Mede-eigendom – Wijzigingen reserve- en werkkapitaal, gerechtelijke maatregelen en vruchtgebruik

Geschreven door Lexalert
Foto: Sarath Kuchi  

De regelgeving op de mede-eigendom wijzigt met ingang van 1 januari 2019. De wijzigingen hebben betrekking op het onderscheid tussen reserve- en werkkapitaal, progressief sparen, gerechtelijke en buitengerechtelijke maatregelen door de syndicus en vruchtgebruik.  

De financiële moeilijkheden inzake mede-eigendom zijn legio. Bijvoorbeeld in geval van het verzuim of het onvermogen van een mede-eigenaar waarvoor alle anderen moeten opdraaien bij gebrek aan daadwerkelijke maatregel tot invordering. Een ander voorbeeld, het geval van een mede-eigendom met een gebrek aan middelen, dat beschikt over weinig reservekapitaal en nochtans met vaak omvangrijke herstellingen te maken krijgt.

Het volstaat de rechtspraak er op na te lezen en te kijken naar het aantal geschillen over de lasten, de verdeling ervan, de goedkeuring van de rekeningen, enz. Tal van mede-eigendommen zijn daarenboven in de jaren ‘70 opgericht, en de veroudering van het gebouwenpark verergert deze situatie. Verschillende amendementen zijn voorgesteld om voor verbetering te zorgen, en daaruit is de noodzaak gebleken om de financiële elementen te hergroeperen op hun logische plaats, namelijk in het kader van het vermogen van de vereniging, in artikel 577-5, § 3.

Reserve- en werkkapitaal

De definities van werkkapitaal en reservekapitaal zijn ongewijzigd maar worden verplaatst naar artikel 577-5, met behoud van de vereiste afscheiding tussen de verschillende bankrekeningen, alle op naam van de vereniging; deze vereiste was voorheen opgenomen in artikel 577-8.

De vereniging van mede-eigenaars kan geen ander vermogen hebben dan de roerende goederen nodig voor de verwezenlijking van haar doel, dat uitsluitend bestaat in het behoud en het beheer van het gebouw of de groep van gebouwen. Het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars bestaat minstens uit een werkkapitaal en een reservekapitaal.

Onder “werkkapitaal” wordt verstaan de som van de voorschotten die zijn betaald door de mede-eigenaars als voorziening voor het betalen van de periodieke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemene delen, de beheerskosten en de uitgaven voor de huisbewaarder.

Onder “reservekapitaal” wordt verstaan de som van de periodiek ingebrachte bedragen die zijn bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of de vernieuwing van een lift, of het leggen van een nieuwe dakbedekking.

Progressief sparen

In een langetermijnperspectief voor de grotere werken wil dit ontwerp, in navolging van andere rechtssystemen, het progressief sparen door de mede-eigenaars bevorderen zodat zij niet voor verrassingen zouden komen te staan door plotse en aanzienlijke uitgaven. Een evenredige verhouding, berekend ten aanzien van de gewone lasten van het voorgaande jaar, zou gehanteerd kunnen worden voor de vaststelling van een jaarlijkse minimumbijdrage aan het reservekapitaal.

De vereniging van mede-eigenaars moet uiterlijk na afloop van vijf jaar na datum van de voorlopige oplevering van de gemene delen van het gebouw een reservekapitaal aanleggen waarvan de jaarlijkse bijdrage niet lager mag zijn dan vijf procent van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar; de vereniging van mede-eigenaars kan met een vier vijfde meerderheid beslissen om dit verplicht reservekapitaal niet aan te leggen.

Die bedragen moeten op diverse rekeningen worden geplaatst, waaronder verplicht een afzonderlijke rekening voor werkkapitaal en een afzonderlijke rekening voor het reservekapitaal; al deze rekeningen moeten op naam van de vereniging van mede-eigenaars worden geopend.

Het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars bestaat uit de door de algemene vergadering bepaalde periodieke bijdragen van de mede-eigenaars.

Gerechtelijke en buitengerechtelijke maatregelen door de syndicus

De nieuwe wet bepaalt uitdrukkelijk dat de syndicus alle gerechtelijke en buitengerechtelijke maatregelen kan nemen voor de invordering van de lasten.

De bevoegdheid van de syndicus om alle gerechtelijke of buitengerechtelijke maatregelen te nemen voor de invordering van de lasten wordt dus bevestigd. Ofschoon de wet melding maakt van de bevoegdheid van de syndicus om de kapitalen te beheren, is er in de rechtspraak en de rechtsleer controverse rond de kwestie van de invordering van de lasten door de syndicus, zonder voorafgaande beslissing van de vergadering van de mede-eigenaars, ook al lijkt er zich een meerderheid af te tekenen pro deze mogelijkheid. Een recent cassatie-arrest van 18 december 2017 gaat overigens in die richting.

Appartement in vruchtgebruik

Gelet op het feit dat de langstlevende echtgenoot in ons recht het vruchtgebruik verkrijgt, worden zeer veel appartementen bewoond door vruchtgebruikers die er niet altijd mee akkoord gaan om een reeks uitgaven op zich te nemen waarvan zij menen dat die onder de grove herstellingen vallen, die in principe ten laste zijn van de blote eigenaar(s). Worden de vruchtgebruiker en blote eigenaar hoofdelijk of ondeelbaar gehouden? De rechtsleer staat er overwegend negatief tegenover.

De voorgestelde bepaling beoogt de invoering van hoofdelijkheid in geval van vruchtgebruik van een kavel, met de verduidelijking dat de syndicus evenwel een mededeling moet doen met betrekking tot het deel van de oproep tot kapitaalinbreng dat aangewend zal worden voor het reservekapitaal en dat dus overeenstemt met een niet-periodieke uitgave. Tussen partijen moet deze, in fine, door de blote eigenaar worden gedragen.

De nieuwe bepaling luidt:

Wanneer de eigendom van een kavel bezwaard is met een vruchtgebruik, zijn de titularissen van de zakelijke rechten hoofdelijk gehouden tot de betaling van die lasten. De syndicus deelt bij de oproep tot kapitaalinbreng aan alle betrokken partijen mee welk deel bestemd zal zijn voor het reservekapitaal.

De tenuitvoerlegging van beslissingen waarbij de vereniging van mede-eigenaars wordt veroordeeld, kan worden gedaan op het vermogen van iedere mede-eigenaar naar evenredigheid van zijn aandeel gebruikt voor de stemming.”

Lees de volledige tekst van de wet houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en houdende wijziging van het Gerechtelijk Wetboek met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing