Vlaams Woninghuurdecreet 2019 - Welke elementen komen in de schriftelijke huurovereenkomst?

Geschreven door Lexalert
Foto: Caleb Roenigk  

Het ontwerp van Vlaams Huurdecreet neemt artikel 1bis van de Woninghuurwet en artikel 1714 van het Burgerlijk Wetboek over. Elke huurovereenkomst waarbij de huurder het goed tot zijn hoofdverblijfplaats bestemd moet schriftelijk worden opgemaakt.

De zinsnede “en die betrekking heeft op de hoofdverblijfplaats van de huurder” uit artikel 1bis van de Woninghuurwet wordt niet mee overgenomen. Dit artikel behoort immers tot titel II van het Vlaams Huurdecreet dat steeds de huur van hoofdverblijfplaatsen als voorwerp heeft.

Het ontwerp van Vlaams Huurdecreet vermeldt ook de elementen die zeker in de schriftelijke huurovereenkomst moeten worden opgenomen. Naast de elementen die worden overgenomen uit artikel 1bis van de Woninghuurwet, worden de bepalingen van artikel 1714 van het Burgerlijk Wetboek geïncorporeerd. Ook wordt het rijksregisternummer toegevoegd, aangezien dit noodzakelijk is voor de registratie van de huurovereenkomst, en moet voor rechtspersonen het adres van de maatschappelijke zetel worden vermeld.

Vervolgens wordt ook de exacte duur van de huurovereenkomst toegevoegd.

Volgens de rechtspraak van het Hof van Cassatie maakt de vermelding van de duur immers geen wettelijke vormvereiste uit.23 Een overeenkomst die bepaalt dat het gaat om een ‘huur van korte duur’ zou daardoor rechtsgeldig zijn. Om betwistingen en rechtsonzekerheid te vermijden wordt daarom dus toegevoegd dat steeds de exacte duur van de huurovereenkomst moet worden vermeld. Samen met de verplichte begindatum van de huurovereenkomst kan dan steeds met zekerheid worden bepaald wanneer de huurovereenkomst ingaat en wanneer ze afloopt.

Ook wordt de opname van de regeling inzake kosten en lasten verplicht. Zo moet de huurovereenkomst duidelijk vermelden of de kosten en lasten forfaitair worden vastgelegd, dan wel dat maandelijks een voorschot wordt gevraagd en dat op het einde van een bepaalde periode een afrekening moet bezorgd worden.

Tot slot moet in de huurovereenkomst ook worden verwezen naar de vulgariserende toelichting die de Vlaamse Regering zal opstellen. Dit  artikel verwijst verder naar  eventuele andere regels die de inhoud van (huur)overeenkomsten regelen. Specifiek kan gewezen worden op artikel 1715 van het Burgerlijk Wetboek (“Indien een huur die zonder geschrift is aangegaan, nog op generlei wijze is ten uitvoer gebracht, en een van de partijen die ontkent, kan het bewijs door getuigen niet worden toegelaten, hoe gering de huurprijs ook is, en hoewel men aanvoert dat er handgeld is gegeven. Alleen de eed kan worden opgedragen aan hem die de huur ontkent.”). Dit artikel behoort tot het gemeen huurrecht en is bijgevolg van toepassing op huurovereenkomsten met betrekking tot hoofdverblijfplaatsen.

De verplichting om een vulgariserende bijlage aan de huurovereenkomst te voegen wordt afgeschaft. Daarmee wordt de verhuurpraktijk heel wat papierwerk bespaard.

De decreetgever behoudt wel de opdracht aan de regering om een vulgariserende tekst op te stellen en deze publiek ter beschikking te stellen. Daarbij worden ook een aantal elementen toegevoegd die in de toelichting opgenomen moeten worden: het belang van een omstandige plaatsbeschrijving, de mogelijkheden inzake vermindering van de onroerende voorheffing voor huurders en het belang van een brandverzekering. De verwijzing naar deze toelichting moet in elke huurovereenkomst opgenomen worden

Lees ook: Vlaams Huurdecreet - Welke documenten mag de verhuurder opvragen?

Tot slot worden in het ontworpen artikel ook de bepalingen uit huidig artikel 1bis van de Woninghuurwet overgenomen die betrekking hebben op de regeling wanneer toch een mondelinge huurovereenkomst werd opgesteld. Indien een van de contractspartijen vraagt de huurovereenkomst op schrift te zetten en de andere partij dat weigert, kan men zich tot de rechter wenden. De rechter stelt in zijn uitspraak vervolgens de elementen van de mondelinge huurovereenkomst vast waarvan hij oordeelt dat die bewezen zijn.

Lees de volledige tekst van het decreet van 9 november 2018 houdende bepalingen betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan