Komt u terug op uw beslissing na ondertekening van een verkoopovereenkomst voor een gebouw gelegen in Brussel? De brusselse fiscaliteit werd eindelijk aangepast!

Geschreven door Mr. Séverine Segier, Afschrift, www.afschrift.be
Foto: Carlos ZGZ

De ondertekening van een verkoopovereenkomst is geen onbeduidende handeling: de verkoop is voltrokken tussen de partijen en het gebouw komt dus in de handen van de andere partij terecht. Niettemin is deze verandering van eigenaar slechts tegenstelbaar aan derden vanaf de datum van het verlijden van de authentieke akte, wat binnen de vier maanden na de ondertekening van de compromis dient te gebeuren en die ook moet geregistreerd worden en die in Brussel onderworpen is aan de betaling van 12,5% aan registratierechten.

Maar, het Wetboek voorziet niet enkel de verplichting tot registratie van alle akten die voor een notaris worden verleden, maar ook de verplichting tot registratie van alle akten die een overdracht van eigendom van onroerende goederen gelegen in België betreffen. Elke verkoopovereenkomst die geldig ondertekend werd tussen partijen, moet dus geregistreerd worden, op straffe van sanctie.

Dit geldt ook voor naar behoren ondertekende compromissen, maar waarvoor de partijen later op hun beslissing terugkomen. Dan doet er zich soms een zeer oncomfortabele situatie voor : de eerste compromis diende geregistreerd te worden, met de betaling van evenredige registratierechten van 12,5%, en men moest er zich toe verbinden om een juridische procedure tegen zijn ex-medecontractant te voltooien, om een terugbetaling van de rechten te bekomen.

De terugbetaling was inderdaad slechts mogelijk als de compromis ontbonden, opgezegd, beëindigd of geannuleerd werd bij gerechtelijke beslissing ; het akkoord, zelfs van alle partijen, was niet voldoende, en indien de partijen terugkwamen op een compromis zonder dergelijke gerechtelijke procedure te voeren, was een terugbetaling van de rechten van 12,5% niet mogelijk.

Al sinds enige tijd hebben het Waalse Gewest en het Vlaamse Gewest hun wetgeving aangepast, maar het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bleef achterop.

Op vandaag voorziet het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor niet gerealiseerde verkoopovereenkomsten de inning van een specifiek vast recht van 10€, die bedoeld is om de overeenkomst betreffende de verkoop van een gebouw die werd ondertekend, maar die werd ontbonden, opgezegd, beëindigd of geannuleerd in gezamenlijk akkoord van alle partijen (en dus zonder tussenkomst van een rechter), vrij te stellen van het evenredig registratierecht van 12,5%, op voorwaarde dat de overeenkomst van ontbinding, opzegging, beëindiging of annulatie op regelmatige wijze voor registratie werd aangeboden.

Deze nieuwe regeling geldt zowel wanneer de compromis werd ondertekend, maar de partijen erop terugkomen vóór dat ze geregistreerd wordt (en dus vóór de betaling van de rechten van 12,5%), als wanneer de compromis reeds werd aangeboden voor registratie en de partijen er pas op terugkomen na de betaling van het evenredig recht. In dat laatste geval zullen de evenredige rechten terugbetaald worden ; in het eerste geval zullen ze niet verschuldigd zijn.

Ander interessant artikel: Schenken van vastgoed wordt stuk voordeliger

Het meest gebruikte voorbeeld zal zonder twijfel dat zijn waar de partijen na het verlijden van de authentieke akte (en de betaling van het evenredig recht van 12,5%) op de verkoop terugkomen, na de ontbinding van de overeenkomst door de vervulling van een ontbindende voorwaarde van rechtswege. Deze clausule verduidelijkt expliciet dat ze de overeenkomst ontbindt zonder dat de partijen de ontbinding moeten vragen voor de rechtbank. Zo kan er in de verkoopovereenkomst voor een gebouw voorzien worden dat indien de prijs niet voor een vastgestelde datum betaald werd, de verkoopovereenkomst van rechtswege en zonder tussenkomst van de rechter zal ontbonden worden : de compromis en de akte die de ontbinding vaststelt moeten dus geregistreerd worden, mits de betaling van het vast recht van 10€, en de evenredige rechten die betaald werden bij de registratie van de authentieke verkoopakte moeten terugbetaald worden (voor zover de voorwaarde vervuld wordt binnen een termijn van één jaar).

Bovendien werden deze mogelijkheden door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ook uitgebreid naar de minnelijke ontbinding, opzegging, beëindiging of annulatie van alle transacties in verband met de overdracht van onroerende goederen, of dat nu onder bezwarende titel is – als verdeling of overdracht van onverdeelde aandelen bijvoorbeeld – of nog naar de schenkingen van onroerende goederen.

Deze maatregel treedt in voege voor alle onroerende overeenkomsten die onderworpen zijn aan het evenredig recht en die afgesloten worden vanaf 29 december 2016.