Nieuwe tuchtprocedure voor vastgoedmakelaars bij BIV vanaf 1 februari 2018

Geschreven door Lexalert
Foto: glasseyes view  

De wet van 21 december 2017 (BS 22 januari 2018) met betrekking tot de deontologie van syndici voorziet in volgende doelstellingen:

  •  de tuchtprocedure het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars (BIV) transparanter te maken; 
  • de klagers meer actiemiddelen te geven;
  • het BIV meer slagkracht te geven om op te treden tegen oneerlijke vastgoedmakelaars en
  • de cliënten van vastgoedmakelaars te beschermen tegen de insolvabiliteit van deze laatsten door het invoeren van een wettelijke regeling inzake de kwaliteitsrekening;
  • een administratieve vereenvoudiging voor syndici door het schrappen van de verplichting tot het verzenden van de lijsten van door hen beheerde verenigingen van mede-eigenaars aan het BIV.

Hieronder gaan we in op de tuchtprocedure bij het BIV en de actiemiddelen voor de klagers.

De huidige tuchtprocedure voorziet in de mogelijkheid voor derden om een klacht in te dienen bij het BIV tegen een vastgoedmakelaar. Deze klacht wordt binnen het Instituut in eerste instantie behandeld door de rechtskundige assessor. Deze wordt door de minister bevoegd voor Middenstand benoemd voor zes jaar onder de advocaten inghreven op het tableau van de Orde van advocaten.

De rechtskundige assessor beoordeelt of de klacht voldoende bewezen en zwaarwichtig genoeg is, en of er wel degelijk een deontologische fout aan de basis ligt en het niet louter om een burgerrechtelijk of handelsrechtelijk geschil gaat. Indien ze gegrond en ernstig genoeg is bevonden stuurt hij ze door naar de Uitvoerende Kamer waar ze dan het voorwerp uitmaakt van een tuchtprocedure.

De wet van 21 december 2017 wil in het kader van de tuchtprocedure een betere balans brengen tussen de belangen van het Instituut, deze van haar leden en deze van derden, waaronder de klager, zonder echter afbreuk te doen aan de specificiteit van deze procedure.

Volg op 16 mei 2018 van 12 uur tot 14 uur het online seminar Waalse decreten m.b.t. woninghuur en handelshuur – Welke wijzigingen aan het huurrecht? met Judit KARLSSON

Hiertoe worden verschillende vernieuwingen aangebracht in de procedure.:

Er wordt een rechtskundig assessoraat generaal ingericht. Dit bestaat uit een rechtskundig assessor generaal en een of meerdere plaatsvervangende rechtskundig assessoren generaal. Deze worden benoemd voor zes jaar. Na twee opeenvolgende mandaten kunnen ze gedurende minstens vier jaar de functie niet meer uitoefenen. Deze beperking wordt ingevoerd om een volledige onafhankelijkheid ten aanzien van de Uitvoerende kamer te garanderen, waarvan de leden verkozen worden voor vier jaar met uitzondering van hun voorzitters, die benoemd worden voor zes jaar. Dit naar het analogie met onder andere de aanwijzing van de korpschefs bij de rechtbanken en parketten, die voor een mandaat van vijf jaar aangesteld worden dat slechts eenmaal onmiddellijk hernieuwbaar is binnen hetzelfde rechtsgebied of parket.

Een mandaat van rechtskundig assessor kan niet onmiddellijk gevolgd worden door een mandaat van rechtskundig assessor generaal. Dit zou immers de klager een mogelijkheid tot herziening van de beslissing tot klassement zonder gevolg kunnen ontnemen daar eenzelfde dossier in eerste en tweede aanleg door eenzelfde persoon zou kunnen behandeld worden. Ook hier moet een periode van vier jaar verlopen tussen deze mandaten. Het spreekt voor zich dat de mandaten van rechtskundig assessor en rechtskundig assessor generaal om dezelfde reden ook onverenigbaar zijn.

De Rechtskundig assessor generaal neemt kennis van de vragen tot herziening van een beslissing tot het klasseren zonder gevolg van een klacht. De aanvraag tot herziening kan worden ingediend door de klager en/ of het Bureau van het BIV.

In dit kader wordt aan de klager en aan het bureau de beslissing inzake klassement zonder gevolg van zijn klacht automatisch overgemaakt, terwijl de huidige wet dit niet voorziet (de rechtskundige assessoren informeren op eigen initiatief de klagers). Om te vermijden dat klagers lichtzinnig procedures opstarten moeten de aanvragen tot herziening gemotiveerd worden en aangetekend ingediend worden.

De wet wordt eveneens op verschillende plaatsen aangepast om de figuur van de rechtskundige assessor generaal te integreren in de verschillende facetten van de procedure.

Het feit dat zowel de klager als het bureau de mogelijkheid krijgen om de herziening van een beslissing tot klassement zonder gevolg te vragen, vergroot aanzienlijk de transparantie van de procedure. Om zo snel mogelijk rechtszekerheid te creëren wordt de termijn waarbinnen de herziening moet worden gevraagd beperkt tot 15 dagen. De rechtskundige assessor generaal moet binnen eenzelfde termijn ontvangst bevestigen van de aanvraag en eveneens de rechtskundige assessor en de indiener van het verzoek (klager en/of bureau) binnen de 15 dagen na het nemen ervan van zijn beslissing informeren. Daar elk dossier verschillend is en meer of minder onderzoeksdaden kan vereisen wordt voorzien dat de rechtskundige assessor generaal moet beslissen. binnen een redelijke termijn.

Meer over dit onderwerp? Wijzigingen deontologie BIV vastgoedgoedmakelaars 2018

Een bijzondere bepaling wordt gewijd aan het informeren van mede-eigendommen, daar de schade die wordt berokkend door wanbeheer van een syndicus veel mede-eigendommen en personen kan treffen. Een klacht kan ingediend zijn door een mede-eigendom of mede-eigenaar, terwijl de andere mede-eigendommen die door dezelfde syndicus worden beheerd mogelijk ook getroffen zijn, maar dit nog niet hebben vastgesteld. Het informeren van deze mede-eigendommen heeft tot doel preventief op te treden. In bepaalde dossiers uit het verleden, die gelukkig een kleine minderheid van syndici betreffen, is gebleken dat indien een bepaald beleid wordt gevoerd in één mede-eigendom, ook de andere mede-eigendommen die beheerd worden door dezelfde syndicus op dezelfde wijze getroffen kunnen zijn. De mede-eigendommen dienen enkel in ernstige gevallen geïnformeerd te worden. Enkel beslissingen inzake voorlopige maatregelen en beslissingen die een schorsing van meer dan een maand zonder uitstel of een schrapping van het tableau of de lijst van stagiairs betreffen moeten gesignaleerd worden aan de medeeigendommen die geen klacht hebben ingediend.

De wet voorziet dat de syndicus, in geval tegen hem een tuchtbeslissing betreffende een schorsing van langer dan een maand zonder uitstel of de schrapping van het tableau of de lijst van stagiairs wordt uitgesproken, bij aangetekende zending de voorzitter van de laatste algemene vergadering van elke vereniging van mede-eigenaars die hij beheert informeert. Het gaat hier enkel om de door de betrokken syndicus beheerde mede-eigendommen en dus in het geval hij de activiteiten uitoefent in het kader van een rechtspersoon, niet noodzakelijk om alle door de rechtspersoon beheerde mede-eigendommen. De syndicus moet deze informatie bij aangetekende zending aan de mede-eigendommen overmaken binnen de 15 dagen nadat de beslissing inzake schorsing of schrapping in kracht van gewijsde is gegaan.

De syndicus dient van de verzending van de informatie aan de voorzitter van de laatste algemene vergadering van elke vereniging van mede-eigenaars die hij beheert, ook het bewijs te leveren aan het BIV en dit binnen de 15 dagen na de verzending ervan. Om de verplichting tot het informeren van de verenigingen van mede-eigenaars kracht bij te zetten wordt het niet voldoen aan deze verplichting aanzien als het onwettig dragen van de titel en het onwettig uitoefenen van het beroep zoals bedoeld in artikel 22 van de wet. Dit betekent dat de syndicus strafbaar is met een gevangenisstraf van acht dagen tot drie maanden en met een geldboete van 500 euro tot 5 000 euro (te indexeren) of met slechts een van die straffen alleen, en dit onverminderd de toepassing van de straffen waarin het Strafwetboek voorziet.

Deze maatregel wordt echter genuanceerd, daar er niet altijd een echt gevaar voor de vereniging van medeeigenaars is bij het verderzetten van de activiteiten van de rechtspersoon waarin de geschorste of geschrapte syndicus werkzaam was.

Indien de andere in de rechtspersoon actieve syndici niet op de hoogte waren of konden zijn van de misbruiken en er voldoende garanties zijn dat het beheer op een correcte wijze kan verdergezet worden, is het niet altijd nodig de mede-eigendommen op de hoogte te brengen van de problemen met één specifieke syndicus. Dit dient geval per geval bekeken te worden door respectievelijk de rechtskundig assessor of rechtskundig assessor generaal, of door de Uitvoerende Kamer.

Ze kunnen beslissen om de syndicus vrij te stellen van de informatieplicht indien hij de syndicusactiviteiten in het kader van een rechtspersoon uitoefende en deze aan een aantal voorwaarden voldoet. Ten eerste moet er minstens een andere natuurlijk persoon aanwezig zijn in de rechtspersoon die de activiteit van syndicus mag uitoefenen. Dit kan ook een persoon zijn die geen lid is van het Instituut maar het beroep mag uitoefenen omdat hij als beoefenaar van een vrij beroep vrijgesteld is van de verbodsbepalingen bedoeld in artikel 5, § 1 van de wet van 11 februari 2013 (verbod op uitoefening van het beroep zonder inschrijving bij het BIV). Dit kan bijvoorbeeld gaan om een landmeter-expert ingeschreven op het tableau van de Federale Raad van Landmetersexperten of een boekhouder (-fiscalist) ingeschreven bij het Beroepsinstituut van Erkende Boekhouders (-fiscalisten).

Ten tweede moet de syndicus of bovenvermelde beroepsbeoefenaar aantonen dat er begeleidende maatregelen worden genomen om de betrokken verenigingen van mede-eigenaars te beschermen, zoals maatregelen die voorkomen dat een gelijkaardige situatie zich opnieuw zou kunnen voordoen, aantonen dat de geschorste of geschrapte syndicus niet meer tussenkomt in de dossiers betreffende het beheer van de mede-eigendommen (vb. als werknemer) of dit beheer niet kan beïnvloeden (vb. als vennoot), dat de toegang tot de rekeningen van de mede-eigendom goed is afgeschermd, enz… Daarnaast dient desgevallend ook aangetoond te worden dat er maatregelen worden genomen door de rechtspersoon om erop toe te zien dat de eventuele door de vereniging van mede-eigenaars geleden schade zal worden vergoed.

Anderzijds wordt ook de mogelijkheid voorzien voor het Bureau en de rechtskundige assessor of rechtskundige assessor generaal (die beslist heeft om de vastgoedmakelaar op te roepen om te verschijnen voor de Uitvoerende Kamer) om hoger beroep aan te tekenen tegen de beslissingen inzake tuchtdossiers van de Uitvoerende Kamers. Het beroep kan worden ingediend bij de Kamers van Beroep. Zij ontvangen alle bovenbedoelde beslissingen binnen de 15 dagen na het nemen ervan en kunnen het beroep binnen de 30 dagen na ontvangst ervan indienen. Door deze aanpassing van de procedure kan het Bureau van het BIV hoger beroep aantekenen, daar waar het beroep op vandaag enkel open staat voor de betrokken vastgoedmakelaar en de rechtskundige assessor. Op die manier worden ook de Uitvoerende Kamers onderworpen aan een extra controle.

De klager zal in de vernieuwde procedure automatisch op de hoogte gebracht worden van het beschikkend gedeelte van de op grond van zijn klacht genomen in kracht van gewijsde gegane beslissing. Momenteel wordt deze beslissing hem enkel op uitdrukkelijk verzoek overgemaakt, terwijl het niet altijd duidelijk is voor de klager in welk stadium een klacht zich bevindt en wanneer hij dus deze vraag kan stellen. De reeds bestaande mogelijkheden voor de klager om het motiverend gedeelte van de beslissing te ontvangen en om inzage te krijgen in het tuchtdossier blijven onveranderd behouden (beslissing van de Kamer vereist). Hetzelfde geldt voor de mededeling van het beschikkend en/of motiverend gedeelte van de beslissing aan derden (op basis van een met redenen omklede in voorkomend geval met eenparigheid van stemmen genomen beslissing van de Kamer).

De openbaarheid naar het grote publiek wordt eveneens vergroot. Het BIV publiceert momenteel reeds beslissingen waarvan de publiciteit is bevolen door de tuchtoverheid in gevolge artikel 15 van de wet of die een informatieve waarde hebben op haar website. De mogelijkheid tot publicatie van beslissingen als bijkomende sanctie wordt als dusdanig behouden. Het BIV zal echter ook systematisch het motiverend en beschikkend gedeelte van de in kracht van gewijsde gegane beslissingen moeten publiceren die een sanctie van schorsing of van schrapping opleggen om redenen van geldverduistering of niet-terugbetaling van gelden en/of wegens het ontvangen van geheime commissies, en/ of wegens tekortkomingen die als zwaar beoordeeld worden door de betrokken Kamer. Dit zal gebeuren op anonieme wijze. Deze maatregel heeft tot doel het grote publiek en malafide vastgoedmakelaars te tonen dat het BIV krachtdadig optreedt tegen zware feiten en malafide vastgoedmakelaars en meer transparantie te bieden over het door het BIV in dat kader gevoerde beleid. De publicatie gebeurt binnen de maand nadat de beslissing kracht van gewijsde bekomt.

Een laatste grote vernieuwing van de wet betreft de mogelijkheid die wordt geboden aan het bureau van het BIV en de rechtskundige assessor en de rechtskundige assessor generaal (die beslist heeft om de vastgoedmakelaar op te roepen om voor de uitvoerende kamer te verschijnen) om elk aan de voorzitter van de rechtbank van eerste aanleg te vragen bewarende maatregelen te nemen, dit op basis van artikel 584 van het Gerechtelijk Wetboek. Het betreft een spoedprocedure (in kortgeding). De bewarende maatregelen kunnen onder andere bestaan in de aanstelling van een voorlopig bewindvoerder en de blokkering van de toegang van de vastgoedmakelaar tot de rekeningen. Het doel bestaat erin de mede-eigenaars en de consumenten preventief te beschermen in afwachting van een beslissing over de mogelijke schuld.

De wet geeft het BIV het nodige belang om op basis van dit artikel 584 Gerechtelijk Wetboek op te treden, daar het verzoek namelijk wordt ingediend met het oog op het verdedigen van het collectief belang van de leden van het Instituut en om elke aantasting van de eerbaarheid van het beroep te voorkomen, evenals ter voorkoming van de schade die zou kunnen worden aangericht aan derden. Momenteel is het op basis van de vigerende rechtspraak weinig waarschijnlijk dat de rechter het rechtstreeks en persoonlijk karakter van het belang van het BIV zou erkennen in het kader van een vraag op basis van artikel 584 GW.  

Drie situaties kunnen zich voordoen waarin het van belang is dat het BIV kan optreden:

1) Voorlopige maatregelen:

Indien een rechtskundige assessor voorlopige maatregelen neemt gaat hij ervan uit dat de verdere uitoefening van de beroepswerkzaamheid door de syndicus schade kan berokkenen aan derden of aan de eer van het Instituut. Hij kan een syndicus onder andere het tijdelijk verbod opleggen om het beroep uit te oefenen. Volgens het bovengenoemde rapport van het BIV werden in de periode tussen 1/1/2014 en 31/12/2015 twaalf keer voorlopige maatregel genomen door de rechtskundige assessor. Het gebeurt dat sommige oneerlijke syndici deze maatregelen niet respecteren. In dat geval is het dus van belang dat het BIV bovenop de voorlopige maatregel bijkomende bewarende maatregelen kan vragen aan de rechter. Zo kan in deze gevallen de blokkering van de toegang van de vastgoedmakelaar tot de rekeningen waarop gelden van derden staan een zeer effectief middel zijn om verdere schade te voorkomen. Deze maatregel kan enkel door een rechter worden genomen. Daarenboven heeft de rechter de bevoegdheid te handelen ter bescherming van verenigingen van mede-eigenaars die geen klacht hebben ingediend.

2) Klassement zonder gevolg:

Uit het bovenvermelde rapport van het BIV blijkt dat tussen 1/1/2014 en 31/12/2015 292 van de 1574 klachten die zonder gevolg zijn geklasseerd en aldus niet werden doorverwezen naar de Uitvoerende Kamer wegens een gebrek aan bewijs. Dit betekent echter niet dat er in deze dossiers bijvoorbeeld geen strafbare feiten kunnen zijn gepleegd. Het BIV beschikt immers niet over dezelfde bevoegdheid als het gerecht om onderzoeksdaden te stellen. Zo kan het bijvoorbeeld derden niet verplichten om stukken over te maken. In het geval er aanwijzingen zijn van strafbare feiten is de mogelijkheid tot het vragen van bewarende maatregelen op basis van artikel 584 Gerechtelijk Wetboek dus zeker een meerwaarde. Uiteraard kan de klager zelf altijd een beroep op dit artikel doen en zelf bewarende maatregelen vragen aan de rechter. Veel klagers mijden echter gerechtelijke procedures omwille van de hoge kostprijs en de onzekere afloop van de procedure.

Anderzijds wordt deze maatregel uiteraard niet voorzien voor dossiers die geklasseerd zijn zonder gevolg omwille van het louter burgerrechtelijk of handelsrechtelijk karakter van de aangeklaagde feiten. Volgens hetzelfde rapport van het BIV gaat het om 645 van de zonder gevolg geklasseerde dossiers. In die gevallen zal de klager zelf de nodige stappen moeten ondernemen om het probleem op te lossen.

3) Tuchtbeslissing:

De hierboven aangehaalde elementen gelden eveneens in dossiers die wel aanleiding hebben gegeven tot een tuchtvervolging. Het loutere feit dat deontologisch bestrafbare feiten worden vervolgd sluit niet uit dat dezelfde vastgoedmakelaar ook strafrechtelijke feiten heeft gepleegd waarvoor het opleggen van bewarende maatregelen aangewezen is.

Inwerkingtreding

Deze bepalingen treden in werking op 1 februari 2018. 

Lees de volledige tekst van de wet van 21 december tot wijziging van de wet van 11 februari 2013 houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar