Beperking van aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken – termijn

Geschreven door Mr. Gerlinde GIELIS, Schoups Advocaten, www.schoups.be
Foto: mao_lin

De tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en de architect voor gebreken die de stabiliteit van (een deel van) het door hen opgerichte/ontworpen gebouw aantasten (artikelen 1792 en 2270 BW), is van openbare orde. Het betreft een vervaltermijn waarvan bij overeenkomst niet kan worden afgeweken.

Daarnaast zijn de aannemer en de architect eveneens aansprakelijk voor de niet-stabiliteitsbedreigende gebreken (de zgn. lichte verborgen gebreken die niet aan het licht konden komen bij een aandachtig en nauwkeurig onderzoek door een normaal, omzichtig en zorgvuldig persoon, geplaatst in dezelfde concrete omstandigheden) waarmede het gebouw (of een deel ervan) kan aangetast zijn.

De aansprakelijkheid van de aannemer en de architect voor de lichte verborgen gebreken bedraagt eveneens tien jaar doch deze termijn is niet van openbare orde (Cass. 25 oktober 1985, Arr. Cass. 1985-1986, 270). Hierover kunnen de partijen bijgevolg principieel vrij contracteren. Contractuele bedingen waarbij een aannemer zijn aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken van het door hem opgeleverde werk beperkt, zijn geoorloofd, behalve (1) als ze de schuldenaar vrijstellen van iedere aansprakelijkheid voor zijn persoonlijke opzettelijke fout en (2) als ze iedere zin of betekenis ontnemen aan de door de partijen beoogde contractuele verbintenissen (Kh. Brussel 11 juni 2007, RW 2008-2009, nr. 38, 1612). Om niet elke betekenis te ontnemen aan deze gemeenrechtelijke aansprakelijkheid, werd traditioneel aangenomen dat de bouwheer over een redelijke termijn moest beschikken om te reageren op eventuele lichte verborgen gebreken (W. Nackaerts, “Exoneratieclausules voor lichte verborgen gebreken bij aannemingscontracten”, RW 1992-1993, 1423). Zo kan de aannemer bepalen dat hij slechts aansprakelijk is gedurende de periode van een jaar na de voorlopige oplevering voor de lichte verborgen gebreken die niet gedekt zijn door de artikelen 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek.

Lees ookSchenken van vastgoed wordt stuk voordeliger

Het Hof van Beroep Brussel verruimt nu met een arrest van 1 augustus 2013 de mogelijkheid om deze periode te beperken (Brussel 1 augustus 2013, TBO 2015, 143). In voormeld arrest aanvaardt het Hof immers een exoneratiebeding in een aannemingsovereenkomst waarmee het vorderingsrecht van de bouwheer voor lichte verborgen gebreken beperkt wordt tot drie maanden na de voorlopige oplevering. Volgens het Hof ontneemt dergelijk exoneratiebeding niet iedere zin of betekenis aan de overeenkomst en is er bijgevolg geen grond om het exoneratiebeding nietig te verklaren.

Bovenvermelde rechtspraak van het Hof van Beroep Brussel versterkt gevoelig de positie van de aannemer. Het valt nog wel af te wachten of ook de andere  rechtsinstanties zullen volgen.