Wijziging van de wet op de gedwongen mede-eigendom

Geschreven door Mr. Alain De Jonge, Peeters Advocaten, www.peeters-law.be
Foto: Daniel Ullrich  

Op 7 maart 2017 werd een aanbevelingsnota voorgesteld door de werkgroep mede-eigendom, opgericht door Justitieminister Koen Geens. Deze nota bevat concrete voorstellen ten einde het beheer van appartementsgebouwen efficiënter te maken.

Het appartementsrecht werd de laatste tijd herhaaldelijk gewijzigd. 

De laatste wijziging dateert van 2 juni 2010 (gewijzigd en aangevuld bij wet van 15 mei 2012).  Deze wet bepaalde dat de syndicus uiterlijk op 1 september 2013 de bestaande basisakte, het reglement van mede-eigendom en het huishoudelijk reglement diende aan te passen aan de nieuwe wet en voor te leggen aan de algemene vergadering van mede-eigenaars.  Deze deadline werd door opeenvolgende wetten verlengd, en is nu verstreken. Niet alle verenigingen van mede-eigenaars hebben hun teksten aangepast omdat zij deze kosten niet wensten te maken.

In het regeerakkoord van de huidige regering van 9 oktober 2014 stond dat de regering een bijzondere opvolging zou verzekeren in het beheer van de mede-eigendommen en de daaraan verbonden kosten. In dat kader zou zij de gevolgen analyseren van de recente wetswijzigingen, deze amenderen of vervolledigen, in overleg met de verschillende actoren uit de sector.

Dit voornemen werd herhaald in de algemene beleidsnota’s justitie van Minister Koen Geens van 10 november 2015 en 3 november 2016.  Tussen deze beleidsnota’s door had Minister Koen Geens een werkgroep opgericht, geleid door twee professoren en diverse actoren uit de sector.  Op 7 maart 2017 werd de aanbevelingsnota van de werkgroep mede-eigendom voorgesteld.

In deze aanbevelingsnota doet de werkgroep concrete voorstellen van wetswijzigingen ten einde het beheer van appartementsgebouwen efficiënter te maken.  

Er is namelijk vastgesteld dat in heel wat mede-eigendommen conflicten heersen tussen mede-eigenaars, die in de meeste gevallen niet hebben gekozen om samen in een gebouw te wonen.  Zij hebben vaak een verschillend inkomen en kunnen daarom niet allen de nodige herstellingen goedkeuren.  Ook is er een onderscheid tussen eigenaars die hun appartement zelf bewonen en eigenaars die hun appartement verhuren.  Deze laatste groep vindt meestal dat bepaalde werken of herstellingen niet nodig zijn.  Dit lijdt tot conflicten en impasses.

De aanbevelingsnota tracht aan deze problemen te remediëren en is gesteund op vier krachtlijnen.  

Minister Geens heeft aangekondigd dat hij deze aanbevelingsnota zal omzetten in nieuwe wetgeving. Hieronder geven we u een kort overzicht van de vier krachtlijnen:

1. Flexibilisering in de werking van de vereniging van mede-eigenaars en haar organen

Een eerste krachtlijn is de flexibilisering in de werking van de vereniging van mede-eigenaars en haar organen.  

Voor bepaalde beslissingen van  de algemene vergadering van mede-eigenaars is een gekwalificeerde meerderheid nodig, bijvoorbeeld  3/4 voor een wijziging van de statuten of werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke delen, of de oprichting en de samenstelling van een raad van mede-eigendom.  Een meerderheid van 4/5 is vereist voor o.a. de herbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging, of de wijziging van de bestemming van het gebouw of een gedeelte ervan.  Eenparigheid is vereist voor de volledige heropbouw van het onroerend goed.

De gekwalificeerde meerderheden zullen worden versoepeld en gerationaliseerd. Zo zal voor een totale heropbouw het eenparigheidsvereiste niet meer gelden.  Voor de afbraak of de volledige heropbouw van het gebouw om redenen van hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn, zal voortaan een meerderheid van 4/5 voldoende zijn.  Een mede-eigenaar zal wel afstand kunnen doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars indien de waarde ervan lager is dan de totale kostprijs van de werken.  De prijs voor deze kavel wordt onderling bepaald of door de rechter.

Voor wettelijk opgelegde werken (zoals de vervanging van de liften) en de werken tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer, zal, voor wat betreft de gemeenschappelijke delen, kunnen worden besloten bij volstrekte meerderheid (50% + 1).

Wanneer de wet toch nog eenparigheid oplegt (b.v. wijziging van de verdeling van de aandelen van de mede-eigendom) en die in de algemene vergadering niet wordt bereikt door de afwezigheid van één of meerdere mede-eigenaars, zal er een nieuwe algemene vergadering bijeenkomen na een termijn van minstens dertig dagen waarin de betrokken beslissing met eenparigheid van stemmen van alle aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars kan worden genomen.

Wanneer de besluitvorming toch nog zou worden geblokkeerd, en indien het financieel evenwicht van de mede-eigendom ernstig in het gedrang is of indien de vereniging van mede-eigenaars in de onmogelijkheid verkeert om het behoud van het gebouw of de overeenstemming ervan met de wettelijke verplichtingen te waarborgen, kan een voorlopig bewindvoerder worden aangesteld. Deze aanstelling is mogelijk op vraag van de syndicus of één of meerdere mede-eigenaars. De voorlopig bewindvoerder kan zich onder welomlijnde omstandigheden in de plaats stellen van de algemene vergadering van mede-eigenaars. De kosten voor de voorlopige bewindvoerder komen ten laste van de mede-eigendom.

2. Optimalisering van de efficiëntie binnen verenigingen van mede-eigenaars

Een tweede krachtlijn is de optimalisering van de efficiëntie binnen verenigingen van mede-eigenaars.

De statuten zullen worden afgeslankt, zodat bij elke toekomstige wetswijziging het niet perse noodzakelijk is om de statuten via notariële akte te wijzigen.  

Een reglement van orde is nu nog optioneel, doch zal verplichtend worden.  De nieuwe benaming zal "reglement van interne orde" heten, en zal minstens bevatten: 

(i) de regels betreffende de wijze van de bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheden van de algemene vergadering, alsook het bedrag van de opdrachten en de contracten vanaf hetwelk mededinging verplicht is, waardoor verschillende bestekken moeten worden opgevraagd;

(ii) de wijze van benoeming van de syndicus, zijn bevoegdheden, duur van zijn mandaat, etc.; en 

(iii) de jaarlijkse periode van vijftien dagen waarin de gewone algemene vergadering van mede-eigenaars plaatsvindt.

Mede-eigenaars worden ook verplicht om bij te dragen voor het reservefonds hetgeen de stabiliteit van het beheer van het gebouw ten goede komt.
 

Volg op 24 oktober 2017 van 12 uur tot 14 uur het online seminar Overdracht van de activiteiten van een accountant, belastingconsulent of erkend boekhouder met Jo DECOUTERE en Wannes HENDRICKX en Pieter VAN DEN BROECK & STIJN RENIERS


3. Herbalancering binnen de mede-eigendom

Een derde krachtlijn is de herbalancering binnen de mede-eigendom.

Wanneer het reglement van mede-eigendom de lasten van een gemeenschappelijk deel van het gebouw of groep van gebouwen uitsluitend ten laste legt van bepaalde mede-eigenaars (b.v. een lift en trappenhal), zullen enkel die mede-eigenaars deelnemen aan de stemming op voorwaarde dat die beslissingen het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom niet in het gedrang brengen.  Dit is de invoering van het "betaler beslist" principe.  Ook met deze maatregel wordt blokkering in de besluitvorming vermeden.

4. Verduidelijking voor de mede-eigenaars

Als vierde krachtlijn wordt er op heel wat vlakken een verduidelijking geboden aan de mede-eigenaars.

De aanbevelingen van de werkgroep dienen nog te worden omgezet in een wetsontwerp, en dit wetsontwerp dient nog te worden besproken in het parlement.  Wij zullen dit nauwgezet opvolgen.