Hervorming mede-eigendom 2018 – 4 krachtlijnen

Geschreven door Lexalert
Foto: Tom Godber

Het wetsontwerp van 5 februari 2018 hervormt onder meer de mede-eigendom. Hieronder vindt u de 4 krachtlijnen. 

Het is eigen aan een appartementsgebouw dat de private delen vaak geen rechtstreekse toegang hebben tot het openbaar domein, tenzij via de gemene delen. Het gevolg is dat die private kavels soms geruimere tijd dan huizen verstoken blijven van een modernisering van de infrastructuur, omdat een beslissing van de algemene vergadering nodig is. Voor de aanleg, het onderhoud of de hernieuwing van kabels, leidingen of bijhorende uitrustingen zou alsdan, naargelang het geval, een drie vierde of vier vijfde meerderheid binnen de algemene vergadering nodig zijn, wat de aanleg of modernisering van de infrastructuur bemoeilijkt of alleszins vertraagt.

Het wetsontwerp van 5 februari 2018 beoogt dan ook, los van en in aanvulling op de wijzigingen van de bepalingen van de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen (hoofdstuk II) uitgevoerd door een werkgroep, de bepalingen van de gewone medeeigendom en gedwongen mede-eigendom (hoofdstuk I) in het algemeen te moderniseren in het licht van de technologische vooruitgang.

Dit wetsontwerp wil remediëren aan de problemen die rijzen. Naast de reparatie van een aantal technische elementen, is het gesteund op vier krachtlijnen die het appartementsrecht op structurele wijze moeten optimaliseren.

De eerste krachtlijn is de flexibilisering in de werking van de vereniging van mede-eigenaars en haar organen. Die komt in voorliggend ontwerp op verschillende manieren tot uitdrukking.

De flexibilisering van de besluitvorming blijkt ook uit de voorgestelde wijzigingen inzake de algemene vergadering: de gekwalificeerde meerderheden worden versoepeld en gerationaliseerd. De bevoegdheden van de promotor of, in ruimere zin, van de ondertekenaars van de oorspronkelijke akten, om over te gaan tot de noodzakelijk geworden veranderingen zijn voortaan erkend, maar strikt omschreven en beperkt.

De voorgestelde hervorming heeft ook oog voor de gebouwen waarin er een blokkering van de besluitvorming plaatsvindt. Om die reden wordt een nieuwe figuur ingevoerd, deze van de voorlopige bewindvoerder, die zich onder welomlijnde omstandigheden in de plaats van de algemene vergadering kan stellen. Vanuit dezelfde optiek wordt voor de totale heropbouw van het gebouw, steeds onder strikte voorwaarden, afstand gedaan van het eenparigheidsvereiste. Zo kan, binnen strikte grenzen, een oplossing geboden worden voor de talrijke gebouwen waarin gebrek aan eenparigheid tot een volstrekte immobilisatie en dus dreigende ruïnering leidt.

Volg het on demand seminarie Van éénmanszaak naar vennootschap (of omgekeerd) – Het fiscaal omslagpunt met Roel VAN HEMELEN

Een tweede krachtlijn is de optimalisering van de efficiëntie binnen verenigingen van mede-eigenaars. Het is niet eenvoudig om de behoefte aan aanpassing van de wetgeving te verzoenen met de noodzakelijke transparantie naar de mede-eigenaars toe, en dit zonder de kosten op te drijven. Ook al legde de wet van 2010 een coördinatieplicht op, die dan nog herhaalde malen werd verlengd, toch is vast te stellen dat de naleving hiervan suboptimaal is.

Het voorliggende ontwerp poogt om die reden om de inhoud van de statuten af te slanken zodat hieraan een grotere stabiliteit kan worden gegeven. Het leidt ertoe dat niet elke wetswijziging noopt tot een wijziging van de statuten. Bovendien, aangezien beslissingen van algemene vergaderingen in mindere mate tot statutenwijzigingen nopen, kunnen mede-eigenaars meer op basis van de inhoud van de beslissing stemmen.

De invoering van een verplichte bijdrage voor het reservefonds beoogt eveneens een zo groot mogelijke stabiliteit aan de rechten van de mede-eigenaars te verlenen. Op die manier worden de grote kosten “gegradualiseerd”, wat een diligent beheer van het gebouw en grotere financiële transparantie bij de overdracht van een kavel ten goede komt.

Hetzelfde geldt voor de invordering van de bijdragen in de lasten, waar de syndicus zich kan beroepen op de hoofdelijkheid tussen de blote eigenaar en de vruchtgebruiker en alle gerechtelijke en buitengerechtelijke maatregelen kan nemen om een efficiënte en snelle invordering, in het belang van de andere mede-eigenaars, te waarborgen.

Een derde krachtlijn is de herbalancering binnen de mede-eigendom.

Zo wordt een stap gezet in de richting van het “betaler beslist” principe. Toch gebeurt dat niet ongebreideld. Men moet er immers steeds oog voor hebben dat beslissingen die door enkele mede-eigenaars worden genomen, een weerslag op de anderen kunnen hebben.

In dezelfde zin vindt er een verscherping van de verplichtingen en verantwoordelijkheden van de bewoners van het gebouw plaats: indien een eigenaar zijn appartement verhuurt, is het zijn verantwoordelijkheid om de huurder op de hoogte te brengen van de beslissingen binnen de algemene vergadering van het gebouw.

Hetzelfde geldt voor de directe werking van de gevolgen van beslissingen van de algemene vergadering voor zij die aanwezig of vertegenwoordigd waren.

De herbalancering situeert zich ook in de verhouding tussen de mede-eigenaars en de syndicus, dankzij een preciezere omschrijving van de inhoud van het syndicuscontract, met name wat de kosten betreft.

Ander interessant artikel: Invoering kwaliteitsrekening vastgoedmakelaar vanaf 1 augustus 2018 – De 7 krachtlijnen

Tot slot, als vierde krachtlijn, wordt er op heel wat vlakken een verduidelijking aan de mede-eigenaars geboden. Op een aantal vlakken bleef, ook onder het nieuwe regime van 2010, immers rechtsonzekerheid bestaan.

Er wordt al langer een “soepele” rechtspraak toegepast met betrekking tot het toepassingsgebied van de wet indien er sprake is van niet-gebouwde private gedeelten, wat thans ook in de wet zou kunnen worden ingeschreven, en de afwijkingsmogelijkheid op de toepassing van de wet zijn ook geherformuleerd.

Te denken is ook aan de nadere kwalificatie van de exclusieve gebruiksrechten in de statuten (art. 577-4 BW) of de bepaling van de inhoudelijke voorwaarden voor de oprichting van deelverenigingen.

Ook wordt komaf gemaakt met het hybride en nodeloze statuut van de feitelijke deelvereniging van mede-eigenaars.

Tevens is geremedieerd aan de procedurele onzekerheid met betrekking tot de vordering tot wijziging van de bijdrage in de lasten en aandelen. De behoefte aan rechtszekerheid doet echter geen afbreuk aan de soms discretionaire bevoegdheid van de vrederechter die, gezien zijn expertise en ervaring, bij uitstek geschikt is om conflicten binnen bestaande gebouwen te beslechten. Bovendien wordt verduidelijkt dat het appartementsrecht uiteraard niet de bemiddeling – ook via de wettelijke procedure daartoe – uitsluit.

Lees de volledige tekst van het wetsontwerp van 5 februari 2018 houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en houdende wijziging van het Gerechtelijk Wetboek met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing