un immeuble pour une période ne dépassant pas six mois, dans quelles situations la TVA doit-elle être appliquée à partir du 01.01.2019 ? 

11. La taxation obligatoire de la location immobilière de courte durée, pour une période ne dépassant pas six mois, vise-t-elle tous les immeubles, quelles que soient leur nature, leur ancienneté ou leur utilisation ? 

La taxation obligatoire de la location immobilière de courte durée, pour une période ne dépassant pas six mois, vise tous les biens immeubles sans exception, quelle que soit leur nature : les bâtiments incorporés au sol mais aussi les terrains sans revêtement adhérent, tels les terrains simplement empierrés, les espaces verts. 

L’ancienneté de ces immeubles est sans importance pour l’application de ce régime. Plus précisément, il importe peu qu’une TVA soit devenue ou non exigible avant le 01.10.2018 sur les travaux immobiliers matériels visant spécifiquement à ériger les bâtiments ou, par extension, à les rénover de manière radicale ou importante. 

Concernant l’utilisation, sont exclues de la taxation obligatoire et suivent leur propre régime TVA, les locations de courte durée d’immeubles : 

  • à des fins de logement, qu’il s’agisse de logements privés, de logements utilisés à titre de résidence principale ou à titre de résidence secondaire, de logements de vacances, de logements destinés aux étudiants ou de logements utilisés à des fins professionnelles, dans le cadre, notamment, de l’organisation par une entreprise d’un séjour offert aux membres de son personnel (ex. : team building). Le fait que le contrat soit conclu avec une personne morale n’empêche donc pas l’application de l’exemption lorsque le bien est effectivement utilisé pour le logement ; 
  • à des personnes physiques qui utilisent ces biens à des fins privées ou, plus généralement, à des fins étrangères à leur activité économique ; 
  • à des organisations sans but de lucre (dotées ou non d’une personnalité juridique) ; 
  • à toute personne qui affecte ces biens à la réalisation d’opérations visées à l’article 44, § 2, du Code de la TVA. 

Exemples

Est visée par la taxation obligatoire de la location immobilière de courte durée, la simple mise à disposition passive, sans aucun service connexe : 

  • d’une salle pour un jour, à une société commerciale, en vue d’une fête patronale ; 
  • d’un pop-up store ou magasin éphémère pour quelques semaines. 

N’est pas visée par ce régime de taxation, la location d’un immeuble affecté à la réalisation d’activités de nature socio-culturelle ou syndicale, telle la location d’une salle de fête en faveur : 

  • d’un organisme syndical dont l’activité est exemptée de TVA en vertu de l’article 44, § 2, 11°, du Code de la TVA ;  
  • d’une association estudiantine dont l’activité est exemptée de TVA en vertu de l’article 44, § 2, 3°, 4°, 11° et/ou 12°, du Code de la TVA.  

12. Comment est calculée la période de six mois, au cours de laquelle s’applique la taxation obligatoire de la location immobilière ? 

Dans le cadre de la location immobilière de courte durée, pour le calcul de la période de six mois, il est tenu compte, dans un premier temps, de la durée d’utilisation du bien telle que prévue au contrat.  

Le contrat constitue une présomption qui peut être réfutée par tout moyen de fait ou de droit permettant d’établir la durée d’utilisation réelle.  

Lorsque la location d’un même bien fait l’objet de contrats de courte durée successifs entre les mêmes parties, il est tenu compte de la durée totale d’utilisation continue du bien au titre de l’ensemble des contrats. Dans ce cadre, un contrat et ses prorogations sont considérés comme des contrats successifs.  

Toutefois, pour la fixation de la durée totale d’utilisation continue, il n’est pas tenu compte du (des) contrat(s) qui est (sont) entré(s) en vigueur avant le 01.01.2019, dès lors y compris du contrat qui expire après le 01.01.2019 (à cet égard, il est renvoyé au commentaire relatif à la disposition transitoire, à la question n° 26). 

Exemple 1 

Trois contrats successifs ayant pour objet la location d’un pop-up store ou magasin éphémère sont conclus. 

Le premier contrat s’étend sur une période de 2 mois (janvier 2019 et février 2019). Il s’agit d’une location immobilière de courte durée obligatoirement taxée. 

Le deuxième contrat s’étend sur une période de 3 mois (mars 2019, avril 2019, mai 2019). Il s’agit toujours d’une location immobilière de courte durée obligatoirement taxée (2 mois + 3 mois ‹ 6 mois). 

Le troisième contrat, bien que n’étant conclu que pour une durée de 2 mois (juin 2019, juillet 2019), n’est pas qualifié de location immobilière de courte durée car il convient de tenir compte de l’ensemble des contrats successifs (utilisation continue) : 2 mois + 3 mois + 2 mois › 6 mois. Cette location n’est pas obligatoirement taxée mais peut l’être par option. 

La qualification des deux premiers contrats en tant que location immobilière de courte durée n’est pas remise en question rétroactivement à condition qu’il n’existe pas de pratique abusive. 

Exemple 2 

Deux contrats successifs ayant pour objet la location d’un pop-up store ou magasin éphémère sont conclus. 

Le premier contrat s’étend sur une période de 3 mois (décembre 2018, janvier 2019 et février 2019) et porte sur une location exemptée conformément à l’article 44, § 3, 2°, du Code de la TVA (voir également la question n° 26). 

Le second contrat s’étend sur une période de 5 mois (mars 2019, avril 2019, mai 2019, juin 2019 et juillet 2019). Ce contrat concerne une location immobilière de courte durée obligatoirement taxée, vu qu’il n’est pas tenu compte du contrat entré en vigueur avant le 01.01.2019. 

IV. FAQ relative au leasing immobilier : à partir du 01.01.2019, la TVA doit-elle ou peut-elle être appliquée dans le cadre d’un leasing immobilier ? 

13. La taxation obligatoire du leasing immobilier, dans les conditions de l’arrêté royal n° 30 relatif à l’application de la taxe sur la valeur ajoutée à la location-financement d’immeubles, est-elle supprimée, à la suite de l’instauration de la taxation optionnelle de la location immobilière ? 

La réponse est négative. 

Le nouveau régime de la taxation optionnelle de la location immobilière n’empêche pas que l’exception à l’exemption de principe, relative à la location-financement d’immeubles ou le leasing immobilier soit maintenue de sorte que ce service reste obligatoirement taxé, moyennant le respect des conditions strictes de l’arrêté royal n° 30, précité. 

Au 01.01.2019, lorsque ces conditions ne sont pas respectées, les parties contractantes peuvent opter conjointement pour la taxation optionnelle de la prestation de services relative à la location-financement d’immeubles, si les conditions prévues à l’article 44, § 3, 2°, d), du Code de la TVA sont remplies.  

V. FAQ relative aux cas d’application 

A. Contexte B2B 

14. J’exerce une profession libérale (médecin, dentiste, avocat, notaire…). L’option pour la taxation de la location immobilière m’est-elle ouverte, en tant que locataire ? 

La réponse est affirmative. 

La taxation optionnelle de la location immobilière n’est pas limitée aux baux commerciaux et peut porter, par exemple, sur une étude notariale, un bureau d’avocat, un cabinet médical ou un cabinet dentaire, nouvellement construits ou, par extension, rénovés récemment de manière radicale ou importante (voir questions nos 3 et 4). 

Certains locataires assujettis exerçant une profession libérale bénéficient d’un droit à déduction total ou partiel, d’autres pas.  

Parmi ces preneurs assujettis, certains pourront choisir, en accord avec leur loueur assujetti, de taxer la location immobilière en fonction du fait que, compte tenu de l’étendue de leur droit à déduction, ils peuvent effectivement obtenir un avantage financier par la taxation de la location immobilière.  

Concernant les autres, dans la mesure où la TVA grevant le loyer réclamé n’est que partiellement ou pas du tout déductible, la taxation optionnelle offre la souplesse nécessaire pour ne pas opter pour la taxation et, comme solution économiquement plus avantageuse, pour recourir à une location immobilière exemptée, comportant une TVA rémanente (TVA non déductible incluse dans le prix), inférieure à l’étendue de la taxation des loyers.  

15. Je compte louer mon bâtiment, pour une période dépassant six mois, à un coiffeur indépendant qui va l’utiliser en partie pour son salon et en partie à des fins de logement. Les deux parties peuvent être considérées comme des fractions autonomes de bâtiment. L’option pour la taxation de la location immobilière est-elle possible ? 

La réponse est affirmative.  

Un bâtiment qui est utilisé de manière mixte, par ce coiffeur, par exemple, peut être divisé en deux parties, dont l'une est utilisée exclusivement aux fins d’une activité économique. 

Cette partie, s’il est loisible de l’exploiter de manière autonome (voir question n° 2), peut ensuite, au travers de l’exercice de l’option conjointe exercée par les deux assujettis, loueur et locataire, être louée avec TVA, tandis que l'autre partie utilisée à des fins privées (par exemple, à des fins de logement, comme dans le chef de ce coiffeur) doit rester en dehors de la taxation.  

16. Je compte donner en location, pour quelques jours, une salle de réunion à un organisme assujetti, qui souhaite débattre, avec son personnel, des modalités d’une restructuration importante. A partir du 01.01.2019, cette prestation est-elle obligatoirement taxée ou l’est-elle moyennant option ? 

La taxation obligatoire de la location immobilière de courte durée a la priorité sur la nouvelle règlementation relative à la taxation optionnelle de la location immobilière.  

Dès lors, en principe, la taxation obligatoire de la location immobilière de courte durée, effectuée par un assujetti qui ne bénéficie pas du régime de la franchise de taxe pour les petites entreprises, s’applique à la location de cette salle de réunion affectée à une activité économique. 

Toutefois, cette location passive de courte durée, dans la mesure où elle ne constitue pas un élément d’un service complexe, est exclue de la taxation obligatoire et reste, en principe, exemptée de TVA (sauf, éventuellement, option conjointe du loueur et du preneur pour la taxation optionnelle) si elle est effectuée en faveur : 

  • d’une organisation sans but de lucre (dotée ou non d’une personnalité juridique); 
  • de toute personne qui affecte la salle de réunion à une opération visée à l’article 44, § 2, du Code de la TVA. 

Exemple 

La salle de réunion est affectée à une prestation socio-culturelle. 

Il convient de remarquer que la location d’une salle de réunion, voire d’une salle en vue d’un congrès, d’un séminaire, pour quelques jours, s’accompagne souvent, pour un prix fixe unique, de services hôteliers, d’une obligation d’achat de boissons et de divers services connexes, tels qu’une structure d’accueil et un service de catering.  

A cet égard, l’instauration de la taxation obligatoire en matière de location de courte durée d’immeubles par nature a, notamment, pour but : 

  • de faire disparaître les problèmes de différenciation entre, d’une part, les locations exemptées de la TVA et, d’autre part, les services complexes taxés ; 
  • d’éviter les nombreuses discussions et les litiges en matière d’interprétation des notions liées à la correcte application de la TVA.  

17. Le mouvement de jeunesse que je représente compte louer des locaux, pour une période ne dépassant pas six mois. La TVA doit-elle obligatoirement être appliquée à partir du 01.01.2019 ? 

La réponse est négative.  

A partir du 01.01.2019, l’exemption de la TVA prévue à l’article 44, § 3, 2°, du Code de la TVA s’applique obligatoirement à la location de locaux en faveur de ce mouvement de jeunesse visé à l’article 44, § 2, 2°, du Code de la TVA, dans le cadre, notamment, de l’organisation de retraites ou de camps. 

En effet, constitue notamment une exception à la taxation obligatoire et reste exemptée de la TVA, la location de courte durée, pour une période ne dépassant pas six mois, en faveur de toute personne dont les activités socio-culturelles sont exemptées de la TVA par l’article 44, § 2, du Code de la TVA. 

B. Contexte B2C 

18. Je ne mets à disposition que des emplacements pour véhicules en faveur de particuliers. A partir du 01.01.2019, cette prestation est-elle obligatoirement taxée ou l’est-elle moyennant option ? 

La mise à disposition d’emplacements pour véhicules, effectuée par un assujetti qui ne bénéficie pas du régime de la franchise de taxe pour les petites entreprises, est obligatoirement taxable, peu importe la durée de la prestation et la qualité du preneur, donc également en faveur de particuliers, comme dans ce cas. 

En effet, l’introduction de la taxation optionnelle de la location de certains biens immeubles ne peut avoir d’implications sur les exceptions communautaires obligatoires à l’exemption relative à la location de biens immeubles par nature. Ces services doivent, en effet, rester obligatoirement taxés sur la base des dispositions de la directive 2006/112/CE.  

19. J’ai l’intention de prendre en location, à des fins de logement, une maison, un appartement ou un kot d’étudiant. A partir du 01.01.2019, le loyer, va t- il être augmenté d’une TVA de 21 % ? 

La réponse est négative.  

Le bâtiment ou la fraction de bâtiment sur lequel ou laquelle porte l’option ne peut pas être utilisé(e) comme logement ou à des fins privées ou, plus généralement, à des fins autres qu’une activité économique. 

D’ailleurs, pour de telles utilisations, non seulement la taxation optionnelle est exclue, mais également la taxation obligatoire relative aux locations de courte durée pour une période ne dépassant pas six mois (voir question n° 11). 

Bien entendu, la location de l’immobilier résidentiel, tel que des maisons de repos ou des résidences d’étudiants, par le propriétaire à l’exploitant de ces maisons ou résidences n’est, quant à elle, pas exclue de la taxation optionnelle, pour autant que les conditions y relatives soient remplies.  

20. J’ai l’intention de prendre en location, pour un jour, une salle, libre de traiteur et de boissons, en vue d’une fête d’anniversaire. Cette location bénéficie-t-elle de l’exemption de la TVA à partir du 01.01.2019 ? Quelles sont, le cas échéant, les preuves à fournir pour en bénéficier ? 

A partir du 01.01.2019, l’exemption de la TVA s’applique obligatoirement à la location de courte durée de cette salle, libre de boissons et de traiteur, en vue d’une fête d’anniversaire. 

En effet, constitue, notamment, une exception à la taxation obligatoire et reste exemptée de la TVA, la location de courte durée d’un immeuble par nature, par un assujetti agissant en tant que tel, à un preneur personne physique qui affecte ce bien à des fins étrangères à son activité économique. 

Exemple  

La location d’un espace de réunion pour l’organisation d’une fête familiale (une fête de naissance, de communion…), qui ne constitue pas un élément d’une prestation complexe. 

De manière générale, le loueur ne peut en aucun cas rester passif dans le cadre de la détermination du régime TVA applicable à de telles locations immobilières de courte durée (l’exemption ou, par exception, la taxation). En effet, il est tenu de s’informer auprès du locataire de sa qualité et/ou de l’usage du bien en question. 

Compte tenu du fait que la qualité du preneur peut avoir une incidence sur le régime TVA applicable à la location de courte durée, le loueur devra être en mesure de démontrer auprès de l’administration en charge de la TVA, le caractère éventuellement exempté de cette location. 

Afin de ne pas faire peser sur le loueur une charge trop lourde quant à cette preuve, une déclaration remplie par le preneur, certifiant qu’il remplit les conditions pour pouvoir bénéficier de cette exception à la taxation obligatoire, suffit à démontrer - hors cas de collusion entre les parties contractantes - que la location de courte durée est exemptée de TVA. 

Il n’est pas permis au propriétaire de s’abstenir de collecter de telles déclarations ou d’autres preuves qui justifient, selon le cas, que l’exemption de la TVA ou la taxation a été appliquée à bon droit à la location de courte durée concernée. 

VI. FAQ relative aux bâtiments à usage d’entrepôt 

21. Je compte mettre un bâtiment à usage d’entrepôt à la disposition d’un assujetti, pour une période ne dépassant pas six mois, afin qu’il y abrite son matériel professionnel. A partir du 01.01.2019, cette prestation est-elle obligatoirement taxée ou l’est-elle moyennant option ? 

La nouvelle taxation obligatoire de la location immobilière de courte durée a la priorité sur la nouvelle taxation optionnelle de la location immobilière. 

La taxation obligatoire de la location de courte durée constitue une importante simplification étant donné que ce régime s’applique d’office (l’option n’est pas nécessaire) à la mise à disposition d’un entrepôt affecté à l’usage exclusif du preneur, lorsque ce dernier est un assujetti agissant en tant que tel (sauf dans les deux cas exposés ci-dessous).  

Il est inutile de vérifier si ce bâtiment répond aux normes requises pour la taxation de la mise à disposition d'emplacements à des fins d'entreposage de biens, prévue à l’article 44, § 3, 2°, a), 2e tiret (nouveau), du Code de la TVA (notamment, si le bâtiment est principalement utilisé à des fins d’entreposage) ou, à défaut, si ce bâtiment répond aux conditions d’exercice de l’option pour la taxation de sa location (notamment la condition de nouvelle construction ou par extension, de rénovation récente radicale ou importante (voir la question n° 3)). 

Dès lors, la mise à disposition de cet entrepôt, par un assujetti agissant en tant que tel, pour une durée ne dépassant pas six mois, à un assujetti, qui va l’affecter à des fins exclusivement économiques, est en principe obligatoirement taxée.  

Toutefois, cette mise à disposition est exclue de cette taxation et bénéficie de l’exemption de la TVA de principe si elle est effectuée en faveur : 

  • d’une organisation sans but de lucre (dotée ou non d’une personnalité juridique); 
  • de toute personne qui affecte l’entrepôt à la réalisation d’une opération visée à l’article 44, § 2, du Code de la TVA. 

Exemple

Le bâtiment sert à abriter le matériel d’un organisateur de concerts. 

Toutefois, dans ces situations où l’exemption est en principe applicable, indépendamment du fait que la période de location ne dépasse pas six mois, le loueur et le preneur peuvent envisager d’exercer une option conjointe pour la taxation optionnelle de cette prestation, dont les conditions d’application sont reprises à la question n° 22. 

22. Je compte mettre un bâtiment à usage d’entrepôt à la disposition d’un assujetti, pour une période dépassant six mois, afin qu’il y abrite son matériel professionnel. A partir du 01.01.2019, cette location est-elle obligatoirement taxée ou l’est-elle moyennant option ? 

La mise à disposition d’emplacements pour l’entreposage de biens affectés à l’usage exclusif du preneur constitue une exception à l’exemption relative à la location immobilière, introduite par le législateur belge à l’article 44, § 3, 2°, a), 2e tiret, du Code de la TVA, sur la base de la possibilité qui lui a été offerte par la directive 2006/112/CE (exception purement nationale, facultative pour les Etats membres).  

A partir du 01.01.2019, une telle mise à disposition d’emplacements pour l’entreposage de biens par des assujettis agissant en tant que tels, à des preneurs qui utilisent ces emplacements exclusivement pour leur l’activité économique, n’est plus visée par cette exception à l’exemption de principe relative à la location immobilière.  

Par conséquent, à partir du 01.01.2019, la mise à disposition de ces emplacements par un assujetti agissant en tant que tel en faveur d’un autre assujetti agissant en tant que tel, pour une durée dépassant six mois, ne peut être taxée que par le biais de l’exercice de l’option, selon les distinctions suivantes.  

22.1. Entrepôt aux normes (superficie/volume) 

Le bâtiment satisfait aux normes exigées (superficie/volume) pour pouvoir faire l’objet d’un contrat relatif à la mise à disposition d’un emplacement pour l’entreposage de biens, répondant à la définition énoncée à l’article 44, § 3, 2°, a), 2e tiret (nouveau), du Code de la TVA. 

Les deux conditions cumulatives suivantes sont donc remplies : 

  • le bâtiment affecté à l’usage exclusif du preneur est principalement utilisé à des fins d’entreposage de biens, c’est-à-dire utilisé à cet effet, à concurrence de plus de 50 % de la superficie ou, le cas échéant, du volume total ; 
  • le bâtiment affecté à l’usage exclusif du preneur est utilisé comme espace de vente au maximum à concurrence de 10 % de la superficie ou, le cas échéant, du volume total. A cet égard, il convient de remarquer qu’un espace de stockage où une vente se déroule très occasionnellement (telle, par exemple, une vente d’usine se déroulant une fois par an) n’est pas, pour cette seule raison, considéré comme un espace de vente. 

Dès lors, sans que la condition de nouvelle construction ou, par extension, de rénovation récente radicale ou importante ne doive être remplie (voir question numéro 22.2), ce bâtiment est éligible au régime de la taxation optionnelle. 

22.2. Entrepôt hors normes (superficie/volume) 

L’entrepôt ne fait pas l’objet d’un contrat relatif à la mise à disposition d’un emplacement pour l’entreposage de biens, au sens de l’article 44, § 3, 2°, a), 2e tiret (nouveau), du Code de la TVA. Ce contrat ne remplit donc pas les deux conditions cumulatives énoncées à la question numéro 22.1. 

Par conséquent, cet entrepôt, comme tout autre bâtiment, est éligible au régime de la taxation optionnelle si aucune TVA n’est devenue exigible avant le 01.10.2018 sur les travaux immobiliers matériels relatifs au bâtiment même et visant spécifiquement à l’ériger ou, par extension, à le rénover de manière radicale ou importante. 

Si cette dernière condition n’est pas remplie, l’exemption de la TVA s’applique obligatoirement à la mise à disposition de cet entrepôt. 

23. Un organisme public non assujetti prend en location un bâtiment à usage d’entrepôt afin d’y abriter son matériel. A partir du 01.01.2019, cette location est-elle taxée ou exemptée de la TVA ? La durée de la location est-elle importante ? 

La mise à disposition d’emplacements pour l’entreposage de biens affectés à l’usage exclusif du preneur constitue une exception à l’exemption de principe relative à la location immobilière, introduite par le législateur belge à l’article 44, § 3, 2°, a), 2e tiret, du Code de la TVA, sur la base de la possibilité qui lui a été offerte par la directive 2006/112/CE (exception purement nationale, facultative pour les Etats membres).  

A partir du 01.01.2019, cette exception nationale qui équivaut à une taxation obligatoire a été limitée aux cas dans lesquels ce type de services est fourni à des preneurs qui n’utilisent pas ces emplacements pour leur activité économique, notamment, un particulier ou une personne morale non assujettie, comme un organisme public non assujetti. 

Le bâtiment loué à cet organisme public non assujetti satisfait aux normes exigées (superficie/volume) pour être susceptible de faire l’objet d’un contrat relatif à la mise à disposition d’un emplacement pour l’entreposage de biens, au sens de l’article 44, § 3, 2°, a), 2e tiret (nouveau), du Code de la TVA, quelle que soit la durée de cette location, si les deux conditions cumulatives suivantes sont remplies : 

  • le bâtiment affecté à l’usage exclusif du preneur est principalement utilisé à des fins d’entreposage de biens, c’est-à-dire utilisé à cet effet à concurrence de plus de 50 % de la superficie ou, le cas échéant, du volume total ; 
  • le bâtiment affecté à l’usage exclusif du preneur est utilisé comme espace de vente au maximum à concurrence de 10 % de la superficie ou, le cas échéant, du volume total. 

En guise de conclusion, si une des deux conditions précitées n’est pas remplie, la location de ce bâtiment est exclue à la fois de : 

  • la taxation obligatoire, prévue à l’article 44, § 3, 2°, a), 2e tiret (nouveau), du Code de la TVA, quelle que soit la durée de la location, étant donné que le bâtiment ne répond pas aux normes fixées par cette disposition ; 
  • la taxation obligatoire de la location de courte durée, prévue à l’article 44, § 3, 2°, a), 7e tiret (nouveau), du Code de la TVA, en cas de location pour une durée ne dépassant pas six mois, étant donné que le preneur est un organisme public non assujetti et a donc la qualité d’organisation sans but de lucre ; 
  • la taxation optionnelle, prévue à l’article 44, § 3, 2°, d) (nouveau), du Code de la TVA, étant donné que le preneur a la qualité de non-assujetti. 

Par conséquent, la location de ce bâtiment reste exemptée de la TVA. 

VII. FAQ relative aux dispositions transitoires  

24. J’ai conclu un contrat, sortant ses effets avant le 01.01.2019, relatif à la mise à disposition taxée d’un bâtiment à usage d’entrepôt. A partir du 01.01.2019, ce service est-il visé par l’exemption de principe avec option possible pour la taxation ?  

La réponse est négative. 

Le contrat d’entreposage en cours concerne un bâtiment affecté à l’usage exclusif du preneur, quel qu’il soit et utilisé : 

  • exclusivement à des fins d’entreposage ; 
  • par tolérance, comme espace à usage de bureau destiné à la gestion des stocks, au maximum à 10 % de la surface totale.  

Avant le 01.01.2019, ce contrat concernait un service obligatoirement taxé. 

Ce service continue de suivre ce régime de taxation à partir du 01.01.2019 et jusqu’au terme du contrat initial, sans que les parties ne soient tenues d’exercer l’option prévue à l’article 44, § 3, 2°, d) (nouveau), du Code de la TVA. 

Etant donné que ce régime de taxation ouvre un droit à déduction, il continue à produire ses effets jusqu’au terme initial du contrat, préservant ainsi la déduction initialement exercée. 

25. J’ai conclu un contrat, sortant ses effets avant le 01.01.2019, relatif à la mise à disposition, exemptée de TVA, d’un bâtiment à usage d’entrepôt. A partir du 01.01.2019, puis-je exercer l’option pour la taxation de ce service ? 

25.1. Entrepôt aux normes (superficie/volume) 

Le contrat en cours concerne un bâtiment affecté à l’usage exclusif du preneur, quel qu’il soit, et utilisé à concurrence de plus de 50 % de la superficie ou, le cas échéant, du volume total, à des fins d’entreposage mais non utilisé : 

  • exclusivement à de telles fins ; 
  • par tolérance, comme espace à usage de bureau destiné à la gestion des stocks, au maximum à concurrence de 10 % de la surface totale. 

Avant le 01.01.2019, il ne s’agissait pas d’un contrat relatif à la mise à disposition d’un emplacement pour l’entreposage de biens, répondant à la définition énoncée à l’article 44, § 3, 2°, a), 2e tiret, du Code de la TVA. Ce service n’était, par conséquent, pas taxé.  

Mais à partir du 01.01.2019, il s’agit d’un contrat qui porte sur la mise à disposition d’un emplacement pour l’entreposage de biens, au sens de l’article 44, § 3, 2°, a), 2e tiret (nouveau), du Code de la TVA, si le bâtiment affecté à l’usage exclusif du preneur est utilisé comme espace de vente au maximum à concurrence de 10 % de la superficie totale ou, le cas échéant, du volume total. 

Dès lors, répondant aux normes assouplies, sans que la condition de nouvelle construction ou, par extension, de rénovation récente radicale ou importante ne doive être remplie (voir question numéro 22.2.), ce bâtiment à usage d’entrepôt est alors éligible au régime de la taxation optionnelle, dans la mesure où il est utilisé par le preneur pour son activité économique. 

25.2. Entrepôt hors normes (superficie/volume) 

Le contrat en cours est relatif à un bâtiment affecté à l’usage exclusif du preneur, quel qu’il soit, et utilisé, par rapport à la superficie ou, le cas échéant, au volume total, à des fins d’entreposage, au maximum à concurrence de 50 % ou comme espace de vente à concurrence de plus de 10 %. L’option pour la taxation ne peut, en principe, pas être exercée.  

En effet, ce bâtiment ne satisfait pas aux normes exigées (superficie/volume) pour faire l’objet d’un contrat relatif à la mise à disposition d’un emplacement pour l’entreposage de biens, au sens de l’article 44, § 3, 2°, a), 2e tiret (nouveau), du Code de la TVA.   

Dès lors, ce bâtiment est soumis, pour l’application de la taxation optionnelle, à la condition de nouvelle construction ou, par extension, de rénovation récente radicale ou importante (voir questions nos 3, 4 et 22.2.). S’agissant d’un bâtiment qui ne satisfait pas à cette condition, cette option ne peut pas, en principe, être exercée. 

Toutefois, dans la mesure où il est utilisé par le preneur pour son activité économique, ce bâtiment est éligible au régime de la taxation optionnelle dans l’hypothèse où : 

  • soit, par rapport à la superficie ou, le cas échéant au volume total, le pourcentage d’utilisation du bâtiment à des fins d’entreposage est augmenté jusqu’à plus de 50 % et, le cas échéant, l’espace de vente est diminué jusqu’à maximum 10 % ;  
  • soit le bâtiment concerné est ultérieurement rénové de manière radicale ou importante à tel point qu’il doive être considéré comme une nouvelle construction (voir questions nos 3 et 4). 

26. J’ai conclu, avec un assujetti agissant en tant que tel, un contrat sortant ses effets avant le 01.01.2019 et relatif à la location exemptée de TVA d’un pop-up store ou magasin éphémère, pour une période ne dépassant pas six mois. A partir du 01.01.2019, ce service doit-il être obligatoirement taxé ? 

La réponse est négative.  

La location de ce pop-up store ou magasin éphémère, pour une durée ne dépassant pas six mois, issue d’un contrat sortant ses effets avant le 01.01.2019, et exemptée de la taxe en vertu de l’article 44, § 3, 2°, du Code de la TVA, dans sa version applicable avant le 01.01.2019, reste soumise à cette réglementation jusqu’au terme initial du contrat. 

En effet, dans le cadre de ce contrat portant sur un bien immobilier affecté exclusivement à une activité économique, afin de garantir dans tous les cas que l’accord entre les parties, relatif au prix des prestations, puisse être honoré sans modification, les effets juridiques de la réglementation initiale (dans le cas d’espèce : exemption) sont maintenus jusqu’au terme normal du contrat. 

  

Réf. interne : 134.229