Wereldbeker fiscale geschillen – share deals vs. asset deals in de vastgoedsector: de fiscus verliest een aantal belangrijke testcases in eerste aanleg

Geschreven door Mr. Wouter Claes - Svjatoslav Gnedasj, Eubelius, www.eubelius.com
Foto:   Donald Vantine

Enkele jaren geleden is de Bijzondere Belastinginspectie (BBI) een onderzoek gestart naar verschillende bedrijven die betrokken zijn bij vastgoedprojecten. De fiscus beschouwde de verkoop van aandelen in vastgoedvennootschappen (meestal special purpose vehicles) als misbruik en zelfs als frauduleuze transactie, zowel op het vlak van de vennootschapsbelasting als voor de btw. Toen de aandeelhouders hun aandelen in de vastgoedvennootschappen verkochten aan onafhankelijke investeerders, werden ze belast, ofwel op de gerealiseerde meerwaarden (de meerwaarden zouden vergoedingen voor projectontwikkelingsdiensten verdoezelen) ofwel op de volledige waarde van het onderliggend vastgoed (omdat eigenlijk het onderliggende vastgoed verkocht zou zijn). Er werden zelfs belastingverhogingen van 200% opgelegd in de vennootschapsbelasting en de btw. De score na verschillende procedures in eerste aanleg is 8:0 voor de belastingplichtigen, maar de finales zijn nog niet gespeeld. Het blijft raadzaam om voorzichtig te zijn bij de structurering en implementatie van vastgoedprojecten.

Tussen juni 2017 en juni 2018 hebben de rechtbanken van eerste aanleg van Antwerpen en Brussel acht belangrijke beslissingen genomen in zaken waarbij Eubelius de verkopende aandeelhouders heeft bijgestaan bij het trotseren van belastingaanslagen van de Bijzondere Belastinginspectie. Uiteraard zijn deze testcases van het allergrootste belang voor alle spelers in de vastgoedsector die regelmatig in aanraking komen met de verkoop van aandelen van vastgoedvennootschappen. 

Beide rechtbanken hebben de achterliggende feiten en contracten nauwgezet onderzocht, en ze zijn akkoord gegaan met het verweer van de verkopende aandeelhouders dat het wel degelijk normale en door zakelijke overwegingen geschraagde transacties betreft.  In die zaken waar de BBI simulatie heeft ingeroepen, oordeelden de rechtbanken dat de aandelentransacties en de prijs die ervoor betaald werd geen enkele andere transactie verdoezelden (bijvoorbeeld een vergoeding voor projectontwikkelingsdiensten en/of overdracht van vastgoed). Alle vorderingen van de fiscus, zowel inzake btw (zes van de acht vonnissen), als inzake vennootschapsbelasting (twee vonnissen) werden afgewezen. De belastingadministratie heeft al beslist niet in beroep te gaan tegen twee vonnissen (beide inzake btw), maar ze heeft al te kennen gegeven dit wel te zullen doen in vier van de andere zes zaken. De finales moeten dus nog gespeeld worden in veel van deze dossiers, en er zijn nog talrijke andere testcases aanhangig voor de Nederlandstalige rechtbanken van Antwerpen, Gent en Brussel.

Hoewel alle vorderingen van de fiscus tot nu toe werden afgewezen, illustreren deze zaken treffend hoe kritisch en nauwkeurig de fiscale administratie de opzet, de voorbereiding, en de uitvoering van vastgoedontwikkelingsprojecten onderzoekt. 

Lees ook: Investeert uw vennootschap in België en tast de roerende voorheffing haar rendement aan?

Vandaar dat bedrijven actief in de vastgoedsector zich ervan moeten vergewissen dat al de documenten in verband met het vastgoedproject zorgvuldig worden opgesteld en dit in alle fasen van het project, zoals bij de voorbereiding en indiening van offertes in geval van openbare aanbestedingen, de onderhandelingen met investeerders uit de privésector, de precontractuele en contractuele onderhandelingsfasen, de redactie van, onder meer, princieps- en/of intentieverklaringen, financieringsovereenkomsten, SPA’s en/of optieovereenkomsten, projectontwikkelings- en bouw- en (onder-)aannemingsovereenkomsten, alsmede bij de verschillende fasen van de uitvoering van het project en de daarmee gepaard gaande kasstromen. Voorts moeten de bedrijven erover waken dat de handelingen die ze stellen consistent zijn, en in overeenstemming met de opgestelde documentatie.