In diverse eerdere nieuwsbrieven hebben we reeds bericht over de saga van de invoering van het optionele btw-stelsel voor onroerende verhuur. In maart dit jaar is er binnen de regering een princiepsakkoord bereikt over de invoering van dit optionele stelsel. Op dat ogenblik waren de krijtlijnen van de nieuwe regeling min of meer duidelijk. Na het advies van de Raad van State werden de ontwerpteksten evenwel nog op een aantal belangrijke punten aangepast, met name op het vlak van de toepassing in de tijd, de omschrijving van het begrip opslagruimte en de kortstondige verhuur. De nieuwe regels zouden in werking treden op 1 januari 2019, maar de bouwwerken mogen reeds van start gaan op 1 oktober 2018.
Het basisprincipe van de nieuwe regels blijft behouden. Er wordt voorzien in een optioneel stelsel waarbij verhuurder en huurder er gezamenlijk kunnen voor kiezen om een overeenkomst inzake onroerende verhuur / terbeschikkingstelling al dan niet aan btw te onderwerpen. De basisvoorwaarden voor de optie voor btw werden niet aangepast:
- De huurder gebruikt het gebouw exclusief voor een btw-plichtige activiteit (btw-belast of btw-vrijgesteld).
- De optie strekt zich uit tot het bijhorend terrein indien dit mee wordt verhuurd.
- Delen van gebouwen kunnen afzonderlijk met btw worden verhuurd indien deze zelfstandig verhuurd en gebruikt kunnen worden (afzonderlijke toegang).
- De optie moet door verhuurder en huurder samen worden uitgeoefend. Concrete modaliteiten zullen door de Koning moeten bepaald worden. In de memorie van toelichting wordt alvast verduidelijkt dat een pro fisco verklaring in de huurovereenkomst in principe zou moeten volstaan.
- De optie geldt voor de volledige duurtijd van de huurovereenkomst.
- Indien de huurder geen volledig recht op aftrek van de btw heeft en indien deze “verbonden” is met de verhuurder, moet de aangerekende huurprijs marktconform zijn.
De volgende bestaande wettelijke uitzonderingen op de btw-vrijstelling voor onroerende verhuur blijven behouden: de terbeschikkingstelling van stalling voor rijtuigen; verschaffen van gemeubeld logies in hotels, motels en dgl.; de terbeschikkingstelling van plaats om te kamperen; terbeschikkingstelling van uit hun aard onroerende goederen in het kader van exploitatie van havens, luchthavens, bevaarbare waterlopen; de terbeschikkingstelling van blijvend geïnstalleerde werktuigen en machines; onroerende leasing conform de voorwaarden van KB nr. 30; de verhuur van safeloketten. Voor deze verrichtingen dient men btw toe te passen conform de huidige bepalingen.
Tevens is verduidelijkt dat de invoering van het optionele stelsel geen impact zou mogen hebben t.a.v. terbeschikkingstellingen die momenteel aan btw worden onderworpen als “actieve verhuur”. We verwijzen op dit punt onder meer naar de administratieve regeling voor diensten/bedrijvencentra en winkelcentra.
Het blijft in de praktijk van belang om per casus te bekijken welk btw-stelsel van toepassing is en waar een eventuele optie voor btw relevant kan zijn.
Voor de terbeschikkingstelling van opslagruimte zal vanaf 1 januari 2019 de toepassing van de btw beperkt worden tot een terbeschikkingstelling in een B2C relatie. Voor B2B verrichtingen zal men vanaf 1 januari 2019 moeten opteren voor de btw onder de nieuwe regels. Daarbij zal de administratie het begrip “opslagruimte” soepeler invullen: alle gebouwen die hoofdzakelijk (meer dan 50%) als opslagruimte worden gebruikt zullen vanaf 1 januari 2019 als opslagruimte beschouwd worden, met uitzondering evenwel van gebouwen die deels als winkel of commerciële ruimte worden gebruikt (meer dan 10%).
Voorgaande definitie is voornamelijk van belang in het kader van de overgangsregeling. Op dit punt is er een belangrijke wijziging doorgevoerd in vergelijking met de eerdere teksten. We vatten de basisprincipes hieronder samen:
- De optie voor toepassing van btw op onroerende verhuur kan enkel gelden voor gebouwen of gedeelten van gebouwen waarvoor de btw op de werken in onroerende staat, die specifiek bijdragen tot de oprichting ervan, ten vroegste op 1 oktober 2018 voor de eerste keer opeisbaar is geworden. Met andere woorden, indien er voor deze datum reeds btw opeisbaar is geworden op de oprichtingswerken, dan kan geen toepassing meer worden gemaakt van de optionele regeling. In tegenstelling tot de eerdere teksten hoeft in dit kader geen rekening gehouden te worden met btw op immateriële diensten, zoals prestaties van architecten, landmeters, studiebureaus en dgl. Ook afbraakwerken en werken die betrekking hebben op de grond worden niet beschouwd als oprichtingswerken en worden derhalve buiten beschouwing gelaten.
- De beperking in de tijd geldt niet voor opslagruimte. Voor bestaande gebouwen die hoofdzakelijk als opslagruimte worden gebruikt, kan vanaf 1 januari 2019 geopteerd worden voor de toepassing van de btw. Dit geldt ook voor lopende overeenkomsten die op dit ogenblik niet aan btw zijn onderworpen. Bestaande overeenkomsten voor de terbeschikkingstelling van opslagruimte die onder de huidige regels reeds aan btw zijn onderworpen, blijven dit btw-statuut behouden na 1 januari 2019; bij nieuwe overeenkomsten na 1 januari 2019 kan men gebruik maken van de optieregeling. Dit biedt zeker opportuniteiten. Merk op dat de Raad van State opmerkingen heeft gemaakt m.b.t. dit onderscheid tussen opslagruimte en andere gebouwen; de verantwoording wordt met name gezocht in het aantrekken van logistieke business (met name e-commerce).