Vlaams Huurdecreet - Minimale kwaliteitsvereisten huurwoning

Geschreven door Lexalert
Foto: Jason Taellious  

Het ontwerp van Vlaams Huurdecreet regelt de leveringsplicht van de verhuurder, de staat van het goed bij aanvang van de huurovereenkomst en de sanctie wanneer het goed bij aanvang van de huurovereenkomst niet voldoet aan de minimale kwaliteitsvereisten.

Welke nieuwigheden met betrekking tot de minimale kwaliteitsvereisten? 

In de eerste plaats zal voortaan worden verwezen naar de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woningkwaliteitsvereisten uitgevaardigd met toepassing van artikel 5 van de Vlaamse Wooncode. De federale woningkwaliteitsvereisten zullen dus niet langer van toepassing zijn. Daarmee blijft slechts één kwaliteitskader over, namelijk dat van de Vlaamse Wooncode. De opdracht aan de Koning om de minimale kwaliteitsvereisten vast te stellen (artikel 2, § 1, vierde lid Woninghuurwet), wordt dus niet mee overgenomen.

Aangezien de minimale kwaliteitsvereisten gedurende de ganse duur van de huurovereenkomst gerespecteerd moeten worden, wordt ook de bepaling dat die voorwaarde wordt beoordeeld door te verwijzen naar de staat van het verhuurde goed op het moment dat de huurder ervan in het genot treedt (die trouwens dubbel voorkwam), niet mee overgenomen. De minimale kwaliteitsvereisten moeten zowel bij aanvang van de huurovereenkomst als tijdens de huur gerespecteerd blijven.

De regel is dat de verhuurder verplicht is een goed te leveren dat in goede staat van onderhoud is en dat voldoet aan de gewestelijke minimale kwaliteitsvereisten.

De enigste uitzondering op deze regel is de renovatiehuurovereenkomst

De minimale kwaliteitsvereisten die worden vastgesteld krachtens artikel 5 van de Vlaamse Wooncode hebben momenteel enkel betrekking op onroerende goederen. In het kader van de geplande evaluatie van deze minimale kwaliteitsnormen zal ook onderzocht worden of deze normen uitgebreid moeten worden naar roerende goederen. Zodra de Vlaamse Regering minimale kwaliteitsnormen zou vaststellen voor roerende goederen die gebruikt worden voor bewoning, zullen deze doorwerking krijgen in het woninghuurrecht.

Artikel 7 e.v. van de Vlaamse Wooncode voorzien in de mogelijkheid een conformiteitsattest aan te vragen waaruit kan blijken dat een woning conform is met de gewestelijke minimale kwaliteitsnormen. Indien de verhuurder over een dergelijk conformiteitsattest beschikt dat binnen een redelijke termijn voor de inwerkingtreding van de huurovereenkomst door de burgemeester werd afgeleverd, geldt dit attest bijgevolg als een vermoeden dat het gehuurde goed conform is. Dit vermoeden is evenwel weerlegbaar: het conformiteitsattest is immers slechts een momentopname en na afgifte kunnen er gebreken zijn ontstaan. Om de rechtszekerheid te vergroten wordt in het ontworpen artikel uitdrukkelijk verwezen naar dit wettelijk vermoeden.

Welke sanctionering? 

De bestaande sanctieregeling wordt in het nieuwe ontwerp Vlaams Huurdecreet volledig herzien. De huidige situatie creëert immers rechtsonzekerheid doordat rechters niet zelden creatief omgaan met de nietigheidssanctie, waarbij wordt ingegaan tegen de correcte toepassing van de nietigheid.

Een woning die niet aan de gewestelijke kwaliteitsnormen voldoet, kan niet geldig het voorwerp van een huurovereenkomst uitmaken. Dit vloeit voort uit het openbare orde-karakter van de gewestelijke woningkwaliteitsnormen en heeft tot gevolg dat de huurovereenkomst absoluut nietig is. Er is immers niet voldaan aan één van de vier geldigheidsvereisten voor het sluiten van een huurovereenkomst, en krachtens artikel 6 van het Burgerlijk Wetboek kan aan de wetten die de openbare orde en de goede zeden betreffen, door bijzondere overeenkomsten geen afbreuk worden gedaan. De rechter heeft geen appreciatiemarge bij deze beoordeling: zodra hij vaststelt dat een woning bij de aanvang van de huurovereenkomst niet aan de gewestelijke kwaliteitsnormen voldeed, moet hij deze huurovereenkomst nietig verklaren.

Deze  toepassing  van  het  algemene  verbintenissenrecht  wordt  uitdrukkelijk opgenomen in het Vlaams Huurdecreet om de rechtszekerheid op dit vlak te vergroten.

Het toepassen van de nietigheidssanctie is echter zeer ingrijpend. Op juridisch vlak wordt de huurovereenkomst geacht nooit te hebben bestaan en bijgevolg moet de verhuurder de ontvangen huurgelden terugbetalen aan de huurder en de huurder is op zijn beurt verplicht het huurgenot terug te geven. Om de toepassing van de nietigheidssanctie in de praktijk te kunnen afstemmen op de concrete situatie heeft het Hof van Cassatie in 2012 reeds geoordeeld dat de nietigheid van een woninghuurovereenkomst er niet aan in de weg staat dat de verhuurder die tot de restitutie van de huurgelden is gehouden, op grond van vermogensverschuiving zonder oorzaak aanspraak kan maken op een vergoeding voor de bezetting van het verhuurde goed, ook wanneer die nietigheid het gevolg is van een overtreding van de in de Vlaamse Wooncode neergelegde woningkwaliteitsnormen die de openbare orde raken.27 De rechter die de nietigheid vaststelt, waardoor de verhuurder de ontvangen huurgelden zal moeten terugbetalen, kan een bezettingsvergoeding opleggen aan de huurder, die vervolgens gecompenseerd kan worden met de terug te betalen huurgelden.

De bezettingsvergoeding moet gebaseerd zijn op de objectieve huurwaarde van het pand, rekening houdende met de slechte staat van de woning. Het is de rechter die op deze basis de hoogte van de bezettingsvergoeding vaststelt. Indien de gebreken minimaal zijn en de objectieve huurwaarde dus slechts licht verminderd wordt, kan de bezettingsvergoeding gelijk zijn aan de huurprijs. In een gebrekkig pand zal de bezettingsvergoeding lager liggen dan de huurprijs. In een zeer gebrekkig pand is er geen objectieve huurwaarde en kan er dus geen bezettingsvergoeding worden toegekend.

Deze rechtspraak van het Hof van Cassatie zal eveneens worden opgenomen in het Vlaams Huurdecreet, zodat hierover geen twijfel of discussie meer kan bestaan. Op basis van het algemeen verbintenissenrecht bestaat op het principe van de teruggave van het huurgenot door de huurder bij wijze van equivalent via de bezettingsvergoeding een uitzondering, nl. wanneer het toekennen ervan strijdig zou zijn met de bescherming van de openbare orde of de goede zeden of wanneer de rechter van oordeel is dat één van de contractanten zwaarder moet worden getroffen. De weigering van het toekennen van een bezettingsvergoeding strekt er dan toe te vermijden dat de verhuurder wordt aangemoedigd om in de toekomst nog meer woningen te verhuren in strijd met de gewestelijke woningkwaliteitsnormen. Het is de rechter die in concreto moet uitmaken of de toekenning van een bezettingsvergoeding de openbare orde in het gedrang zal brengen. De opname van het principe van de bezettingsvergoeding in het Vlaams Huurdecreet doet geen afbreuk aan deze toepassing van het algemeen verbintenissenrecht.

Lees ook: Vlaams Huurdecreet - Registratie huurovereenkomst en kosten huurbemiddeling

Zowel het feit dat de rechter de grootte van de bezettingsvergoeding bepaalt op basis van de objectieve huurwaarde als het feit dat hij de bezettingsvergoeding toch kan weigeren wanneer dit de openbare orde in het gedrang zal brengen, geeft hem voldoende appreciatiemarge om geval per geval de belangen van de huurder af te wegen tegen die van de verhuurder en de concrete gevolgen van de nietigheid af te stemmen op de concrete situatie.

Het feit dat de rechter aan de huurder een bezettingsvergoeding kan opleggen die gebaseerd is op de objectieve huurwaarde van het pand, doet geen afbreuk aan het feit dat de huurder schadevergoeding kan eisen van de verhuurder, bv. voor verhuiskosten of voor schade aan kledij of meubilair.

Lees de volledige tekst van het voorontwerp van decreet houdende bepalingen betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan