Invoering kwaliteitsrekening vastgoedmakelaar vanaf 1 augustus 2018 – De 7 krachtlijnen

Geschreven door Lexalert
Foto: Ed Ivanushkin  

De wet van 21 december 2017 (B.S. 22 januari 2018) met betrekking tot de deontologie van syndici voorziet in volgende doelstellingen:

  •  de tuchtprocedure het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars (BIV) transparanter te maken, de klagers meer actiemiddelen te geven en het BIV meer slagkracht te geven om op te treden tegen oneerlijke vastgoedmakelaars en
  • de cliënten van vastgoedmakelaars te beschermen tegen de insolvabiliteit van deze laatsten door het invoeren van een wettelijke regeling inzake de kwaliteitsrekening;
  • een administratieve vereenvoudiging voor syndici door het schrappen van de verplichting tot het verzenden van de lijsten van door hen beheerde verenigingen van mede-eigenaars aan het BIV.

Hieronder gaan we in op de bescherming van de cliënten van vastgoedmakelaars tegen de insolvabiliteit van deze laatsten door het invoeren van een wettelijke regeling inzake de kwaliteitsrekening.

De kwaliteitsrekening is een rekening waarbij bij de tenaamstelling wordt aangegeven dat de titularis de rekening houdt in een bepaalde hoedanigheid of kwaliteit. De rekeninghouder maakt bij de opening van de rekening duidelijk dat hij die rekening opent in een bepaalde professionele hoedanigheid of kwaliteit. De rekening wordt enkel beroepsmatig gebruikt. Elke betaling die aan de professioneel toekomt en die derdengelden omvat of kan omvatten, wordt erop verwerkt. Alleen via deze rekening worden derdengelden aan derden gestort.

De kwaliteitsrekening vermijdt dat het erop geplaatste geld deel zal uitmaken van het eigen vermogen van de vastgoedmakelaar. De gelden worden niet in eigen naam en voor eigen rekening gehouden, maar worden beheerd ten voordele van derden. De vastgoedmakelaar die het geld op een kwaliteitsrekening plaatst is dus geen eigenaar van deze gelden, wel is hij volmachthebber en heeft hij een inningsbevoegdheid.

De opdrachtgever-schuldeiser kan de gelden niet rechtstreeks bij de bank opvragen. Hij heeft ook geen vorderingsrecht op de bank, maar is wel de economische eigenaar van deze gelden. Dit is belangrijk in geval van insolvabiliteit van de rekeninghouder.

Er bestaan over het algemeen twee soorten van kwaliteitsrekeningen, nl. een derdenrekening en een rubriekrekening. Op een derdenrekening komen gelden van diverse bestemmelingen terecht. Er hoeft dan niet per afzonderlijke cliënt of derde een rekening te worden geopend. Het saldo van de rekening behoort toe in mede-eigendom aan verschillende cliënten en/ of derden, naar evenredigheid van het bedrag dat voor hen bestemd is. Op de rubriekrekening daarentegen worden uitsluitend gelden gestort voor rekening van een bepaalde begunstigde of begunstigden met betrekking tot een welbepaalde zaak.

Het gebruik van een kwaliteitsrekening is een noodzaak. Het algemeen belang van de beroepsgroep is daarbij aan de orde. De kwaliteitsrekening dekt immers twee risico’s, nl. het risico van insolvabiliteit van de professioneel en het risico van fraude door de professioneel.

Dit geldt des te meer voor de erkende vastgoedmakelaar die zich gewoonlijk, als zelfstandige en voor rekening van derden, bezighoudt met activiteiten van bemiddelaar met het oog op de verkoop, aankoop, ruil, verhuring of afstand van onroerende goederen, onroerende rechten of handelsfondsen of met activiteiten van beheerder van goederen die instaat voor ofwel het beheer van onroerende goederen of onroerende rechten. Het vertrouwen in het rechtsverkeer staat daarbij op het spel.

Dit geldt uiteraard niet voor de activiteiten van het syndicschap van onroerende goederen in mede-eigendom. De nieuwe wet inzake de mede-eigendom voorziet in een eigen regeling (art. 577-8, § 4, 5° BW). Om die reden wordt het toepassingsgebied van deze wet beperkt tot de vastgoedmakelaars die zich bezighouden met de activiteiten bedoeld in artikel 3, 1° en 2°, a) van het koninklijk besluit van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar (B.S., 13 oktober 1993).

De 7 krachtlijnen van dit voorstel zijn de volgende:

1. De invoering van een wettelijke verplichting tot afscheiding van het professioneel vermogen van het privévermogen van de beroepsbeoefenaar

Deze wet voert de wettelijke plicht in om een onderscheid te maken tussen eigen gelden en derdengelden. Op de vastgoedmakelaars rust de plicht om gelden die zij in de uitoefening van hun beroep innen ten behoeve van cliënten of derden op een op hun naam of op naam van hun vennootschap met vermelding van hun hoedanigheid geopende rekening of rekeningen te storten.

Deze rekening beveiligt de belangen van de cliënt of van derden die de vastgoedmakelaar gelden hebben toevertrouwd met het oog op een welbepaalde bestemming of bestemmeling.

De aan de vastgoedmakelaar toevertrouwde gelden mogen in geen geval anders gebruikt worden dan ter bestemming waartoe zij zijn gegeven. Hierdoor worden misbruiken voorkomen en het vertrouwen in de tussenpersoon in het rechtsverkeer behouden.

Alle gelden van cliënten of derden mogen uitsluitend via deze kwaliteitsrekening worden verhandeld. Cliënten en derden moeten verzocht worden om uitsluitend op deze rekening te betalen, behalve ingeval het gaat om kosten, erelonen of een voorschot erop. Ingeval cliënten of derden toch bij vergissing zouden betalen op een persoonlijke rekening van de beroepsbeoefenaar, is deze ertoe gehouden deze gelden onmiddellijk door te storten op zijn kwaliteitsrekening(en).

De rekening(en) wordt geopend overeenkomstig de door het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars bepaalde regels. Het Beroepsinstituut kan onder meer bepalen dat:

  • de vastgoedmakelaar een onherroepelijke toelating aan de bank geeft, om de rechtskundig assessor van de betrokken uitvoerende Kamer van het Instituut waarvan hij afhangt, in kennis te stellen van een eventueel beslag op zijn kwaliteitsrekening;
  • de vastgoedmakelaar de bank onherroepelijk toestaat om aan de rechtskundig assessor van de betrokken uitvoerende Kamer van het Instituut waarvan hij afhangt, op verzoek van die assessor, een overzicht of kopie te bezorgen van alle verrichtingen die zijn uitgevoerd op de kwaliteitsrekening;
  • creditinteresten, verminderd met de daaraan gekoppelde belastingen en kosten, toekomen aan de partij die recht heeft op de hoofdsom, onverminderd een gerechtelijke beslissing of bijzondere overeenkomsten tussen de betrokken partijen.

De wet stelt geen beperkingen aan het aantal rekeningen. Dit is in de praktijk noch haalbaar noch wenselijk. De afgelopen financiële crisis toonde aan hoe belangrijk het is om grote bedragen te spreiden over meerdere kredietinstellingen. In dat verband zij ook gewezen op de mondelinge vragen die de indiener omtrent de Staatswaarborg op deze rekeningen reeds heeft gesteld. (Vr. en Antw. Kamer 20 0 8 0 9, 15 december  20 0 8 , 1210 9 -12112 ( Vr. nr. 548 TERWINGEN); Vr. en Antw. Kamer 2010-2011, 19 januari 2011, 7-10 (Vr. nr. 1833 TERWINGEN).)

Het is de vastgoedmakelaar die deze rekening beheert, onverminderd de aanvullende regels inzake verhandeling van gelden van cliënten of derden vastgesteld door het bevoegde orgaan van het Beroepsinstituut. Het Beroepsinstituut kan o.m. bepalen dat de vastgoedmakelaar die als makelaar optreedt enkel op transparante wijze gelden mag opnemen en dat de vastgoedmakelaar die als beheerder optreedt alleen via een overschrijving of via bankcheque gelden mag opnemen.

2. De invoering van een wettelijke plicht tot snelle afhandeling of plaatsing op een rubriekrekening

In de wet wordt een opdeling gemaakt tussen de (algemene) derdenrekening en de rubriekrekening.

De derdenrekening is een globale rekening waarop gelden worden ontvangen of beheerd die naar cliënten of derden doorgestort moeten worden. Op deze rekening worden gelden gestort waar niet onmiddellijk duidelijk is voor wie zij bestemd zijn. De sommen die geïnd worden zijn vaak bestemd zowel voor cliënten en/of derden en de beroepsbeoefenaar zelf (kosten en erelonen). Het is boekhoudkundig vrijwel onmogelijk om reeds bij de invordering een opdeling te maken tussen gelden bestemd voor cliënten, derden (waaronder de fiscus) en henzelf (kosten en erelonen).

Deze wet schrijft de plicht in om derdengelden zo vlug als mogelijk door te storten naar de bestemmeling. Een uitzondering wordt gemaakt voor de vastgoedmakelaarrentmeester gelet op zijn bijzondere opdracht inzake beheer van onroerende goederen of van onroerende rechten (art. 2, 7° van de bovenvermelde wet van 11 februari 2013). De vastgoedmakelaar-rentmeester heeft met zijn cliënt vaak een termijn bedongen waarbinnen de afrekening moet plaatsvinden. Bovendien kan deze afrekening op het einde van de bedongen termijn ook negatief zijn waardoor de cliënt bijkomende kosten moet betalen. Om die reden bepaalt De wet dat de plicht tot onmiddellijke doorstorting van de ontvangen derdengelden niet geldt ingeval daar bij overeenkomst van afgeweken is.

Om de afscheiding van vermogens toch zo snel als mogelijk en zo optimaal als mogelijk te realiseren wordt bepaald dat de vastgoedmakelaar de gelden niet langer mag bewaren dan vier maanden te rekenen van de dag waarop hij ze ontvangen heeft. Ingeval de vastgoedmakelaar echter om gegronde redenen de gelden niet binnen vier maanden aan de bestemmeling kan bezorgen, stort hij deze gelden op een rubriekrekening.

Onder “gegronde” redenen worden o.m. verstaan:

het feit dat de uitvoering van de notariële akte pas op een later tijdstip verleden wordt. Hier wordt afgeweken van de regeling die bestaat voor notarissen, gerechtsdeurwaarders en advocaten omwille van de eigenheid van de activiteit van de vastgoedmakelaar. De wettelijke termijn voor de registratie van de koopovereenkomst en de betaling van deze registratierechten – verlijden van de akte – bedraagt immers vier maanden te rekenen vanaf het akkoord van de partijen (verkoopscompromis). Na deze termijn van vier maanden kan de fiscale administratie de betaling van deze rechten opeisen zelfs indien de notariële akte, waarbij het verkoopcompromis officieel wordt vastgelegd, nog niet verleden is. De notaris zal bij verlijden van de akte nog toezien op het verzamelen van bepaalde informatie, waar de vastgoedmakelaar geen toegang tot heeft. Denk hierbij aan: beslagberichten, eventuele machtiging van de rechter in geval van minderjarige verkopers, onbekwaam verklaarde verkopers (iemand die onbekwaam wordt tussen overeenkomst en akte), mogelijke faillissementen, btw-schulden, uitoefening van voorkooprechten, enz. De makelaar wacht dus op het verlijden van de notariële akte om de gestorte derdengelden (voorschot) te kunnen doorstorten.

Daar hij voor bepaalde aspecten van de procedure afhangt van de notaris, heeft hij deze niet zelf in de hand. Het is logisch, om geen extra administratieve lasten en kosten te creëren, dat de termijn voor het openen van een rubriekrekening hierop wordt afgestemd.

De rubriekrekening is een geïndividualiseerde rekening geopend in een dossier of voor een bepaalde cliënt. Het betreffen o.m. rekeningen geopend in afwachting van de uitvoering van een overeenkomst. Deze verplichting is niet van toepassing indien het totaal van de bedragen ontvangen voor rekening van eenzelfde persoon of bij gelegenheid van eenzelfde verrichting of per dossier 2 500 euro niet te boven gaat. De Koning kan dit bedrag aanpassen.

Lees ook: Wijzigingen deontologie BIV vastgoedgoedmakelaars 2018

3. De bepaling van de minimale eisen waaraan een derdenrekening en een rubriekrekening moeten voldoen

De derdenrekening en rubriekrekening moeten voldoen aan een aantal minimumeisen. In eerste instantie betreft het een rekening die geopend is bij een door de Nationale Bank van België (Zie koninklijk besluit van 3 maart 2011 betreffende de van de toezichtsarchitectuur voor de fi nanciële sector, B.S., 9 maart 2011, met ingang van 1 april 2011 dat art. 7 van de wet van 22 maart 1993 op het statuut van en het toezicht op de kredietinstellingen, B.S., 19 april 1993 wijzigt.) op grond van de wet van 22 maart 1993 op het statuut van en het toezicht op de kredietinstellingen vergunde instelling.

Verder moet de rekening aan een aantal eisen voldoen die nu reeds zijn terug te vinden in de deontologische richtlijn betreffende de derdenrekening van 14 september 2006 maar voor de rechtszekerheid uitdrukkelijk in de wet worden geschreven:

1° de rekening mag nooit een debetsaldo vertonen;

2° op de rekening is elke vorm van krediet uitgesloten; zij mogen zeker niet als zekerheid dienen;

3° elke compensatie, fusie of bepaling van eenheid van rekening tussen de kwaliteitsrekening en andere bankrekeningen is uitgesloten. Nettingovereenkomsten kunnen op deze rekening geen toepassing vinden. Een nettingovereenkomst is een overeenkomst tot schuldvernieuwing of tot bilaterale of multilaterale schuldvergelijking. (Zie art. 3, 4, § 2, 14, 15 en 16 van de wet van 15 december 2004 betreffende financiële zekerheden en houdende diverse fiscale bepalingen inzake zakelijke zekerheidsovereenkomsten en leningen met betrekking tot financiële instrumenten (B.S. 1 februari 2005). Deze wet werd getroffen ter uitvoering van richtlijn nr. 2002/47/EG.)

Bepaald wordt dat het Beroepsinstituut zelf nog aanvullende regels m.b.t. verhandeling van gelden van cliënten of derden kunnen opstellen in het licht van de concrete noden in de beroepssector.

4. Een effectieve controle op de naleving van deze verplichtingen

Teneinde een effectieve naleving van deze voorschriften te verzekeren, wordt bepaald dat het Beroepsinstituut een toezichtregeling organiseert waarin ook de maatregelen en sancties bij niet naleving van hoger genoemde plichten worden opgenomen.

5. Garanties tegen de insolvabiliteit van de beroepsbeoefenaar inbouwen

Deze wet strekt ertoe een wettelijke plicht voor vastgoedmakelaars in te voeren tot het openen van een afzonderlijke bankrekening waarop zij de gelden bestemd voor hun cliënten of voor derden dienen te bewaren. Deze bankrekening heeft uitsluitend deze bestemming en mag dus door de desbetreffende beroepsbeoefenaar niet gebruikt worden voor andere doeleinden, bijvoorbeeld om er eigen gelden of (uitsluitend) erelonen op te laten storten. Deze segregatieplicht is ingevoerd om de cliënten van de beroepsbeoefenaar te beschermen door een duidelijke scheiding te maken van de eigen tegoeden van de beroepsbeoefenaar en de tegoeden die hij bewaart voor rekening van derden.

Deze zgn. “derdenrekening” dient ook op het briefpapier van de beroepsbeoefenaar te worden vermeld.

De vraag rijst of deze afscheiding ook tegenwerpelijk is aan derden en meer bepaald aan de schuldeisers van de rekeninghouder. In ons rechtssysteem geldt het vermogen van een rechtssubject als één en ondeelbaar (art. 8 Hypotheekwet). Schuldeisers kunnen dus in beginsel beslag leggen op het gehele vermogen van hun schuldenaar dat hun gemeenschappelijk onderpand is. Dit principe is echter niet zonder uitzonderingen.

Zo kent ons recht talrijke wettelijke gevallen van vermogenssplitsing en meer bepaald ook van kwaliteitsrekeningen.

Aangenomen wordt dat zo’n vermogenssplitsing kan worden toegestaan wanneer (1) hiermee een maatschappelijk belang wordt gediend en (2) de rechten van derden hierdoor niet worden geschaad, met name doordat er de nodige publiciteit wordt aan verleend.

Aan de eerste vereiste is voldaan door Deze wet. Het verplichte gebruik van de kwaliteitsrekening beoogt het vertrouwen in tussenpersonen in het rechtsverkeer te versterken. Het kan immers niet worden aanvaard dat cliënten de hen toekomende gelden mislopen omdat hun vastgoedmakelaar insolvabel is geworden, in een echtscheiding is verwikkeld of overlijdt.

De kwaliteitsrekening van een vastgoedmakelaar beantwoordt ook aan het tweede vereiste dankzij Deze wet omdat elke schuldeiser weet of hoort te weten dat zich op de kwaliteitsrekening geen “eigen” gelden van de vastgoedmakelaar bevinden. Bovendien wordt bij de tenaamstelling van de rekening, op het ogenblik van de opening ervan, aangegeven dat de rekening in die hoedanigheid wordt geopend, zodat dit ook voor de bank duidelijk is.

Vanuit deze optiek strekt de kwaliteitsrekening, ook al kent de bank enkel de beroepsbeoefenaar, niet tot onderpand van de schuldeisers van de beroepsbeoefenaar derwijze dat zijn schuldeisers (na beslag), zijn echtgenoten (na echtscheiding) of zijn erfgenamen (na overlijden) hierop geen rechten kunnen doen gelden. Evenmin kan de bank met betrekking tot deze rekening overgaan tot schuldvergelijking met een schuldvordering die zij op de tenaamgestelde van de rekening heeft.

De afwezigheid van wettelijke grondslag voor de kwaliteitsrekening van een vastgoedmakelaar heeft na het arrest van het Hof van Cassatie van 27 januari 2011 de noodzaak tot een wetgevend optreden versterkt. In het geval dat aanleiding gaf tot het arrest was door de fiscus beslag gelegd lastens de advocaat op diens derdenrekening. De feitenrechter had geoordeeld dat dit beslag niet kon worden gelegd. Deze beslissing wordt echter vernietigd omdat er voor deze afscheiding in het vermogen van de advocaat tussen de derdenrekening en andere activa geen wettelijke grondslag bestaat. Het arrest moet onmiskenbaar worden gelezen als een aansporing voor de wetgever om in een regeling te voorzien.

6. Een regeling voor gelden die langdurig geplaatst staan op kwaliteitsrekeningen

Er wordt ook een wettelijke regeling ingevoerd voor het geval sommen zeer lang “geparkeerd” staan op een kwaliteitsrekening (zgn. “slapende rekeningen”).

Deze wet bepaalt dat ingeval deze sommen niet zijn teruggevorderd door de gerechtigde(n), noch aan hem of hen zijn bezorgd twee jaar na de laatste handeling gesteld in het dossier naar aanleiding waarvan zij door de betrokken beroepsbeoefenaar werden ontvangen, deze in de Depositoen Consignatiekas worden gestort.

De verplichting tot doorstorting rust op de beroepsbeoefenaar die deze gelden in de uitoefening van zijn functie heeft ontvangen. De termijn wordt geschorst zolang de sommen geplaatst op de kwaliteitsrekening het voorwerp uitmaken van een rechtsgeding.

Die deposito’s worden ingeschreven op naam van de gerechtigde(n) die door de betrokken beroepsbeoefenaar worden aangewezen. Zij worden door de Depositoen Consignatiekas ter beschikking van de gerechtigde(n) gehouden tot het verstrijken van de termijn bepaald in artikel 25 van het koninklijk besluit nr. 150 van 18 maart 1935.

7. Aandacht voor de inwerkingtreding

Teneinde voldoende tijd te laten aan de vastgoedmakelaars om zich in regel te stellen met de eisen opgenomen in deze wet alsook het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars in staat te stellen zijn werking en reglementen hieraan aan te passen, wordt bepaald dat de wet voor wat het deel betreffende de kwaliteitsrekening betreft pas in werking treedt op de eerste dag van de zevende maand na publicatie in het Belgisch Staatsbald. Dat is 1 augustus 2018. 
Lees de volledige tekst van de wet van 21 december 2017 (BS 22 januari 2018) tot wijziging van de wet van 11 februari 2013 houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar