Vlaams Woninghuurdecreet 2019 - Huurwaarborglening

Geschreven door Lexalert
Foto: Philip Taylor  

Met ingang van 1 januari 2019 treedt de nieuwe regeling inzake de huurwaarborglening in werking. De huurwaarborglening houdt in dat woonbehoeftige huishoudens bij een publieke kredietverstrekker een lening kunnen aangaan om de huurwaarborg te betalen.​

Het Vlaams Woninghuurdecreet bevat de volledige herziening van het woninghuurrecht, waarbij onder meer ook de huurwaarborgregeling wordt herzien. Een van de wijzigingen op dat vlak is dat het maximale bedrag van de huurwaarborg in alle gevallen op drie maanden huur zal worden gebracht, dus ook wanneer er wordt gekozen om de huurwaarborg op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder te storten (het maximale bedrag van de huurwaarborg bedraagt in dat geval momenteel  slechts  twee  maanden huur).  De verhoging van het  maximale bedrag van de huurwaarborg is  nodig om voldoende zekerheid  te  kunnen verschaffen aan de verhuurder.  De huurwaarborglening zorgt er dan weer voor dat  de toegankelijkheid  tot de huurmarkt  voor huishoudens met lagere inkomens wordt bevorderd.

Krachtlijnen van de huurwaarborglening

De huurwaarborglening houdt in dat woonbehoeftige huishoudens bij een publieke kredietverstrekker een lening kunnen aangaan om de huurwaarborg te betalen. Vervolgens betalen zij deze lening terug in  vierentwintig maanden. Als  kredietverstrekker wordt het  Vlaams Woningfonds aangeduid.

De huurwaarborglening wordt zo veel mogelijk ingepast in de bestaande instrumenten van het woonbeleid. De doelgroep van de huurwaarborglening wordt afgebakend volgens de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden  voor de bescheiden  huur.  Het  is  deze doelgroep die moeilijkheden ondervindt op de private huurmarkt.  Er wordt geen maximale huurprijs ingeschreven,  maar de hoogte van de huurwaarborglening wordt begrensd zodat de aanvrager wordt ontmoedigd om een te  dure woning te  huren.  Voor de maximale hoogte  van de huurwaarborglening wordt de huurprijs uit de huursubsidie overgenomen, te vermenigvuldigen met drie.

Volg het on demand seminarie Het nieuwe Vlaams Huurdecreet – What's new? met Céline VAN DEN BERGHE

Het is belangrijk dat de huurwaarborglening zo snel mogelijk wordt verstrekt na de aanvraag. De kandidaat-huurder kan het zich immers niet permitteren de huurwaarborg pas zeer laat te kunnen stellen,  er is  dan het  risico  dat  de verhuurder de huurovereenkomst  in tussentijd  met  iemand anders afsluit. Daarom wordt in een behandeltermijn van twee weken voorzien. Om het voor de kredietverstrekker mogelijk te maken de aanvragen voor een huurwaarborglening effectief rond te krijgen, wordt een duidelijk en eenvoudig af te toetsen kader uitgewerkt.  Tegelijk wordt in de mogelijkheid voorzien dat de aanvrager vooraf een principiële toelating tot de huurwaarborglening verkrijgt.  Zo kan hij zich op de private  huurmarkt  begeven met  de quasi - zekerheid dat  hij  de huurwaarborg via de huurwaarborglening zal kunnen betalen  (enkel  de voorwaarden met betrekking tot de huurovereenkomst zelf zullen nog afgetoetst moeten worden).

De huurwaarborglening moet beschouwd worden als een consumentenkrediet in de zin van het Wetboek van Economisch Recht (WER). In principe zijn dan ook de desbetreffende bepalingen van titel 4 van boek VII van het WER van toepassing op de huurwaarborglening. De huurwaarborglening is echter geen gewoon consumentenkrediet, heeft een zeer specifieke doelstelling en wordt verstrekt door een erkende kredietverstrekker. De huurwaarborglening  past daarmee volledig binnen het gewestelijke huisvestingsbeleid dat ernaar streeft het grondrecht op wonen van iedereen, in het bijzonder de huishoudens met lage inkomens, te verwezenlijken,  in casu door de toegang tot de private huurmarkt te bevorderen. Om die reden bepaalt artikel 79bis van de Vlaamse Wooncode dat het WER slechts aanvullende of suppletieve werking heeft.

Het  is  belangrijk voldoende stil  te  staan  bij  het  principe  van de suppletieve  werking:  de huurwaarborglening is een consumentenkrediet, maar op bepaalde plaatsen wijkt de regeling in het ontworpen besluit af van de generieke bepalingen van het WER over consumentenkredieten. Op die vlakken heeft de regeling uit het besluit voorrang en heeft de regeling uit het WER geen uitwerking. Het WER  stelt bijvoorbeeld een solvabiliteitsvereiste als voorwaarde om een consumentenkrediet te kunnen verstrekken. Het besluit stelt daarentegen eigen toelatingsvoorwaarden (waaronder een (andere) solvabiliteitsvereiste), zodat de generieke voorwaarden om een consumentenkrediet te kunnen verstrekken, zoals die opgenomen staan in het WER, niet meer gelden op de huurwaarborglening.

Hetzelfde geldt voor de kredietverstrekker en de erkenning als  kredietgever inzake consumentenkrediet. Aangezien de Vlaamse Wooncode en het besluit een eigen regeling bevatten, is  de kredietgever  voor die aspecten  niet  onderworpen aan de regeling uit het  WER.  De regels waar de kredietgever  aan moet  voldoen,  staan  uitgebreid  beschreven in dit besluit  (en in de Vlaamse Wooncode). De kredietgever vervult een opdracht van algemeen belang, is onderworpen aan de beginselen van behoorlijk bestuur en staat onder toezicht  van de toezichthouder van de sociale huisvesting (artikel 29bis Vlaamse Wooncode) . De erkenningsvoorwaarden voor reguliere verstrekkers van consumentenkrediet zijn dus niet nodig en het toezicht door de FSMA is evenmin nodig.

Lees ook: 

Toekenningsvoorwaarden

De aanvrager komt in aanmerking voor een huurwaarborglening als op het ogenblik van de beoordeling door de kredietgever de volgende voorwaarden vervuld zijn:

1° hij is ingeschreven in de bevolkingsregisters of hij is ingeschreven op een referentieadres;

2° hij beschikt over een inkomen dat de grenzen, vermeld in de reglementering van de verhuring van bescheiden huurwoningen van sociale huisvestingsmaatschappijen, niet overschrijdt;

3° hij heeft geen woning of perceel, bestemd voor woningbouw, volledig of gedeeltelijk in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik;

4° hij heeft geen woning die of een perceel, bestemd voor woningbouw, dat hij volledig of gedeeltelijk in erfpacht heeft gegeven of waarop hij volledig of gedeeltelijk een recht van opstal heeft gegeven;

5° hij heeft geen woning of een perceel, bestemd voor woningbouw, volledig of gedeeltelijk in erfpacht genomen of er volledig of gedeeltelijk een opstalrecht op gekregen;

6° hij blijkt na nazicht van de Centrale voor kredieten aan particulieren niet geregistreerd te staan met een betalingsachterstand

7° hij huurt een woning in het Vlaamse Gewest op basis van titel 2 van het Vlaams Woninghuurdecreet of legt daarvan een ontwerphuurovereenkomst voor;

8° de woning, vermeld in punt 7°, is geen sociale huurwoning, tenzij de woning wordt onderverhuurd door een sociaal verhuurkantoor.

Als het inkomen van de aanvrager niet vastgesteld kan worden door de kredietgever op basis van een aanslagbiljet, verklaart de aanvrager met een verklaring op erewoord dat zijn inkomen de grenzen, vermeld in het eerste lid, 2°, niet overschrijdt.

In afwijking van 3°, 4° en 5°, komt de aanvrager in aanmerking voor een huurwaarborglening als hij:

1° samen met zijn echtgenoot, de persoon met wie hij wettelijk samenwoont, zijn feitelijke partner, zijn ex-echtgenoot, de persoon met wie hij wettelijk samenwoonde of zijn ex- feitelijke partner een woning of een perceel, bestemd voor woningbouw, volledig in volle eigendom heeft als de vermelde personen de huurovereenkomst niet mee hebben ondertekend of mee zullen ondertekenen;

2° samen met zijn echtgenoot, de persoon met wie hij wettelijk samenwoont, zijn feitelijke partner, zijn ex-echtgenoot, de persoon met wie hij wettelijk samenwoonde of zijn ex-feitelijke partner een woning of een perceel, bestemd voor woningbouw, volledig in erfpacht heeft genomen of gegeven dan wel er een volledig opstalrecht op heeft genomen of verleend als de vermelde personen de huurovereenkomst niet mee hebben ondertekend of mee zullen ondertekenen;

3° een woning of een perceel, bestemd voor woningbouw, kosteloos gedeeltelijk in volle eigendom heeft verworven;

4° een woning of een perceel, bestemd voor woningbouw, waarop een recht van erfpacht of opstal is gevestigd, kosteloos gedeeltelijk heeft verworven.

De aanvraagprocedure

De aanvrager doet zijn aanvraag met een ingevuld en ondertekend aanvraagformulier dat hij op elektronische wijze, met de post of door persoonlijke afgifte aan de kredietgever bezorgt. Door de aanvraag in te dienen gaat de aanvrager akkoord met de terugbetalingsvoorwaarden als het krediet toegekend wordt door de kredietgever.

De minister stelt een model van het aanvraagformulier vast en bepaalt daarin welke stukken de aanvrager moet bijvoegen.

De kredietgever beoordeelt binnen twee werkdagen nadat hij het aanvraagformulier heeft ontvangen, de volledigheid van de aanvraag.

Als de aanvraag onvolledig is of niet ondertekend is door de aanvrager, meldt de kredietgever de aanvrager binnen twee werkdagen nadat hij het aanvraagformulier heeft ontvangen, welke stukken of elementen ontbreken.

De kredietgever beoordeelt uiterlijk binnen tien werkdagen nadat de aanvraag volledig is of de aanvrager voldoet aan de toekenningsvoorwaarden en hij brengt de aanvrager daarvan binnen die termijn op de hoogte.

Als de kredietgever oordeelt dat de aanvraag voldoet aan de toekenningsvoorwaarden, wordt het krediet verleend volgens de terugbetalingsvoorwaarden die de kredietgever heeft opgesteld en die de minister heeft bekrachtigd.

Het bedrag van het krediet bedraagt maximaal 1.800 euro, te verhogen met 12,5 % per persoon ten laste en maximaal te verhogen met 50 %.

Het bedrag, vermeld in het tweede lid, in voorkomend geval, wordt verhoogd met 10 % als de woning op het grondgebied van een van de volgende gemeenten ligt:

1° de grootsteden Antwerpen en Gent;

2° de centrumsteden Aalst, Brugge, Genk, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare, Sint-Niklaas en Turnhout;

3° alle gemeenten in het grootstedelijk gebied Antwerpen: Aartselaar, Boechout, Borsbeek, Edegem, Hemiksem, Hove, Kontich, Lint, Mortsel, Niel, Schelle, Wijnegem, Wommelgem en Zwijndrecht;

4° alle gemeenten in het grootstedelijk gebied Gent: De Pinte, Destelbergen, Evergem, Melle, Sint-Martens-Latem en Merelbeke;

5° alle gemeenten in het arrondissement Halle-Vilvoorde;

6° Bertem, Huldenberg, Kortenberg en Tervuren.

Het bedrag, vermeld in het tweede lid, wordt gekoppeld aan het gezondheidsindexcijfer 105,84 van oktober 2017. Het wordt jaarlijks op 1 januari aangepast aan het gezondheidsindexcijfer van de maand oktober, die voorafgaat aan de aanpassing, en afgerond op het hogere tiental.

De kredietgever stort het bedrag van het krediet binnen de termijn, vermeld in paragraaf 1, op de geïndividualiseerde rekening bij een financiële instelling op naam van de aanvrager, vermeld in artikel 38, §1, derde lid, van het Vlaams Woninghuurdecreet. Als de aanvrager wordt begeleid door het OCMW en het OCMW al een huurwaarborg heeft verstrekt, stort de kredietgever het bedrag van de huurwaarborg aan het OCMW.

Als de huurwaarborglening wordt verleend, is de ontlener verplicht zich binnen drie maanden nadat de huurovereenkomst is ingegaan, te domiciliëren op het adres van de huurwoning.

Als de kredietgever oordeelt dat de aanvraag niet voldoet aan de toekenningsvoorwaarden, deelt hij de voorwaarden die niet vervuld zijn, mee aan de aanvrager.

De aanvrager kan beroep aantekenen bij de toezichthouder tegen de beslissing van de kredietgever dat hij niet voldoet aan de toekenningsvoorwaarden. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid met een aangetekende brief ingediend binnen een vervaltermijn van dertig kalenderdagen vanaf de postdatum van de brief waarmee de beslissing is gemeld. De toezichthouder beoordeelt de gegrondheid van het beroep en bezorgt zijn beoordeling aan de aanvrager en de kredietgever binnen twee weken vanaf de datum van de afgifte op de post van de aangetekende brief van de aanvrager. Als de toezichthouder het beroep gegrond beoordeelt, kent de kredietgever de huurwaarborglening toe.

Lees de volledige tekst van het besluit van de Vlaamse Regering tot instelling van een huurwaarborglening