Wanneer veel privé verhuurd vastgoed te veel wordt

Geschreven door Mr. Claudine Bodeux, Tiberghien, www.tiberghien.com

Zoals algemeen bekend, wordt vastgoed dat door particulieren verhuurd wordt aan privépersonen, die het goed niet voor beroepsdoeleinden gebruiken, in het algemeen vrij mild belast, in functie van het kadastraal inkomen van het betrokken goed. De werkelijk ontvangen netto-huurinkomsten worden niet in rekening gebracht.

Privé verhuurd onroerend goed wordt echter niet standaard belast in functie van het kadastraal inkomen. Zodra de grenzen van het zogenaamde ‘normale beheer van een privévermogen’ overschreden worden, kan dit inkomen een beroepsinkomen worden en worden de netto-huurinkomsten progressief belastbaar in de personenbelasting.

Zo besliste het Hof van Beroep van Luik enkele maanden geleden nog in een arrest van 20 februari 2018 dat de verhuur van 6 woningen beroepsmatig inkomen was voor de betrokken verhuurder. 

Volg het on demand seminarie Up-to-date - Fiscaliteit, boekhouding en vennootschapsrecht (SEP 2018) met Roel VANHEMELEN

Of 6 woningen (of mogelijk nog minder) volstaat om een inkomen van onroerend naar beroepsmatig te herkwalificeren, is altijd een feitenkwestie. Daarbij worden een heel reeks elementen in rekening genomen. In voormeld arrest had de betrokken verhuurder privé geen spaarpot en kocht hij de huizen in een tijdsspanne van een goede drie jaar aan met behulp van hypothecaire kredieten. Het Hof van Beroep te Luik oordeelde dat er in het voorliggend geval voldoende elementen aanwezig waren om te stellen dat het over een duurzame beroepsactiviteit ging. De fiscus was dus terecht tot een herkwalificatie naar beroepsinkomen overgegaan.

Lees ook: Btw-revolutie in de vastgoedsector: optioneel stelsel voor btw-belaste onroerende verhuur
Dit arrest is geen alleenstaand geval. Er zijn er nog talrijke andere - oude en minder oude - arresten over diverse uiteenlopende feitensituaties, waaruit men een aantal elementen kan afleiden om te bepalen of privé verhuurd onroerend goed al dan niet riskeert als een beroepsinkomen belast te worden. Vaste richtlijnen van de fiscus ter zake zijn er niet. Een en ander blijft altijd een feitenkwestie.

Ondanks al deze arresten blijft men er in de praktijk vaak van uitgaan dat privé vastgoed verhuren enkel belast wordt in functie van het kadastraal inkomen en dat het risico op betwisting met de fiscus hierover zeer beperkt is. Tot voor kort was dat wellicht ook zo. Recent zien wij echter een verhoogde aandacht bij controlediensten voor de grenzen tussen privé- en beroepsmatige beleggingen in vastgoed. Het aantal vragen om inlichtingen en betwistingen neemt toe.